城市走势：热度下的冷思考

房地产从奇迹般的2015步入2016，宏观政策的基调明确地指向了“去库存”。围绕这一顶层设计，各城市也积极出台举措，试图应对和化解房地产行业供给侧的深层次矛盾。在这场房地产的博弈中，房企正面临着全新的战略抉择。

在楼市企稳回升的关键时点上，2016年4月8日，克而瑞研究中心举办第17届地产金融形势发布会，探讨城市未来扑朔迷离的发展走势，展望前景，捕捉风险。

一季度走出“大阳春”行情

在多方利好之下，2016年一季度的房地产市场出现了异常火爆行情，尤其是三月份，迎来了“大阳春”。

“照例来说一季度没办法和四季度做环比，大家知道四季度一定是最火的季度，但今年一季度有些城市不比去年四季度差。”易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示。

事实上，来自克而瑞的数据显示，2016年一季度，重点城市商品住宅成交8317.2万平方米，环比下跌21%，同比上涨44%。尤其是3月份，部分城市成交甚至较去年月平均成交量也大幅，九成城市成交量高于去年月均值。

“二线城市表现非常突出，同比上升了37%，环比下降了四分之一。但是其中有一部分城市环比不仅没降，反而升了，其中杭州就是，杭州环比上了4%，同比上了136%。还有部分三四线城市市场也非常好，比如无锡、东莞、佛山。”丁祖昱说。

与此不同，房企在这一波热潮中也交出了靓丽的成绩单，从克而瑞研究中心发布的《2016年一季度中国房地产企业销售排行榜TOP100》来看，TOP10房企总销售额同比增加了82.3%，而TOP50房企的总销售更是同比增加近90%。

克而瑞信息集团研究中心副总经理林波在解读排行榜时表示：“一季度出现了一个里程碑式的飞跃，TOP100房企在全国销售金额的占比首次突破50%。”

火爆之后，城市楼市调整中迎来分化

那么，在二季度到来之际，市场热度能否延续？

事实上，自三月中旬以来，为防止楼市过热与房价过快上涨，抑制投资投机性需求为楼市降温，苏州、上海、深圳等一二线热点城市相继出台了楼市调控新政，

丁祖昱表示，实际上变化已经出现了：“首先是政策变化，热点城市全部收紧，上海收的最紧。成交方面，深圳和上海出现了成交量的回调，其他城市下跌的不是特别多。”

对于后市，丁祖昱表示热点城市市场将开始调整，但成交回落幅度不会太大。

这其中，一线城市中，上海、深圳受到收紧政策影响，成交量有下跌的过程。二线城市热点城市市场过于“火热”，部分城市房价出现非理性上涨，且已经出台调控政。未来部分城市将继续调整，总体市场回落幅度小于一线。 而三四线城市变化不多，受到一线城市“溢出效应”的珠三角、环上海、北京的三四线城市不跌反涨可能性较大 。

同样的，融侨集团品牌营销中心总经理张岩对后市的市场也有着类似的判断，他认为今年至少是二季度三季度还是下滑的方向。

对于企业的未来表现，阳光城集团营销中心兼财务中心总经理辛琦表示，“对整个2016年来讲，全年的市场不会差到哪去。但对于二季度来讲，可能各大房企的销售业绩，比一季度都会下滑。除非个别的供货大面积出现在二季度，而且供货的城市布局在了华东的强二线或者华南的强二线，有可能在二季度超过一季度，除此之外不大可能。”

中信证券房地产行业首席分析师陈聪则是通过分析城市库存量得出了一致的结论。

“现在的市场其实和2015年有一个很大的差别，二线城市的可销售资源开始下降。从基本面来看，二三线城市好起来，会有一个映射效应，二三线不错，四五线才能好起来，但是这个好一点，有可能比较短暂。”

大势之下，房企如何谋略发展？

“不管后市如何，企业的布局非常重要，不好的年景里也有好的企业，好的年景里也有非常难受的企业。如果布局正常的话，今年非常乐观。”张岩乐观地表达了对未来房地产行业的态度。

“我们企业布局非常简单，因为不是求强规模的发展，不是特别缺现金流，布局基本上都是在调价调量。”他表示，融侨今年还是这几个城市，现有的福州、厦门、天津、合肥、南京、上海、武汉、郑州，基本上不再进入新的城市。为什么，其实做规模这些城市已经够了。

同属于闽系房企代表的旭辉在战略布局上对各能级城市进行了更为差异化的思考。在旭辉集团总裁林峰看来：“越好的城市今天越竞争加剧，这是一个趋势。一线城市现在和二线城市和三四线城市梯队等级拉的很开，二线城市中，强二线城市和弱二线城市也拉的很开。”

辛琦认为，未来房企在战略选择上有两大方向。“一是投资的聚焦，我认为是现在有志于进一步发展的房企的不二选择。另外一条路就是收购兼并。去年阳光城在土地市场是十七块地，对应十二个项目，有五个项目是收购兼并的。”辛琦说。

此外，值得注意的是，部分房企开始在摸索其它的出路，跨界金融是一大热门方向。

“面对这样的变化，我们的选择有两种，一种是参与，一种是被参与。参与就是主动出击。第二种是被参与，丁总讲过，如果一件事不能抗拒的时候就享受它。”林峰说。