板块内无新房 拆迁房对口学区单价竟10万/平?
说起三林板块,小编一直认为这是世博会最成功的“作品”。在2010年世博会召开的前几年,作为距离世博最近板块之一的三林无疑成为建设的重点,也在短短几年发生了翻天覆地的变化。
从地理位置来说,三林板块是相当有优势,中、外环线穿插而过,而这两条环线也是将三林板块分成了外环与中环间、中环内两部分,从下图中也可以看到小编走访三林板块的路径,那小编就来给大家详细讲解一下整个三林板块目前的市场情况。
首先来说一手房的情况,实际上三林板块除了规划建设中的前滩部分,其他地方已经处于饱和状态,目前板块内也仅有前滩内的三个一手房项目,包括晶耀名邸(优惠购、楼盘相册、最新报价)、中粮前滩海景壹号(优惠购、楼盘相册、最新报价)、前滩东方逸品(优惠购、楼盘相册、最新报价),均处于待售状态,其中晶耀名邸项目一期于今年1月开盘,网房备案价格77400-94000元/平。
规划中是将前滩建设成为“第二个陆家嘴”,不过目前仍然处于规划建设中,以小编踩盘时看到的前滩,均为施工现场较为荒凉,待落实完善还需要很长一段时间。本身板块内一手项目较为稀缺,可以猜想后续这些项目的价格肯定不会太低。另外前滩日后是否认三林这个“亲娘”也不得而知。
可以看到下图,三林的二手房市场主要以上南路为核心,而三林板块作为市政动迁基地,板块内的动迁小区非常多,后来借着世博这股东风,吹来了许多品质不一的开发商,所以板块内的二手房价参差不齐。
我们先来看外环与中环间的二手房情况,可以看到小编以上南路为界限,将其分为两个部分,上南路以西都为拆迁小区,靠近外环位于永泰路上的拆迁小区较新,目前二手房的价格在5.5-6万/平,都已满过户条件。
上南路以东混着拆迁房与商品房,据中介介绍,有部分小区房源较为“奇葩”,就比如品华苑(优惠购、楼盘相册、最新报价)项目原属商品房项目,后因拆迁房源不够,与之协商收购了一半房源,所以该小区就变成了一半商品房一半动迁房,中介还给小编推荐一套拆迁房源,125平毛坯复式挂牌价650万,均价在5.2万/平,而与该小区对门的金谊河畔(优惠购、楼盘相册、最新报价)项目均价已高达7.5万/平。
三林中环以内的房价差距更是让人瞠目结舌,小编先来到了上海历史上规模最大的动迁房基地三林世博家园,因为距离地铁站较远,出行较为不便,均价在5.5万/平左右。而与之仅差1公里的新里城和合苑单价直飙10万/平,据中介推荐一套和合苑52平的1房挂牌价510万,而挂如此高价的原因因为该小区对口学校则是明珠小学C校。
明珠小学属浦东新区重点小学,周边与该校对口的小区均价都在9-10万/平,另外与三林仅隔川杨河的大华锦绣华城目前二手均价在8万左右,对口小学则是另一所重点小学昌邑小学。中介还告诉小编:“现在和重点小学挂钩的小区价格都比较高,大部分都选择小户型总价低,都是买个入学机会不住人的。”
最后小编是来到了杨思附近,这里是三林板块内最靠近世博会也是最靠近前滩的地方,这里的房价普遍在7-8万/平,房龄较新对口学校较优质的房源一般都在8万/平以上,而有一些房龄将近20-30年的老公房则相对低一些在6万/平。另外小编问及中介前滩规划会不会对后续房价有什么影响,大多中介都不太在意,有部分表示:“这个至少还要十年,谁知道到时候会怎么样呢。”
总体来讲,整个三林板块在地铁、商业配套上发展都已相当成熟,因为配套而导致的房价差距实际上还是比较小的,主要还是因为教育资源上,即使房龄有些年代,房型上也会有一定问题,但教育资源丰富的房源价格相对就会比较贵。
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