直播：新国五条细则出台 楼市“末班车”效应现

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议上还出台了“新国五条”，这次出台的国五条是第五次调控的升级。

国五条中稳定房价的新政包括：完善稳定房价工作责任制，坚决抵制投机投资性购房，增加普通商品住房和用地供应，加强保障性安居工程规划建设，加强市场监管等五项内容。

“新国五条”最大的亮点、最具体的措施是明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围。”这是否意味着房产税的扩大试点已经如箭在弦？新“国五条”是在怎样的背景下诞生的？对楼市又会产生怎样的影响？针对这些问题，网易房产特邀一些业内人士对新“国五条”进行深入的分析。

时间：2013年03月06日14:00

地点：网易演播室（天钥桥路333号腾飞大厦18楼）

嘉宾 ：

同策咨询第四事业部研究总监 王巍立

21世纪不动产分析师 罗寅申

德佑地产研究总监 陆骑麟

议题：

1、各位觉得，在新“国五条”出台之前，市场呈现一个怎样的状态，这种状态是否就是导致“国五条”问世的主要“动力”？

2、各位如何看待“国五条”，觉得“国五条”中最值得关注的是哪些内容？

3、刚刚颁布的房产税政策引起市民的广泛热议。在未来，房产税应该如何扩展呢？可能会扩大到哪些城市？这些变化对市场会产生怎样的影响？

4、中央在出台“新国五条”后，是否可能再出台更严的调控政策？

5、“国五条”对后市究竟会产生怎样的影响？和之前出台的一些“国八条”老的“国五条”相比，新“国五条”的力度各位觉得怎样？

6、就“国五条”出台后的这一个礼拜，各位觉得市场对“国五条”的看法是怎样的？购房者，开发商都有怎样的反应？今年接下来的楼市走向又会如何？

以下为直播实录：

【网易房产】：国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议上还出台了新国五条这次出台的国五条是第五次调控的升级。本来大家觉得国五条是比较温和的，没想到在国五条出台以后一周的时间出台了国务院的细则，包括严格征收20%的个人所得税，提高二套房首付标准等。

而新国五细则出台以后，也引起了市场激烈的反应，这两天上海部分区县房地产交易中心人潮汹涌的情况就是购房者对新政最直观的反馈。

今天网易房产邀请了一些业内人士，来分析一下新国五条是在怎样的背景下诞生的？对楼市又会产生怎样的影响？新国五条出台以后市场也发生了一些变化，包括大家集中到房地产交易中心过户的一些情况。

今天很荣幸请到了来自同策咨询第四事业部研究总监王巍立；21世纪不动产分析师罗寅申；21世纪研究总监陆骑麟。

调控前楼市已经处于过热状态

【网易房产】：在新国五条出台之前市场呈现怎样的状况？大家觉得从去年年底到今年年初市场还是比较热的，这个热的状态是多热，是不是达到一种过热的状态？

【陆骑麟】：个人感觉就是在限购限贷的政策之下，这个行情已经处于一个过热的状态了。大家普遍认为09年这个市场是一个过热状态，当初在鼓励政策之下，有20%首付、8.5折利率的优惠措施，一手房成交最高时候月均成交接近200万方，基本上平均在150万方在200万方之间，这是处于过热的状态，在鼓励政策的背景下这个状态达成立。

而现在在限购和限贷，还有房产税的政策，个人感觉100万左右的成交量已经处于相对过热的状态了，并且我们看到二手房的成交量持续维持在接近25000套左右的成交量，接近09年的水平了，现在这个市场已经接近过热火爆的状态了，如果不加以控制，后面的房价上行的压力很大。

还有一些购房者对后市的预期出现了颠覆性的逆转，2011年的完全看空，2012年开始逐渐看多到现在，2012年底到2013年1月份大家是完全逆转的状态。个人感觉，需要有一定的调控性的措施使这个市场略微有一些降温。

