无论个人所得税还是房产税都可能被转移至下家

无论个人所得税还是房产税都可能被转移至下家

【网易房产】：想请问一下陆老师，你怎么看待新出的新国五条？无论从新国五条也好从细则也好，对市场影响最大的是哪些？

【陆骑麟】：刚出新国五条的时候大家是普遍看淡的，认为这个政策是不痛不痒的，现在的政策来说个人来说认为有比较大的影响，从短期来说最主要的影响政策上具体落实到各个城市细则没出来之前，个人感觉短期对于二手房市场有一个极大的推动作用，从我们德佑地产成交来看，今年一月份和去年年底成交来看翻了一倍，到交易中心过户也有一倍以上的增长，短期来看对二手房市场是很大的利好，中期来看一旦政策落实对一二手房是一个很大的打击，理性的房东和正常的房东都会把这个价格部分转移给下家，促进购房价格的上涨。

我们了解一下外围区域的刚需楼盘，它的价格实际上已经是二手房的价格跟一手房的价格相当，在11年底的时候出现过一波一二手房倒挂，二手房比一手房价格高，现在这样会倒逼客户从二手房选一手房，这对刚需用户是比较大的影响，中低端楼盘具体要看收益水平，收益水平比较大这部分购房者可能会选择把自己的房子出租掉，会减少市中心的房源量，这个政策出台对二手房市场是极大的影响，个人感觉又会碰到像11年的冷清的行情，这个情况的出现在2010年底也是12月份和1月份的时间段也有相应的行情。

【网易房产】：罗老师怎么看？

【罗寅申】：国五条涉及的面还是比较广泛的，从最初比较宏观的范围来看，随后的细则方面里面提到20%的确是目前对市场影响最为直接大家最为关注的，出了这部分以外相对来说二套房的首付上浮比例，这个或许会对市场影响，一些东西需要地方政府相应调整，这个地方对市场有多大影响目前来说不得而知，整体市场各大银行目前来看还是保持原有的贷款方针。

除了这个以外，另一个已经确认实施的房产税的试点，房产税的试点我们要回过来看一下已经在重庆和上海试点的房产税，效果如何呢？就目前来看对房价抑制作用没有特别明显，只不过增加了税费，对市场部分房东甚至将这部分税费通过租赁价格转嫁了出去，之后别的地方会不会引用这个版本？有可能各自有各自的应用，这个房产税是势在必行，未来也是最有效果替代目前所谓行政手段的限购这一政策的，但是它的时间周期可能还是比较长，因为我们知道相应的房产税还需要其他一些东西配合它，比如说多地的联网，这些东西在各个地方都有一些环节是比较难攻克的难点，房产税会不会短期对市场造成影响？我认为是不见得的。市场上的供应量还是不足，整体来看市场调节手段对房地产的影响目前来看之前的调控效果不是特别明显，总的来说，还是回过来说，最有效的第一是行政手段，第二是税费，就目前二手房市场交头情况来看，上门来的购房者还有房东都是20%的增幅，购房者担心房东转嫁，房东也怕这20%是怎么增，增加了大量购房成本不一定购房者愿意接受这个高起的价格，对于有部分需求急于出手的房东是有影响的，目前来看大家比较关心这20%，这个各个地方细则没有出，是不是有之前相关的征收标准也不得而知，只有出来之后才会对市场造成逐步的影响，会相对被市场消化掉。

【网易房产】：现在短期来看最近一段时间二手房市场交易成交比较好，今年3月份甚至有可能全市的二手房成交会超过之前原来3万多套的高点，从长期来看会有一种担心，会倒逼客户选择一手房，你觉得有什么方法，从细则出台之后二手房市场怎样迎接这样的挑战？

【陆骑麟】：对于二手房市场迎接这个挑战难度还是比较大的。对于房东而言是实实在在的利润，对于转嫁对于购房者而言是实实在在的支出，这20%要么做一些避税的动作。

【网易房产】：大家以前也知道二手房市场有很多阴阳合同，会不会使违法违规举动增多？

【陆骑麟】：会做阴阳合同还是可能会有。当初3月份的时候有这么一个现象，有些是比较难通过的，最早是价格过低，可能交易中心过不了，如果价格做的太低交易中心不一定过得了，还有一点我们也要考虑到未来有一个改善的需求，如果把这部分的总价做的太低，未来卖也要考虑到这20%的个人所得，现在做低，未来的升值空间就会变的更大，对于购房者来说也是比较大的影响，这种现象可能会出现，感觉不会做的太低，这个20%的个人所得税不会做到比现在还低，但是最终结果还是增加一个税费，所以对于二手房来说，个人感觉这个影响真的是很大，没有很好的避免措施。

【网易房产】：可能这样的举措，它的形势有点一刀切，对于二手房市场来说，当然中央的本意是为了去投资化，防止投机炒房，是不是这样政策出台以后对于改善型的，不管是买家卖家影响都很大？

【陆骑麟】：以个人所得税20%这个政策的措施来看，其实相关的政府就我个人理解来看其实是把改善型做了区分，以现行部分地方20%作为标准，如果你持有5年你是不需要交个人所得税，这部分刚需我们对应的认为是属于那些刚性改善型需求，这部分需求对应20%是不需要交个人所得税的，个人所得税20%的征收，在此前提的里面只有说征收标准没有提认定标准，最后出来是怎样的形势我们都不知道，如果以现实层面判断市场，会对市场造成一定冲击，然后整体的目前预期影响已经达到了，各个交易中心一些交易中心排队，出现了爆棚情况，不仅是过户，甚至有去更名的，有赠与的，为什么更名赠与，想把原来名下持有的多套房平均分配给每一个人，使它成为每一个人名下唯一的，虽然这种转名字之后从年限满五年重新计算，他们认为这样在之后出让的时候可以省下一部分费用，这样变更有一定风险，不知道最后落实是怎样。

有一些老的房子怎么认定的，价格是比较难查询的，这之后需要进一步研究考虑，这就是目前20%征收标准没有从公布的那一天标准重新落实，如果按照现行标准来讲影响是有，但致命影响市场会逐步消化，会造成市场出现阶段性低位，但会逐步回升，可以以同样类型的税费征收作为比较，09年的营业税从三年免征期变成五年，当时也出现排队过户的情况，这也是在购房者身上出现转嫁，之后对市场的确出现影响，但怎么看呢？10年的价格还是往上走，之后的成交量在去年的时候，哪怕加上调控去年还是有反弹，我个人认为市场会对这个税费短期内有影响，时间一长大家适应了以后就会适应这个税费变动，毕竟这个税费认定标准和退税标准没有确定，之后会有一些根据不同的需求类型，认定标准会有相应的减免的措施。