现今界定刚需客很难

现今界定刚需客很难

【网易房产】：长期来看，按照20%征收，不少客户会考虑到成本会更多的选择一手房呢？王老师怎么看？

【王巍立】：很多一手房虽然是新房，环境配套比较好，但是比较偏远，同等价格目前不管一手房也好二手房也好都在150万到200万之间，在市中心只能买到60平米到70平米的，但是在外环以外可以买一套100平米以上的，这样的话短期内看起来新房开发商会有受益。

新国五条刚颁布当天，发现A股暴跌2.97，个别地产股不是跌反而是涨的，“新国五条”细则出来以后整体股市有跌停的趋势，中长期来看，现在目前政策关键里面有一条，差别化税收的对待，不管是贷款也好，不管是交易的技术也好，对于首套、二套或三套界别门槛是划分非常清楚的，对于改善型的来说会把手上的房子卖掉买新房，现在签订了合同，已经有达成意向了，政策有空档期排队买二手房，或者由于二手房政策不明朗去买，这样会造成二手房交易的下降，也会造成置换的困难，虽然目前在各个部分来说这个强调是针对投机的不是针对刚需的，但是目前来看从操作层面来说，刚需会受限，这个界定的范围是很难的。

目前很多住房信息不明朗，他在北京、广州、三亚都有很多房，他在目前政策反而是受保护的，会出现很多很滑稽的现象，对于一手房来说，目前的一些细则规定来说对于目前楼市刚需购房者是有很大伤害的，2012年房贷里面87%是首套置业，目前市场主体不管是假离婚还是想办法通过非法手段获取，绝大部分还是以首套刚需为主，绝对没有说房哥房姐房阿姨在炒，确实是有，上海也好、北京也好，确实这样是前几年遗留下来的问题，更何况即使房价有上升，绝大地段的房价跟09年10年相比还是有差距，进入到13年好像有很大涨幅，这跟成交段有很大的关联，个别城市要加以差别对待，还并不是头疼医头的现象。

短期来看交易量是下去的，但是这个需求始终是在的，绝大部分刚需房这种需求不是靠保障房建设去化解的需求，丈母娘能够接受你的女婿买的新房是保障房，在郊环以外，很多丈母娘都难以接受，保障房需要做，但不是一年两年就能做颠覆性改变的，这是我们欠的15年20年的债，目前通过经济适用房或者货币这种方式去买很难以为继的，还要通过在市中心，在配套能够符合绝大部分上班族的，或者刚刚工作大学生毕业上班就近的地段去买去提供大量的廉租房、公租房，对二手房存量加以充分利用。除了真的是急于货币套现的或者置换，很大一部分是租不出来或者怎么样，把这个很好的住房体系加以很好利用，进行规范，这个对于需求的疏导会有很好的作用，大家觉得租房没有问题，谁还会拿几百万买一套房呢？

【网易房产】：陆老师认为目前新国五条细则来看，这次政策的力度和之前调控力度比起来疏重疏轻？

【陆骑麟】：跟之前比是轻一些，限购限贷政策是不允许你买房，现在允许你买房，剔除限购限购手头有钱的人还是能买房，但就近几年的一些政策来讲，个人感觉真的蛮严重的，对于短期来看，对于市场来说有比较大的影响，这部分税收几乎都是转嫁，之前他们那个税收额度不大，对于整个房价的影响在5%左右，这个对于房价的影响会达到10%以上，本来比较便宜的房子增值额度尤其大，影响从近几年的楼市调控来说是一个比较大的影响，比较严厉的措施。

【网易房产】：2011年限购以后平静了一段时间，现在也有人说，现在政府的思路也挺明确的，希望通过一些税收等政策取代限购限贷，可能个人所得税也是先锋政策，走在前面的政策，之后包括新国五条的第一波两月底的时候提到扩大房地产税，罗老师觉得存量房的征收试点范围扩大，程度更重的你觉得今年可能会到达怎样的程度？