【网易房产】：罗老师是不是觉得目前市场过热的状态确实是导致这次新国五条出台的原因？

【罗寅申】：从之前整体成交来看，以2012年例，2012年年初的时候处于比较低的低位，春节1月份二手房成交只有4000多套，同比今年1月份成交量是多少呢？将近2.5万套，同比的增幅量是特别明显。

 整体的市场价格走势也是随着量慢慢挤压出来价格往上走的趋势，以我们监测的40个楼盘为例，这些楼盘价格增幅楼盘数量从一季度的个位数的增幅数到了四季度到了七成以上楼盘各个房型价格出现明显上涨。

从上海新房成交均价来看，去年二月份属于开发商降价潮的低位，月均价不足2万块，今年是2.46万以上，这个均价是月度均价的新高，可以看到我们价格已经从原来的低位用了仅仅一年的时间回到了之前的高位，甚至往上走的情况，这对之前有意控制房价不要出现过快上涨的政府方针来看目前已经的确出现了所谓的过热的迹象。

其实市场早预期会有调控政策，大家认为在两会以后出台，这次为什么在两会之前这么快出台呢？是因为市场过热状况提前出现了，相应政府采取措施的手段也比较快，之后我觉得整个新国五条随着地方细则落实效用会逐步的体现出来。

无论个人所得税还是房产税都可能被转移至下家

【网易房产】：想请问一下陆老师，你怎么看待新出的新国五条？无论从新国五条也好从细则也好，对市场影响最大的是哪些？

【陆骑麟】：刚出新国五条的时候大家是普遍看淡的，认为这个政策是不痛不痒的，现在的政策来说个人来说认为有比较大的影响，从短期来说最主要的影响政策上具体落实到各个城市细则没出来之前，个人感觉短期对于二手房市场有一个极大的推动作用，从我们德佑地产成交来看，今年一月份和去年年底成交来看翻了一倍，到交易中心过户也有一倍以上的增长，短期来看对二手房市场是很大的利好，中期来看一旦政策落实对一二手房是一个很大的打击，理性的房东和正常的房东都会把这个价格部分转移给下家，促进购房价格的上涨。

我们了解一下外围区域的刚需楼盘，它的价格实际上已经是二手房的价格跟一手房的价格相当，在11年底的时候出现过一波一二手房倒挂，二手房比一手房价格高，现在这样会倒逼客户从二手房选一手房，这对刚需用户是比较大的影响，中低端楼盘具体要看收益水平，收益水平比较大这部分购房者可能会选择把自己的房子出租掉，会减少市中心的房源量，这个政策出台对二手房市场是极大的影响，个人感觉又会碰到像11年的冷清的行情，这个情况的出现在2010年底也是12月份和1月份的时间段也有相应的行情。

【网易房产】：罗老师怎么看？

【罗寅申】：国五条涉及的面还是比较广泛的，从最初比较宏观的范围来看，随后的细则方面里面提到20%的确是目前对市场影响最为直接大家最为关注的，出了这部分以外相对来说二套房的首付上浮比例，这个或许会对市场影响，一些东西需要地方政府相应调整，这个地方对市场有多大影响目前来说不得而知，整体市场各大银行目前来看还是保持原有的贷款方针。

除了这个以外，另一个已经确认实施的房产税的试点，房产税的试点我们要回过来看一下已经在重庆和上海试点的房产税，效果如何呢？就目前来看对房价抑制作用没有特别明显，只不过增加了税费，对市场部分房东甚至将这部分税费通过租赁价格转嫁了出去，之后别的地方会不会引用这个版本？有可能各自有各自的应用，这个房产税是势在必行，未来也是最有效果替代目前所谓行政手段的限购这一政策的，但是它的时间周期可能还是比较长，因为我们知道相应的房产税还需要其他一些东西配合它，比如说多地的联网，这些东西在各个地方都有一些环节是比较难攻克的难点，房产税会不会短期对市场造成影响？我认为是不见得的。市场上的供应量还是不足，整体来看市场调节手段对房地产的影响目前来看之前的调控效果不是特别明显，总的来说，还是回过来说，最有效的第一是行政手段，第二是税费，就目前二手房市场交头情况来看，上门来的购房者还有房东都是20%的增幅，购房者担心房东转嫁，房东也怕这20%是怎么增，增加了大量购房成本不一定购房者愿意接受这个高起的价格，对于有部分需求急于出手的房东是有影响的，目前来看大家比较关心这20%，这个各个地方细则没有出，是不是有之前相关的征收标准也不得而知，只有出来之后才会对市场造成逐步的影响，会相对被市场消化掉。

