PERE中国论道 徐晓亮谈如何应对地产变局

6月5日，作为全球房地产私募界在中国最具关注度的专业盛会，PERE中国论坛首次在上海举行，来自全球的房地产私募投资者和基金经理共同讨论本年度中国市场的决定因素。复星地产总裁徐晓亮应邀与来自黑石、瑞银、领胜、霸菱等地产投资领域的专业人士进行首场讨论，并就“蜂巢城市”实践在中国地产业变革的背景下如何发展进行了阐述。

全球地产人眼里的中国地产

中国地产业在高歌猛进10多年后，究竟哪些事情是决定未来的因素？本次论坛汇聚全球房地产私募投资人和基金经理的智慧，提出了一系列的议题，其中不乏对中国地产人有价值的视角。

在海外同行看来，他们最关心的仍然是中国房地产市场开发建设总量接近市场供求平衡的大格局，这个市场正在从数量的竞争、转入质量的竞争。徐晓亮在论坛讨论时指出，复星地产“蜂巢城市”的开发理念，正是希望改变过去常见的造楼运动，为城市引入核心功能，这对开发企业的资源整合能力提出更高要求。

与此同时，中国地产资本的海外流向也引起大会组织者的关注。复星地产已经在纽约、伦敦分别采买了大宗物业，近日又宣布在日本并购了地产基金和资产管理平台IDERA。徐晓亮表示，复星的实践正是中国地产投资走向海外的缩影。

“影子银行”与地产未来

中国房地产市场的债务问题也引起海外投资者的关注。大会组织者将中国巨大的“影子银行”市场与房地产界的高负债进行联系，同时也关注未来12个月可能的债权投资机会。

徐晓亮认为，过去10年依靠高房价、高周转，支撑高地价、高融资成本的开发模式不可持续，这其中积累的债务风险涉及地方政府，也涉及房地产企业和各类融资提供者。债务危机本质都是现实与未来的错配，从当下思考未来，所有地产人都应思考转型之路。

在市场进行调整时，具有资源实力和全球视野的开发企业将更快转型，提供更符合市场需要、符合经济内在需求的产品。徐晓亮表示，复星地产的“蜂巢城市”就是复星为新型城镇化发展，量身定制的“产城一体”整体解决方案。通过导入核心产业、引入配套衍生服务业，倡导产城结合，打造工作、消费、生活一体化的24小时活力社区，把复星的地产开发能力和丰富的产业资源科学有效嫁接，从而实现城市功能与管理水平的快速升级。

“暴利心态”的终结

本次PERE论坛提出了一个非常有意思的观点——在许多海外投资者看来，中国房地产市场已经从一个增长型的新兴市场，过渡为一个成熟的核心市场。因此，对中国房地产市场获利的预期应该从一种高回报的暴利心态，转为追求符合核心市场特征的全球标准回报。

“我非常赞同我们复星集团董事长郭广昌先生和万科董事局主席王石先生都说过的那句话——中国地产高歌猛进的时代已经结束。”徐晓亮表示，国内前十年第一轮的城市发展是1.0版本，在粗放型发展的年代，投资者的确对中国地产回报存在超高预期。未来的地产开发受供求关系、城市能级影响，总体上更加注重功能建设，经营性物业的比例也会增多，从资金的匹配角度来说，保险和养老基金这样的长期机构投资者更加适合复星的“蜂巢城市”模式。徐晓亮指出，复星地产在强化现有融资平台同时，希望更多对接养老金和保险这样的专业机构投资者。

复星集团坚持打造‘保险+投资’的双轮驱动模式，其本质是遵循价值投资的规律，将符合投资需要的资金匹配到投资项目中，击鼓传花的博傻游戏不符合复星这样的专业投资理念。据了解，复星地产所属的复星集团近年来大力发展保险业务，在已经拥有的鼎睿再保险、永安财险、复星保德信人寿三家保险企业之外，今年更完成了对葡萄牙最大保险业务的并购，为复星地产积累与保险业务对接的经验提供了业务支撑。