这儿的一二手房价犹如做过山车 心脏承受力要强

　　航头位于大浦东，临近闵行与奉贤两区，这儿也要有新房面世了。

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　　土拍

　　2017年11月23日，浦东新区航头镇三单元B1-02地块出让，由华润以34.36亿摘得，楼板价为27824元/平，没有溢价率。

　　在这之前，航头已经多年无土地供应了，追溯上一幅的土拍应该到2010年10月了，当时由金地联合体竞得，就是如今已成为二手房的金地艺华年（优惠购、楼盘相册、最新报价）项目，这在当年也是地王盘。

　　现如今华润拿下这幅位于金地艺华年东侧的宅地，只是地价已到了27824元/平，虽然是底价竞得，但这价格也实属不低，换句话说，还是个地王盘。

　　

　　如今这幅土地上的商品房已拔地而起，并且结构封顶，正在排队拿证。

　　它就是 -云麓里

　　

　　当华润拿下该幅土地至今，航头又陷入了无土地供应的状态，下次航头的拍地还不知何日。

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　　房企

　　华润拿下这幅土地后，引入中海地产联合开发，所以云麓里（优惠购、楼盘相册、最新报价）是由华润、中海两大房企联合开发。根据相关信息公示，华润占比51%，是该幅地块的大股东，中海占比49%。

　　

　　而今，两家合资成立的公司《上海佳晟房地产开发有限公司》显示，中海地产是法人。

　　进入售楼处，你能够感受到很洋气的海派文化风格，很有中海气质。另外提一句，这儿的建筑风格与售楼处和中海小昆山项目中海九峰里如出一辙。讲真，云麓里满眼都是中海的影子。

　　

　　再从工地施工铭牌来看，其施工方为中建三局，也是中海地产的公司。

　　由此可见，这个由华润拿下的土地，后续的主导权，包括开发、操盘都是由中海地产来完成。

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　　区位

　　从小区位看，云麓里所在地是航头相对比较核心的位置，东、南面为别墅区，西面为金地艺华年，正北面的城市面貌略差，仍有些民房等。不过整体看下来，这儿依旧有城乡结合部的感觉。

　　在项目旁的鹤航路上，有两条公交经过，分别是航头3路、183路公交，其中183路可接驳地铁8号线。

　　说到轨交，在航头已有轨交16号线航头东站，但该站点距离航头的核心位置实属较远，生活在航头核心区域的人们，出行要借此条地铁还很不便。

　　

　　与市区最具联动性的轨交当属在建的18号线，深入航头腹地，不论走向，还是站点设置，日后都是航头的中心。

　　云麓里的重要卖点就落脚在这条在建的轨交18号线，根据18号线的建设站点来看，云麓里距离18号线最南端的起止站航头站约有1.2公里左右，算不上近，但也不算远，这对项目来说是一大优势，毕竟郊区有地铁会为项目加分不少。

　　同时根据相关信息显示，18号线预计2020年建成通车，当项目交付时，也基本开通，出行相对来说算是方便。只是目前沪南公路还是个大型在建工地，道路环境比较差，待施工结束后，应该会有很大改观。

　　

　　从大区位上看，提到航头，普遍的感觉仍是郊区，这个郊区距离周浦万达（18号线周浦站附近）有近10公里，距离外环线也有近13公里。

　　再看区位，航头是个三区相邻的夹心带，地处大浦东区域，西面连接闵行区浦江镇，南面连接奉贤区泰日镇，三区交界的地方是个“忙线”板块。

　　可以看到，航头西面的浦江镇重点发展集中于8号线沿线，两区交界处基本以农村及农田为主；再看南面的奉贤区泰日镇，发展更较为落后，也无法借力发展，因此航头的发展，只能依托北面的周浦，但是周浦也需要借三林、张江的外扩才能有所发展。航头呢？周边板块无法借力，自身又没有像样的产业以及配套支撑，所以进入航头，你所看到的景象仍然不太美好。

　　所以说从大区位上来看，云麓里所处航头的地段实数尴尬。

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　　产品

　　云麓里地块容积率并不高，只有1.2，且在拍地时就已有了限高的限制，是个低密度社区，由洋房和叠加别墅组成。

　　主力面积段为洋房90平3房2卫户型，得房率达80%以上；叠加为89平上叠及124平下叠，不论什么产品，都以刚需客群为主。

　　

　　

　　90平的洋房产品在户型设计上还是可圈可点的，主要功能区都集中于南面，且都有2个卫浴，功能性比较完善；只是因建面略小，各个功能区显得比较急促。

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　　价格

　　目前正在取证阶段，预计4、5月份开盘，据了解，项目的售价极有可能在4.5万/平上下，倘若开到这个价格，那么云麓里将刷新航头镇新房售价。

　　我们对比周边二手房，旁边的金地艺华年算是区域内品质比较好的社区，公寓房挂牌价约在3.6万，如果急卖的房东，议价空间更大。

　　长泰公馆二手房链家网上挂牌价也只有3.4万/平上下。

　　位于地铁站旁边的海州桃花源属于2010年的次新小区，地段更优，目前的二手房挂牌价也在3.4-3.5万/平，基本上250万可以买到80平上下的2房。

　　

　　

　　附近中介二手挂牌房源

　　再看云麓里，足比周边二手房贵了1万/平，品质虽然好，但地段也没有靠近地铁站的海州桃花源有优势，那么有多少客户能够接受此价格还真是个问题。

　　其实，案场销售也知道此价格偏高，但土地成本摆在这里，硬着头皮也要卖啊。

　　

　　另外还要说的是，虽然云麓里的楼板价在27824元/平，但是由于项目在拿地时已经规定了有20%的住宅不能对外出售，因此无法快速变现，那么扣除20%不能变现的住宅，云麓里的实际楼板价已到了34750元/平，这才是开发商能够变现的土地价值。

　　所以，就算云麓里卖到了4.5万/平的价格，实际上开发商也没有赚到什么钱，反而购房者还嫌贵。

　　其实现在的上海还有很多类似这样的项目，只能慢慢卖了。