【网易房产】：现在短期来看最近一段时间二手房市场交易成交比较好，今年3月份甚至有可能全市的二手房成交会超过之前原来3万多套的高点，从长期来看会有一种担心，会倒逼客户选择一手房，你觉得有什么方法，从细则出台之后二手房市场怎样迎接这样的挑战？

【陆骑麟】：对于二手房市场迎接这个挑战难度还是比较大的。对于房东而言是实实在在的利润，对于转嫁对于购房者而言是实实在在的支出，这20%要么做一些避税的动作。

【网易房产】：大家以前也知道二手房市场有很多阴阳合同，会不会使违法违规举动增多？

【陆骑麟】：会做阴阳合同还是可能会有。当初3月份的时候有这么一个现象，有些是比较难通过的，最早是价格过低，可能交易中心过不了，如果价格做的太低交易中心不一定过得了，还有一点我们也要考虑到未来有一个改善的需求，如果把这部分的总价做的太低，未来卖也要考虑到这20%的个人所得，现在做低，未来的升值空间就会变的更大，对于购房者来说也是比较大的影响，这种现象可能会出现，感觉不会做的太低，这个20%的个人所得税不会做到比现在还低，但是最终结果还是增加一个税费，所以对于二手房来说，个人感觉这个影响真的是很大，没有很好的避免措施。

【网易房产】：可能这样的举措，它的形势有点一刀切，对于二手房市场来说，当然中央的本意是为了去投资化，防止投机炒房，是不是这样政策出台以后对于改善型的，不管是买家卖家影响都很大？

【陆骑麟】：以个人所得税20%这个政策的措施来看，其实相关的政府就我个人理解来看其实是把改善型做了区分，以现行部分地方20%作为标准，如果你持有5年你是不需要交个人所得税，这部分刚需我们对应的认为是属于那些刚性改善型需求，这部分需求对应20%是不需要交个人所得税的，个人所得税20%的征收，在此前提的里面只有说征收标准没有提认定标准，最后出来是怎样的形势我们都不知道，如果以现实层面判断市场，会对市场造成一定冲击，然后整体的目前预期影响已经达到了，各个交易中心一些交易中心排队，出现了爆棚情况，不仅是过户，甚至有去更名的，有赠与的，为什么更名赠与，想把原来名下持有的多套房平均分配给每一个人，使它成为每一个人名下唯一的，虽然这种转名字之后从年限满五年重新计算，他们认为这样在之后出让的时候可以省下一部分费用，这样变更有一定风险，不知道最后落实是怎样。

有一些老的房子怎么认定的，价格是比较难查询的，这之后需要进一步研究考虑，这就是目前20%征收标准没有从公布的那一天标准重新落实，如果按照现行标准来讲影响是有，但致命影响市场会逐步消化，会造成市场出现阶段性低位，但会逐步回升，可以以同样类型的税费征收作为比较，09年的营业税从三年免征期变成五年，当时也出现排队过户的情况，这也是在购房者身上出现转嫁，之后对市场的确出现影响，但怎么看呢？10年的价格还是往上走，之后的成交量在去年的时候，哪怕加上调控去年还是有反弹，我个人认为市场会对这个税费短期内有影响，时间一长大家适应了以后就会适应这个税费变动，毕竟这个税费认定标准和退税标准没有确定，之后会有一些根据不同的需求类型，认定标准会有相应的减免的措施。

现今界定刚需客很难

【网易房产】：长期来看，按照20%征收，不少客户会考虑到成本会更多的选择一手房呢？王老师怎么看？

【王巍立】：很多一手房虽然是新房，环境配套比较好，但是比较偏远，同等价格目前不管一手房也好二手房也好都在150万到200万之间，在市中心只能买到60平米到70平米的，但是在外环以外可以买一套100平米以上的，这样的话短期内看起来新房开发商会有受益。

