网易首页 > 网易上海房产 > 正文

这儿的一二手房价犹如做过山车 心脏承受力要强

2019-04-04 16:38:52 来源: 网易房产 举报
0
分享到:
T + -

  航头位于大浦东,临近闵行与奉贤两区,这儿也要有新房面世了。

  1

  土拍

  2017年11月23日,浦东新区航头镇三单元B1-02地块出让,由华润以34.36亿摘得,楼板价为27824元/平,没有溢价率。

  在这之前,航头已经多年无土地供应了,追溯上一幅的土拍应该到2010年10月了,当时由金地联合体竞得,就是如今已成为二手房的金地艺华年优惠购楼盘相册最新报价)项目,这在当年也是地王盘。

  现如今华润拿下这幅位于金地艺华年东侧的宅地,只是地价已到了27824元/平,虽然是底价竞得,但这价格也实属不低,换句话说,还是个地王盘。

  

  如今这幅土地上的商品房已拔地而起,并且结构封顶,正在排队拿证。

  它就是 -云麓里

  

  当华润拿下该幅土地至今,航头又陷入了无土地供应的状态,下次航头的拍地还不知何日。

  2

  房企

  华润拿下这幅土地后,引入中海地产联合开发,所以云麓里优惠购楼盘相册最新报价)是由华润、中海两大房企联合开发。根据相关信息公示,华润占比51%,是该幅地块的大股东,中海占比49%

  

  而今,两家合资成立的公司《上海佳晟房地产开发有限公司》显示,中海地产是法人。

  进入售楼处,你能够感受到很洋气的海派文化风格,很有中海气质。另外提一句,这儿的建筑风格与售楼处和中海小昆山项目中海九峰里如出一辙。讲真,云麓里满眼都是中海的影子。

  

  再从工地施工铭牌来看,其施工方为中建三局,也是中海地产的公司。

  由此可见,这个由华润拿下的土地,后续的主导权,包括开发、操盘都是由中海地产来完成

  3

  区位

  从小区位看,云麓里所在地是航头相对比较核心的位置,东、南面为别墅区,西面为金地艺华年,正北面的城市面貌略差,仍有些民房等。不过整体看下来,这儿依旧有城乡结合部的感觉。

  在项目旁的鹤航路上,有两条公交经过,分别是航头3路、183路公交,其中183路可接驳地铁8号线。

  说到轨交,在航头已有轨交16号线航头东站,但该站点距离航头的核心位置实属较远,生活在航头核心区域的人们,出行要借此条地铁还很不便。

  

  与市区最具联动性的轨交当属在建的18号线,深入航头腹地,不论走向,还是站点设置,日后都是航头的中心

  云麓里的重要卖点就落脚在这条在建的轨交18号线,根据18号线的建设站点来看,云麓里距离18号线最南端的起止站航头站约有1.2公里左右,算不上近,但也不算远,这对项目来说是一大优势,毕竟郊区有地铁会为项目加分不少。

  同时根据相关信息显示,18号线预计2020年建成通车,当项目交付时,也基本开通,出行相对来说算是方便。只是目前沪南公路还是个大型在建工地,道路环境比较差,待施工结束后,应该会有很大改观。

  

  从大区位上看,提到航头,普遍的感觉仍是郊区,这个郊区距离周浦万达(18号线周浦站附近)有近10公里,距离外环线也有近13公里。

  再看区位,航头是个三区相邻的夹心带,地处大浦东区域,西面连接闵行区浦江镇,南面连接奉贤区泰日镇,三区交界的地方是个“忙线”板块

  可以看到,航头西面的浦江镇重点发展集中于8号线沿线,两区交界处基本以农村及农田为主;再看南面的奉贤区泰日镇,发展更较为落后,也无法借力发展,因此航头的发展,只能依托北面的周浦,但是周浦也需要借三林、张江的外扩才能有所发展。航头呢?周边板块无法借力,自身又没有像样的产业以及配套支撑,所以进入航头,你所看到的景象仍然不太美好。

  所以说从大区位上来看,云麓里所处航头的地段实数尴尬。

  4

  产品

  云麓里地块容积率并不高,只有1.2,且在拍地时就已有了限高的限制,是个低密度社区,由洋房和叠加别墅组成。

  主力面积段为洋房90平3房2卫户型,得房率达80%以上;叠加为89平上叠及124平下叠,不论什么产品,都以刚需客群为主

  

  

  90平的洋房产品在户型设计上还是可圈可点的,主要功能区都集中于南面,且都有2个卫浴,功能性比较完善;只是因建面略小,各个功能区显得比较急促。

  5

  价格

  目前正在取证阶段,预计4、5月份开盘,据了解,项目的售价极有可能在4.5万/平上下,倘若开到这个价格,那么云麓里将刷新航头镇新房售价。

  我们对比周边二手房,旁边的金地艺华年算是区域内品质比较好的社区,公寓房挂牌价约在3.6万,如果急卖的房东,议价空间更大。

  长泰公馆二手房链家网上挂牌价也只有3.4万/平上下

  位于地铁站旁边的海州桃花源属于2010年的次新小区,地段更优,目前的二手房挂牌价也在3.4-3.5万/平,基本上250万可以买到80平上下的2房。

  

  

  附近中介二手挂牌房源

  再看云麓里,足比周边二手房贵了1万/平,品质虽然好,但地段也没有靠近地铁站的海州桃花源有优势,那么有多少客户能够接受此价格还真是个问题。

  其实,案场销售也知道此价格偏高,但土地成本摆在这里,硬着头皮也要卖啊。

  

  另外还要说的是,虽然云麓里的楼板价在27824元/平,但是由于项目在拿地时已经规定了有20%的住宅不能对外出售,因此无法快速变现,那么扣除20%不能变现的住宅,云麓里的实际楼板价已到了34750元/平,这才是开发商能够变现的土地价值。

  所以,就算云麓里卖到了4.5万/平的价格,实际上开发商也没有赚到什么钱,反而购房者还嫌贵。

  其实现在的上海还有很多类似这样的项目,只能慢慢卖了。

金伟 本文来源:网易房产 责任编辑:金伟_NO1280

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
售楼处电话 4001-666-163 转 16300
当前已有1人参加团购
*姓名 *电话
胡先生:150****0731
邓先生:138****8083
蒋女士:186****7681
陈先生:159****3332
杨先生:134****5158
章先生:159****7226
周先生:138****8967
林女士:136****3668
郑先生:136****9618
谢女士:135****3735
魏女士:138****0324
吴先生:139****9780
韩女士:158****2390
蔡女士:138****2322
魏女士:183****9105
赵先生:139****8548
吴小姐:139****6438
钱先生:139****7316
姚先生:137****6367
黄先生:138****7263
于女士:182****8478
黄先生:136****3612

周围区域板块参考(近一周)

周边楼盘参考(近一周)

同价格楼盘
同区域楼盘
  • 楼盘名称楼盘价格

这里的房子不便宜 听说以后可能会更贵

阅读下一篇

返回网易首页 返回房产首页
进入关怀模式