宝山的房价若要破6万 你能承受吗？

　　沉寂了“1年有余”的宝山地王盘建发央玺最近有了新动向。

　　日前已启动验资，据金老板现场了解，验资金额为100万RMB。

　　案场销售介绍称：“或许下个月预售证就能够批下来，目前正在排队阶段。”

　　一直没有入市，开发商磨的也就是价格，这个当时拿地号称要卖到8万的项目，最终价格会是多少？卖高了购房者不买账，卖低了要亏本。讲真，开发商也是进退两难。

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　　金老板去往售楼处，明确购买85平方小户型，案场销售并没有给出项目的单价是多少，只是模糊的说了一嘴“大概在510-580万之间吧。”

　　按照这个价位推断，网传的价格到也不是空穴来风，我们来看看：

　　

　　不论怎么计算，项目单价都上6字头了。试想想，宝山区有哪个楼盘上6万+？

　　

　　去年一度火热的大华碧云天单价5.5万/平，而且更靠近中环。

　　宝山最核心地段淞宝区域的上海长滩（优惠购、楼盘相册、最新报价），单价也在5.5万/平。

　　大场三兄弟的最牛楼盘，也是“难产”很久的新房滨江公园壹号（优惠购、楼盘相册、最新报价）5.3万/平。

　　就连在建发央玺项目南侧的中环国际公寓（优惠购、楼盘相册、最新报价），均价也只有5.6万/平。

　　由以上几盘的入市价来看，上海北、宝山区的新房售价，大众普遍承受的范围基本都在5.5万/平上下。

　　外围优势并不突出的建发央玺，若要打破这个规律直奔6万+，不知道有多少购房者能接受？

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　　既然外围因素客观存在无法突破，就只能赋予内在之“美”了。

　　有别于其他项目的干挂石材或是真石漆外立面，建发央玺采用了“琉璃”外立面，具体是啥，金老板也不太了解，只是听案场销售说道这种外立面更加昂贵。

　　

　　

　　公共区域当中，高层区域的一楼全部为挑空设计、不住人，在这里设置了健身区、儿童游乐区等，同时还有会客大堂。小区也配有会所，设施齐全。

　　

　　

　　一楼挑空区域空间设施

　　项目的公共设施给人的感觉确实是个非常高贵的楼盘。

　　然而，在项目的装修情况上，就完全不符宝山标杆6万+的标准了。

　　比如我们常说的三件套（中央空调、地暖、新风系统），这里统统没有；虽然也是精装房，但具体是什么标准，有哪些品牌，至今都尚未有结果。

　　户型设计上，其实是有一些亮眼的，比如85平米的户型，附赠空间有9个平方，放在过去是实打实的+1房户型。

　　

　　只是现在，有点悬！

　　为此，项目的样板房还设计了两套，一套是交付标准的样板房，一套是装修优化后的样板房，两者却有很大差别。

　　首先来说明下，项目为一梯两户设计，得房率为76%。

　　交付标准的样板房主卧、次卧都非常小，尤其是次卧，基本上无法当房间来使用。

　　而装修优化后的样板房却显得各个空间都宽敞不少，把主次卧的飘窗敲掉延伸出去，阳台的花池敲掉，也扩大了不少空间。

　　另外一大看点是有附赠的北阳台外加花池，这部分附赠空间不小。原则上，把北阳台封上完全可以当卧室来使用，达到+1的效果。

　　只是现阶段上海打击违建力度很大，之前大场三兄弟的其中一盘不就因为该问题责令整改了吗？

　　所以本来可以靠这部分附加值来支撑该盘的房价，怎奈这部分空间悬而未定。

　　从装修优化后的样板房中也能看出开发商的“心虚”，这部分空间如果能够明确的话，想必开发商做样板房时会极力做出卧室，这一定是加分项；而现在的样板间，开发商只铺了一个像绿地的地毯，加上一个画本在这上面，窗也没有封起来。

　　金老板还问销售其解释称，“等日后交房会有业委会，如果大部分人都同意的话，那么封上应该不会太难。”

　　在这里，金老板只能祝福这种情况能够实现。

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　　还需要多提一嘴，为何宝山区其他盘房价都能在5.5万/平上下，只有建发央玺会出奇的高呢？

　　2016年是个地王年，拿地热。当年建发连同中粮、首开联合拿下这幅宝山顾村宅地，成交楼板价53727元/平，再看看现在周边或宝山区的新房售价，面粉贵过面包在这幅土地上体现的淋漓尽致。

　　

　　既然高价拿地了，日后只能在房价上体现出来，最终还是要让购房者来买单。

　　说真的，即便6字头的房价能够获批，按照地价来看，也顶多保本；但若要批到6字头以下的房价，那只能是开发商挥泪甩卖了。

　　不过也不用替开发商矫情，公寓房虽然不赚钱，但后期的别墅、地下车库等产权还是能够慢慢赚钱的。

　　所以，建发央玺最终能够批到多少价格，我们期待一下吧。