新国五条刚颁布当天，发现A股暴跌2.97，个别地产股不是跌反而是涨的，“新国五条”细则出来以后整体股市有跌停的趋势，中长期来看，现在目前政策关键里面有一条，差别化税收的对待，不管是贷款也好，不管是交易的技术也好，对于首套、二套或三套界别门槛是划分非常清楚的，对于改善型的来说会把手上的房子卖掉买新房，现在签订了合同，已经有达成意向了，政策有空档期排队买二手房，或者由于二手房政策不明朗去买，这样会造成二手房交易的下降，也会造成置换的困难，虽然目前在各个部分来说这个强调是针对投机的不是针对刚需的，但是目前来看从操作层面来说，刚需会受限，这个界定的范围是很难的。

目前很多住房信息不明朗，他在北京、广州、三亚都有很多房，他在目前政策反而是受保护的，会出现很多很滑稽的现象，对于一手房来说，目前的一些细则规定来说对于目前楼市刚需购房者是有很大伤害的，2012年房贷里面87%是首套置业，目前市场主体不管是假离婚还是想办法通过非法手段获取，绝大部分还是以首套刚需为主，绝对没有说房哥房姐房阿姨在炒，确实是有，上海也好、北京也好，确实这样是前几年遗留下来的问题，更何况即使房价有上升，绝大地段的房价跟09年10年相比还是有差距，进入到13年好像有很大涨幅，这跟成交段有很大的关联，个别城市要加以差别对待，还并不是头疼医头的现象。

短期来看交易量是下去的，但是这个需求始终是在的，绝大部分刚需房这种需求不是靠保障房建设去化解的需求，丈母娘能够接受你的女婿买的新房是保障房，在郊环以外，很多丈母娘都难以接受，保障房需要做，但不是一年两年就能做颠覆性改变的，这是我们欠的15年20年的债，目前通过经济适用房或者货币这种方式去买很难以为继的，还要通过在市中心，在配套能够符合绝大部分上班族的，或者刚刚工作大学生毕业上班就近的地段去买去提供大量的廉租房、公租房，对二手房存量加以充分利用。除了真的是急于货币套现的或者置换，很大一部分是租不出来或者怎么样，把这个很好的住房体系加以很好利用，进行规范，这个对于需求的疏导会有很好的作用，大家觉得租房没有问题，谁还会拿几百万买一套房呢？

【网易房产】：陆老师认为目前新国五条细则来看，这次政策的力度和之前调控力度比起来疏重疏轻？

【陆骑麟】：跟之前比是轻一些，限购限贷政策是不允许你买房，现在允许你买房，剔除限购限购手头有钱的人还是能买房，但就近几年的一些政策来讲，个人感觉真的蛮严重的，对于短期来看，对于市场来说有比较大的影响，这部分税收几乎都是转嫁，之前他们那个税收额度不大，对于整个房价的影响在5%左右，这个对于房价的影响会达到10%以上，本来比较便宜的房子增值额度尤其大，影响从近几年的楼市调控来说是一个比较大的影响，比较严厉的措施。

【网易房产】：2011年限购以后平静了一段时间，现在也有人说，现在政府的思路也挺明确的，希望通过一些税收等政策取代限购限贷，可能个人所得税也是先锋政策，走在前面的政策，之后包括新国五条的第一波两月底的时候提到扩大房地产税，罗老师觉得存量房的征收试点范围扩大，程度更重的你觉得今年可能会到达怎样的程度？

【罗寅申】：以税费手段调控楼市，房产税我是支持的，对购房者持有环节征收税费，对社会财富分配有一定的利好作用，反过来说这次出台的个人所得税20%征收这一条是属于交易环节的税费，目前来看购房者在买一套房子的时候，已经缴纳了一定的比较高的税费，增加了这一部分的个人所得税提升以后，如果他有认定标准出来以后，对市场所谓合理需求造成了误伤，这个政策对于实际的成交影响是很大的，为什么这次市场对这个有比较大的关注？

