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宝山的房价若要破6万 你能承受吗?

2019-04-04 16:39:37 来源: 网易房产 网易号 举报
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  沉寂了“1年有余”的宝山地王盘建发央玺最近有了新动向

  日前已启动验资,据金老板现场了解,验资金额为100万RMB。

  案场销售介绍称:“或许下个月预售证就能够批下来,目前正在排队阶段。”

  一直没有入市,开发商磨的也就是价格,这个当时拿地号称要卖到8万的项目,最终价格会是多少?卖高了购房者不买账,卖低了要亏本。讲真,开发商也是进退两难。

  1

  金老板去往售楼处,明确购买85平方小户型,案场销售并没有给出项目的单价是多少,只是模糊的说了一嘴“大概在510-580万之间吧。”

  按照这个价位推断,网传的价格到也不是空穴来风,我们来看看:

  

  不论怎么计算,项目单价都上6字头了。试想想,宝山区有哪个楼盘上6万+?

  

  去年一度火热的大华碧云天单价5.5万/平,而且更靠近中环。

  宝山最核心地段淞宝区域的上海长滩优惠购楼盘相册最新报价),单价也在5.5万/平。

  大场三兄弟的最牛楼盘,也是“难产”很久的新房滨江公园壹号优惠购楼盘相册最新报价)5.3万/平。

  就连在建发央玺项目南侧的中环国际公寓优惠购楼盘相册最新报价),均价也只有5.6万/平。

  由以上几盘的入市价来看,上海北、宝山区的新房售价,大众普遍承受的范围基本都在5.5万/平上下

  外围优势并不突出的建发央玺,若要打破这个规律直奔6万+,不知道有多少购房者能接受?

  2

  既然外围因素客观存在无法突破,就只能赋予内在之“美”了。

  有别于其他项目的干挂石材或是真石漆外立面,建发央玺采用了“琉璃”外立面,具体是啥,金老板也不太了解,只是听案场销售说道这种外立面更加昂贵。

  

  

  公共区域当中,高层区域的一楼全部为挑空设计、不住人,在这里设置了健身区、儿童游乐区等,同时还有会客大堂。小区也配有会所,设施齐全。

  

  

  一楼挑空区域空间设施

  项目的公共设施给人的感觉确实是个非常高贵的楼盘。

  然而,在项目的装修情况上,就完全不符宝山标杆6万+的标准了。

  比如我们常说的三件套(中央空调、地暖、新风系统),这里统统没有;虽然也是精装房,但具体是什么标准,有哪些品牌,至今都尚未有结果

  户型设计上,其实是有一些亮眼的,比如85平米的户型,附赠空间有9个平方,放在过去是实打实的+1房户型

  

  只是现在,有点悬!

  为此,项目的样板房还设计了两套,一套是交付标准的样板房,一套是装修优化后的样板房,两者却有很大差别。

  首先来说明下,项目为一梯两户设计,得房率为76%

  交付标准的样板房主卧、次卧都非常小,尤其是次卧,基本上无法当房间来使用。

  而装修优化后的样板房却显得各个空间都宽敞不少,把主次卧的飘窗敲掉延伸出去,阳台的花池敲掉,也扩大了不少空间

  另外一大看点是有附赠的北阳台外加花池,这部分附赠空间不小。原则上,把北阳台封上完全可以当卧室来使用,达到+1的效果

  只是现阶段上海打击违建力度很大,之前大场三兄弟的其中一盘不就因为该问题责令整改了吗?

  所以本来可以靠这部分附加值来支撑该盘的房价,怎奈这部分空间悬而未定。

  从装修优化后的样板房中也能看出开发商的“心虚”,这部分空间如果能够明确的话,想必开发商做样板房时会极力做出卧室,这一定是加分项;而现在的样板间,开发商只铺了一个像绿地的地毯,加上一个画本在这上面,窗也没有封起来。

  金老板还问销售其解释称,“等日后交房会有业委会,如果大部分人都同意的话,那么封上应该不会太难。”

  在这里,金老板只能祝福这种情况能够实现。

  3

  还需要多提一嘴,为何宝山区其他盘房价都能在5.5万/平上下,只有建发央玺会出奇的高呢?

  2016年是个地王年,拿地热。当年建发连同中粮、首开联合拿下这幅宝山顾村宅地,成交楼板价53727元/平,再看看现在周边或宝山区的新房售价,面粉贵过面包在这幅土地上体现的淋漓尽致。

  

  既然高价拿地了,日后只能在房价上体现出来,最终还是要让购房者来买单。

  说真的,即便6字头的房价能够获批,按照地价来看,也顶多保本;但若要批到6字头以下的房价,那只能是开发商挥泪甩卖了。

  不过也不用替开发商矫情,公寓房虽然不赚钱,但后期的别墅、地下车库等产权还是能够慢慢赚钱的。

  所以,建发央玺最终能够批到多少价格,我们期待一下吧。

金伟 本文来源:网易房产 责任编辑:金伟_NO1280
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