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秦朔:怎么看待砖头的未来?

2016-08-01 12:02:01 来源: 网易房产 举报
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中国砖头在整个金融资产中的比重太高,全世界最高,所以砖头是一个大方向。我认为在上一个经济周期砖头是全民超倍资产,未来不可能所有的资产都在砖头上,未来是结构性的激增。但是一线城市砖头泡沫还是坚硬的泡沫。这个原因一个是政府希望去库存,但是不希望降价格,这是因为整个中国房地产,中国整个金融体系的抵押品的性质决定的,也和房地产没有支柱地位决定的。

秦朔:怎么看待砖头的未来?

现在中国总体的房租收益率很低,现在上海很多地方还达不到2.66%,所以也是泡沫。但是为什么泡沫不破?我觉得有很多的原因。比如说人口净流入就是一个很重要的原因,为什么东北很多城市不行?因为人口流出,而且流出的是高素质人才。还有的是人均GDP的不断上涨,还有富人多不多?当然富人居住的地方越多越惨。但是这个地方的房子不容易破,而且综合环境也比较好。我自己看下来房地产本质上还是创造财富空间载体,如果很多的富人在这里,过一段时间就会慢慢的上去。

上海的核心不是房子,全国那么多的发展商在上海盖一个房子和在内地盖一个房子有差别,但是房价差了很多,换言之说同一个房子建在郑州、西安、南京、上海,如果可以搬过来,其实它的硬成本差别不是很大,但是事实上最后的价格差的很大。核心问题是什么?上海一个理发师并不比西安理发师理的更好。上海服务业的工作人员跟内地的一个服务人员也没有很大的差别,但是他们的收入差别很大。在北京在移动互联网上做美容美发的可能收入是好几万,但是内地只有几千,本质区别就是有没有高质量的经济活动。什么是高质量的经济活动?第一个你是直接拉动还是间接拉动,第二个有没有替代性。比如说底特律很牛,他们的汽车很行,但是还是不行,因为可以被替代,或者是这种经济活动抗不过周期。所以城市的功能、城市的定位,城市的属性本身是不是容易被别人替代、超越。

我们想上海,这些东西是否会被取代掉?中国还会不会找一个地方建中国金融中心?中国会不会再找一个地方建人民币产品中心?中国还可能再找一个金融12要素市场聚集在一个地方?中国是否可以把所有外资银行总部都集中在一个地方?不可能。是不是可以再建一个清华大学、复旦大学、瑞金医院?这不是钱可以堆积出来的。复杂的活动形成以后,有自组织能力以后,你没有办法再拷贝,而且人们很多的习惯,服务功能的聚合要求在别的地方也是不经济的,所以必须集中。这种独特、不能被替代的经济活动以及跟这种经济活动相关联的优质人才聚集,或者是更多聪明头脑的聚集,更多可以赚钱的财富之首都聚集在这里,这是核心。跟建筑成本没有太大的关系。

上海今天的金融相比未来的要求也有很大的空间。比如说公司总部。上海500强总部、地区性投资总部和研发中心,这个数量在中国和北京相当,甚至超过了北京。2015年上海总部已经超过了535家,说明跨国公司总部职能向上海集中。上海金融市场的交易数据都是世界级,证券全球第二,当然去年特殊,年末的时候还是全球第四,金融机构有1748家,有很多新的国家开发银行、保险交易所增加陆陆续续都在上海,上海整个的GDP里金融占16%,浦东2014年占了21%,也就是说最会挣钱的人,或者是这个部门最富有的人在浦东的聚集度要超过上海的聚集度很多,所以我今天来这里就很有意思。有基金公司的人就说我想买个房子,看看有没有关系,也就是说这些部门聚集的这些人相对来说更有支付能力,刚才我说的这些行业,这一个功能和它相关联的就很多,比如说上海期货交易所,隔壁的大酒店就有很多做期货的,以前为什么觉得离的近传输的速度快,因为相应集聚点不一样。上海未来要成为资产定价中心和支付清算中心和自贸区互动,所以我觉得金融和总部性的功能在浦东高度集聚。

最后,我也泼冷水,房价也不能过分透支对城市未来的想象。我说的高大上,上海的定位肯定是高的,财富肯定是大的,但是高、大了以后是不是上去,我认为高大了以后也不可能一直上。如果一直上,我提到过一个观点,如果中国的劳动生产率没有得到提高,未来假如有一天人民币资本线下可以流动,也有一些人就想干脆把上海的房子卖掉,跑到国外去。这个观点在我去过巴黎以后有过改变,我就想纽约人会不会把纽约的人卖掉跑到美国偏僻的地方,比如说芝加哥的房子很便宜,人民币大概就是一两万,我就想伦敦的人会把伦敦的房子卖掉,跑到苏格兰去居住吗?所以我觉得房地产,房子这件事很特别,它不可移动,它就是没有办法移动掉,到其他的地方去做套利。所以我写文章说房地产将来会变成一个套利的机会倒未必。

以前有一个数字我记不清楚,陆家嘴一平方公里投资的量很大,而且是不断的投,所以我也有一个感觉就是“天不负我辈”,我们都是浦东主义者,因为我们上海本地人是浦西主义者,我以前在上海电视台,有很多人说你应该在浦西,浦西才能生产方便的,浦东没有生活趣味,但是我们是浦东主义者,我们要好好珍惜自己在这块土地上的机会去奋斗,也享受美好生活。

张淑婵 本文来源:网易房产 责任编辑:张淑婵_NO1821

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