同期有二套房首付的上浮，这个之前市场已经有预期了，上海财务局提供的数据，首套房占了87%，我们公司帮客户办理贷款发觉，购买标的越高的客户，一次性付款的比例越高，相对来说这个高标的的需求会采取一次性付款，贷款对他们影响不是特别大，我们来看个人所得税征收20%这一条来看，只要你去买这套房子，你是属于持有多套房的，你必须要交这个税费，造成一部分房东对这个税费关注特别大，造成比较恐慌，我们看到20%长期来看是和你购买房屋的利润将会挂钩，这样来看对一些投资投机性的这种需求来说是有一定的针对性的。

 反过来看这次国五条细则已经成为了重点，也是之前市场没有预期到的，之后会不会在税费上加码呢？房产税会退，其他税费会不会增加？这个方面会缓一缓，更多根据房价来看，过渡增加税费对市场不会有太大利好作用，我更加支持市场化手段，土地供应、市场供应，这一块的手段是市场更为迫切需要的解决方法。

【王巍立】：调控十年对这个话题讨论的也非常热。我们就站在普通消费者角度看这个问题，想一想十年之前房地产有那么热吗？房地产开发的时间非常长，如果是90年代末期，或者是21世纪初的时候，买房是很难的，开发商也是到处求人买房子，上海中环房价也不过2000块钱，本身行业会有一定的周期的，确实这十年是好的周期，将来这十年未必是好。

还有一个，在这十年当中调控也不是持续就是高压，为什么会造成这三年的调控难度那么大，房价会那么高，必须注意到08年底的2月份国务院出台了一条房贷利率打七折，鼓励大家购房的刺激政策，这样传下去造成的代价是非常高的，后面所有政策都是为这条政策买单的，只不过09年的踩刹车了，发现踩不住，发现十年的房价涨幅最大的是09年，因为房贷利率打七折，大家都买房，利率低，这个是无法回避的，大家查一查媒体关注，会发现也是国务院颁布的，只不过过了几年自己打自己耳光，做任何事情讲的话都是要负责任的。

后面确实房价很高，大家怨声很大，不得不做相应调整，调整必须注意到这个事情是系统化事情，不是一下下去房价立马下来，不是那么简单的。很多事情确实需要慢慢调整的过程，关于房产税之前也做过讨论，鼓励财政，土地财政收入，房产税的替代，房产税这个问题里面留给我们的空间还是很大的，这个税合不合法也是很大的问题，现在大家关注的并不是我不愿意交钱，我交那么多钱上那么多税这个钱在什么地方？能不能给我一个很好的环境，给我一个很好的空气，前两天去郑州出台，郑州的PM2.5连续一周突破300，上海会隔两天，在北方长期都是雾霾的，这样还讨论房价的问题吗？要讨论基本健康。

多问题是系统化问题，经济快速膨胀，拿房价指数去和货币指数做比较，你会发现为什么一些城市房价会涨，房子作为本身它是一个建筑产品从交房第一天开始一直在损耗，涨的是地价房子之后我们产权证房子是永久的，但是土地是70年转让或者90年转让，土地升值房价炒作，本来是日益贬值的东西，但是由于市场造成很虚幻的假象，已经一次性收费再要每一次征收，这个事情是不太合理的，现在我们是为了维护国家政策，是为了打击房价真的是没看出来，我们要通过各种手段加以限制，但是最主要的你到底出了那么多政策，没有执行层上打了很多折扣，为这件事情抓了多少官员，开发商屯地，说屯了两年就要罚款被抓起来，看到哪个被抓起来了？十年调控大家都观望，觉得上有政策下有对策的事情，大家都在等，等到位了之后再入市，这是争议上的问题，而不是今天要出多少税率。

