这是一个被工厂环抱的新房 售价4万3。。。

　　松江新城是上海郊区新城中开发最早的新城，开发程度已接近饱和，因此核心区域的土地供应非常稀缺，扩张在所难免。

　　从松江新城近几年土拍的便可窥探一二。

　　自2016年至今，松江新城区域内住宅用地仅拍出2幅，其中一幅位于9号线大学城地铁站附近，由合景泰富竟得。

　　如果说以9号线为轴线来对比区域位置，那么合景泰富显然占据了松江新城最好的区位。周边集中了松江大学城资源，也集中了松江区最好的商业，包括开元地中海（优惠购、楼盘相册、最新报价）、万达广场等，松江区的医疗、教育等资源也都汇聚在周边附近。不过项目去年首次开盘，入市单价5.1万/平虽然创下了松江新城新高，但从销售情况来看，市场对这一价格也并不买账。

　　而另一幅土地则是位于松江新城的东边位置，靠近松江工业区，由中建于2017年11月竟得，楼板价约2.7万/平，该幅地块就是即将入市的新房云著·深蓝。

　　 这个在地段优势上并不明显的楼盘反而在产品设计上体现了大型房企的风范，楼盘到底如何，请看金老板具体分析。

　　
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　　首先云著·深蓝（优惠购、楼盘相册、最新报价）所处的区域有些差强人意，距离9号线地铁站松江新城直线约有2公里，与大学城的核心配套不远不近，但方便肯定谈不上，不谈周边人流、人气，项目四周散落的工厂也较多，真是被工厂包围的房子。

　　
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　　金老板前来探访时，发现项目东侧一街之隔正对调味厂，站在厂房旁直接就能嗅到那种鸡精、味精的“鲜味”。

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　　虽然说周边的厂房日后能够搬迁，未来规划无限美好。事实上，在短时间内，这里的现状无法改变。

　　云著·深蓝虽然属于松江新城板块，但也与松江工业区为邻，以华润2018年在松江工业区拿下租赁地块（松江区工业区SJC10024单元09-11号地块）为准，云著·深蓝距离华润拿下的工业区地块直线距离仅5公里多点。

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　　地段上没有太多优势，周边环境、交通、配套也不会太过理想，在项目北面有国乐广场，具体配套是这样的：

　　
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　　小型超市、包括一些沿街餐饮店铺，项目四周能够用到的配套仅此而已。

　　再稍远一点，位于项目西侧茸平路茸梅路交叉口则有一些沿街商业配套，距离项目约有500米左右。

　　
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　　若要再成熟配套则需到往9号线沿线附近，但距离约在2公里以外了。

　　出行上，四周也只有一条公交线路沪松线，到往徐家汇方向，中途可接驳9号线九亭站。

　　
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　　至于接驳最近的松江新城地铁站，要么到往项目北面约500米乘坐松江16路、松江22路，要么到往项目西面也差不多500米乘坐松江14路。

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　　总之，项目门口是没有接驳9号线松江新城地铁站的。

　　自驾方面，一条松沪公路可到往七宝进入市区，只是此条道路路为地面车道，行车时间会相对较长。

　　
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　　项目南面是沪昆高速，直线距离很近，不到300米，只是该条高速公路的出入口并不设在这里，需要地面形式至松江新城附近才能进入沪昆高速入口处，略显尴尬。

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　　前文提及，云著·深蓝的土地由中建竞得，实地走访来看，项目也是由中建来建设。

　　
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　　而今，中建引入了世茂、招商两大房企，目前世茂负责营销端，也就是说世茂来操盘，由世茂来卖，招商或许是扮演投资者。

　　项目的土地容积率为1.6，在上海郊区中也基本是标配，多数房企开发产品的策略是做高低配，即高层住宅加上低层的叠加或联排，高层公寓由于总价低，可以快速回笼资金，保证项目的正向现金流，低层的叠加或联排做溢价来赚取利润。

　　
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　　但缺点也显而易见，高层公寓的栋距基本都非常小，采光和通风不太理想，且社区人员层数略有不同，对于购买产品的业主来说居住舒适性会降低许多。

　　云著·深蓝在产品设计上还是体现出了大型房企的风范，并没有做成市面上主流的高低配产品，而是采用了统一的小高层产品，这样既保证了业主层次的统一性，又保证了各个楼栋的楼间距，同时也能够留出更多土地来打造公共设施，比如绿化、比如跑道、比如儿童游乐设施等，在产品上，云著·深蓝还是值得肯定的。

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　　所开发的户型也基本是两梯四户设计，采用实用型为主。

　　
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　　88平米做成了3房户型，得房率上还是十分可观。

　　
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　　99平米做成了3房2卫户型，主卧为套房，也属于实用型户型。

　　
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　　126平米的4房，面积更大，房型也比较方正。

　　基本上，在产品、户型以及面积段上，开发商都考虑到了居住的舒适性以及实用性，产品还是非常不错的。

　　但价格就要差强人意了，处在这个位置，单价达到了4.3万/平，并不算低，对比项目北侧约1公里的次新房恒大帝景，挂牌价也只有不到3.8万/平。但对比一手房合景泰富项目，又有一定优势。

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　　其实，购买松江新城区域的客户，要么是本地拆迁户，要么是在本地做生意的外地人，就算市区客户到往这里置业，也是跟着9号线。

　　考虑到云著·深蓝地处松江新城边缘，且周边整体环境还有待改善，想必市区客户选择这里的概率将会降低许多。

　　而今，松江新城区域内除了该盘即将上市销售外，前文提到的合景泰富项目也有房在售，一个地段占优，一个价格占优，还需要购房者认真权衡。

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　　而在松江老城区，还有个绿城的项目也在排队拿证，据说价格与云著·深蓝相差不大，两项目在地段上都差强人意，但是绿城开发的品质是得到业内业外普遍认可的。

　　所以，不出意外，该盘会有一段很长的续销期。

　　另外值得一提的是，目前只要你前往松江看房，无论小昆山、松江新城、还是松江老城板块，每个售楼处的销售都会向你普及一遍G60科创走廊。事实上这条G60就是沪昆高速，是服务于长三角一体化进程的一条高速公路，沿线会引进一些科技企业的进驻，包括上海，也包括G60沿线上海以外的城市，至于松江能够引进多少企业，还需要看长远发展。

　　规划虽好，但松江区具体能够享受多大利好，还不得而知。

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