调控前楼市已经处于过热状态

以下为直播实录：

【网易房产】：国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议上还出台了新国五条这次出台的国五条是第五次调控的升级。本来大家觉得国五条是比较温和的，没想到在国五条出台以后一周的时间出台了国务院的细则，包括严格征收20%的个人所得税，提高二套房首付标准等。

而新国五细则出台以后，也引起了市场激烈的反应，这两天上海部分区县房地产交易中心人潮汹涌的情况就是购房者对新政最直观的反馈。

今天网易房产邀请了一些业内人士，来分析一下新国五条是在怎样的背景下诞生的？对楼市又会产生怎样的影响？新国五条出台以后市场也发生了一些变化，包括大家集中到房地产交易中心过户的一些情况。

今天很荣幸请到了来自同策咨询第四事业部研究总监王巍立；21世纪不动产分析师罗寅申；21世纪研究总监陆骑麟。

调控前楼市已经处于过热状态

【网易房产】：在新国五条出台之前市场呈现怎样的状况？大家觉得从去年年底到今年年初市场还是比较热的，这个热的状态是多热，是不是达到一种过热的状态？

【陆骑麟】：个人感觉就是在限购限贷的政策之下，这个行情已经处于一个过热的状态了。大家普遍认为09年这个市场是一个过热状态，当初在鼓励政策之下，有20%首付、8.5折利率的优惠措施，一手房成交最高时候月均成交接近200万方，基本上平均在150万方在200万方之间，这是处于过热的状态，在鼓励政策的背景下这个状态达成立。

而现在在限购和限贷，还有房产税的政策，个人感觉100万左右的成交量已经处于相对过热的状态了，并且我们看到二手房的成交量持续维持在接近25000套左右的成交量，接近09年的水平了，现在这个市场已经接近过热火爆的状态了，如果不加以控制，后面的房价上行的压力很大。

还有一些购房者对后市的预期出现了颠覆性的逆转，2011年的完全看空，2012年开始逐渐看多到现在，2012年底到2013年1月份大家是完全逆转的状态。个人感觉，需要有一定的调控性的措施使这个市场略微有一些降温。

【网易房产】：罗老师是不是觉得目前市场过热的状态确实是导致这次新国五条出台的原因？

【罗寅申】：从之前整体成交来看，以2012年例，2012年年初的时候处于比较低的低位，春节1月份二手房成交只有4000多套，同比今年1月份成交量是多少呢？将近2.5万套，同比的增幅量是特别明显。

 整体的市场价格走势也是随着量慢慢挤压出来价格往上走的趋势，以我们监测的40个楼盘为例，这些楼盘价格增幅楼盘数量从一季度的个位数的增幅数到了四季度到了七成以上楼盘各个房型价格出现明显上涨。

从上海新房成交均价来看，去年二月份属于开发商降价潮的低位，月均价不足2万块，今年是2.46万以上，这个均价是月度均价的新高，可以看到我们价格已经从原来的低位用了仅仅一年的时间回到了之前的高位，甚至往上走的情况，这对之前有意控制房价不要出现过快上涨的政府方针来看目前已经的确出现了所谓的过热的迹象。

其实市场早预期会有调控政策，大家认为在两会以后出台，这次为什么在两会之前这么快出台呢？是因为市场过热状况提前出现了，相应政府采取措施的手段也比较快，之后我觉得整个新国五条随着地方细则落实效用会逐步的体现出来。