3月份二手房必然是小阳春了

【网易房产】：大家最关心的是新国五条出台以后，今年本来大家预计包括有人预测3月小阳春市场比较好的方面，接下来政策出台了，政策比较严厉，之后这一年楼市会怎样？

【陆骑麟】：3月小阳春是必然的，现在已经是热意浓浓了，已经十分火爆了，3月份二手房的小阳春是必须的，4月份一手房的小阳春也值得期待，3月份对于二手房来说是极其有利的，4月份细则出台之后倒逼那些购房者到一手房去，4月份一手房的活跃度会慢慢起来，后面市场会慢慢趋平，中长期会有改善型需求，这些购房者肯定要入市，投资者对于这部分利润会有所减少，这样的话对于后市的买房可能会比较理性一些，这样市场会慢慢趋于稳定，调控不是短期立竿见影见效，应该是中长期的行为。

【罗寅申】：就国五条细则出台以后，一旦地方细则逐步落实，对目前已经有过热迹象的楼市来看肯定有一个打断作用，目前来看，因为它没有明确地方细则必须在什么时间点出，传闻中是3月底，我个人认为，在这个间隔当中的一个所谓的期限内就会出现目前市场急于过户，大家急着去购房过户的情况，这对目前在限购下的购房群体来说有透支意味的，这样细则一下出来之后之后市场会出现一个比较向下的断崖式的回落，这样可能细则出台的时间点就是我们走势的上下起伏的结点。

从全年的成交总量来看，我个人认为，去年年初的时候是一个低位，今年年初的时候是一个高位，相对来说可能之后的一个市场会出现波动，但是就以往的税费调控政策出来以后市场刚需是存在的，它对这个政策一适应以后，市场积压的量会逐步释放，波动以后全年成交量比去年来看略有回升，未必会差特别远，去年年初是一个低位，年末是一个高位，今年年初是一个高位，年末中旬或许是一个低位，至于价格未来会不会是调控加码的主要标准，已经出来这个政策，未来在认定标准细则方面会有更明确收紧的态势，对市场预期打压是更为有效有冲击力的。

 【网易房产】：一手房是怎么看待这个政策，包括对后市的预期是怎样的？

【王巍立】：单单从市场表现来看，光看数据，单周的数据超过了2009年，二月份成交量突破了60万方，传统当中还有一个春节，一周交易中心是关门的，你买了房子都无法过户，这种情况之下市场热度是很高的，现在调控跟市场表现是紧密结合的，政策不管用会持续出，从各个层面阶段市场脱离轨道的态势，但是包括之前传言的所谓二套的停贷，包括最近国五条的出台，业内大家做一些交流，大家都有一个很明确的判断，大家对于上半年，觉得一手房这块没有很大的问题。

 为什么？之前也多次强调，这次的飞升购房成本并没有很大的下降，利率去年是下降了两次，降息降了两次，对于新房市场来说也没有构成非常大的推动作用，会有影响的，心里影响更大于实际的效率，原先是房价太贵，从区域表现来说，外环以外的新房水分跌掉了不少，一个是此消彼涨的关系，09年觉得贵了，现在觉得可以接受这个价格了，房价跌的差不多了可以选择入市，这波行情持续推动是从去年下半年开始到今年年初一线城市主要的基调。

长风八号开出来的标准比较好，在户型上面还有90平米的中小户型，现在非常火爆，只要了解下来贷款资格有问题的，两套、三套扯不清楚的就婉言谢绝了，不要浪费这个时间了，有这个现象，包括1月份虹口区开盘的一个项目，4万元的均价，至少要500、600万的房源，一开盘400套房子抢光，我有一个开发商的朋友，他去晚了都买不到，然后打招呼发现最后是买了一个60平米的样板房，买到样板房也觉得很庆幸，大家对于今年市场升值预期是一个共识，另外来讲，我相信第一个台阶可以上去，第二第三个台阶会很吃力，即使有指标下来了，发现提了一波可以接受，第二波都不行，或者有一些没来得及提的下来会普遍把价格提价的可能性和阶段压后，毕竟限购没有取消，不管是打擦边球还是怎样，整体入市容量是有限的，很多的首套置业可能是新上海人，会有一个时间段，会把资格有一个压缩，如果涨了之后到第三第四季度的量会下来。