【罗寅申】：以税费手段调控楼市，房产税我是支持的，对购房者持有环节征收税费，对社会财富分配有一定的利好作用，反过来说这次出台的个人所得税20%征收这一条是属于交易环节的税费，目前来看购房者在买一套房子的时候，已经缴纳了一定的比较高的税费，增加了这一部分的个人所得税提升以后，如果他有认定标准出来以后，对市场所谓合理需求造成了误伤，这个政策对于实际的成交影响是很大的，为什么这次市场对这个有比较大的关注？

同期有二套房首付的上浮，这个之前市场已经有预期了，上海财务局提供的数据，首套房占了87%，我们公司帮客户办理贷款发觉，购买标的越高的客户，一次性付款的比例越高，相对来说这个高标的的需求会采取一次性付款，贷款对他们影响不是特别大，我们来看个人所得税征收20%这一条来看，只要你去买这套房子，你是属于持有多套房的，你必须要交这个税费，造成一部分房东对这个税费关注特别大，造成比较恐慌，我们看到20%长期来看是和你购买房屋的利润将会挂钩，这样来看对一些投资投机性的这种需求来说是有一定的针对性的。

 反过来看这次国五条细则已经成为了重点，也是之前市场没有预期到的，之后会不会在税费上加码呢？房产税会退，其他税费会不会增加？这个方面会缓一缓，更多根据房价来看，过渡增加税费对市场不会有太大利好作用，我更加支持市场化手段，土地供应、市场供应，这一块的手段是市场更为迫切需要的解决方法。

【王巍立】：调控十年对这个话题讨论的也非常热。我们就站在普通消费者角度看这个问题，想一想十年之前房地产有那么热吗？房地产开发的时间非常长，如果是90年代末期，或者是21世纪初的时候，买房是很难的，开发商也是到处求人买房子，上海中环房价也不过2000块钱，本身行业会有一定的周期的，确实这十年是好的周期，将来这十年未必是好。

还有一个，在这十年当中调控也不是持续就是高压，为什么会造成这三年的调控难度那么大，房价会那么高，必须注意到08年底的2月份国务院出台了一条房贷利率打七折，鼓励大家购房的刺激政策，这样传下去造成的代价是非常高的，后面所有政策都是为这条政策买单的，只不过09年的踩刹车了，发现踩不住，发现十年的房价涨幅最大的是09年，因为房贷利率打七折，大家都买房，利率低，这个是无法回避的，大家查一查媒体关注，会发现也是国务院颁布的，只不过过了几年自己打自己耳光，做任何事情讲的话都是要负责任的。

后面确实房价很高，大家怨声很大，不得不做相应调整，调整必须注意到这个事情是系统化事情，不是一下下去房价立马下来，不是那么简单的。很多事情确实需要慢慢调整的过程，关于房产税之前也做过讨论，鼓励财政，土地财政收入，房产税的替代，房产税这个问题里面留给我们的空间还是很大的，这个税合不合法也是很大的问题，现在大家关注的并不是我不愿意交钱，我交那么多钱上那么多税这个钱在什么地方？能不能给我一个很好的环境，给我一个很好的空气，前两天去郑州出台，郑州的PM2.5连续一周突破300，上海会隔两天，在北方长期都是雾霾的，这样还讨论房价的问题吗？要讨论基本健康。

多问题是系统化问题，经济快速膨胀，拿房价指数去和货币指数做比较，你会发现为什么一些城市房价会涨，房子作为本身它是一个建筑产品从交房第一天开始一直在损耗，涨的是地价房子之后我们产权证房子是永久的，但是土地是70年转让或者90年转让，土地升值房价炒作，本来是日益贬值的东西，但是由于市场造成很虚幻的假象，已经一次性收费再要每一次征收，这个事情是不太合理的，现在我们是为了维护国家政策，是为了打击房价真的是没看出来，我们要通过各种手段加以限制，但是最主要的你到底出了那么多政策，没有执行层上打了很多折扣，为这件事情抓了多少官员，开发商屯地，说屯了两年就要罚款被抓起来，看到哪个被抓起来了？十年调控大家都观望，觉得上有政策下有对策的事情，大家都在等，等到位了之后再入市，这是争议上的问题，而不是今天要出多少税率。