“施工队”在杨浦搞了个盘 品质胜过专业开发商

3月份，上海市区杨浦新江湾城板块将有全新盘开盘-金浩园

基本信息如下：

位置：10号线新江湾城站旁

开发商：百仙集团

总套数：4栋18层住宅，共计365套房源，两梯两户

户型：2房104平，3房132、142平，4房176平

预计均价：9.1万/平

金浩园不是品牌开发商，由百仙集团开发。据案场销售介绍，该开发商前身是建筑承建商，也就是施工队，另外项目正北面的工地也由百仙集团开发，做酒店业态，与此同时，百仙集团在浦东外高桥也有一块地等待开发，预计2年后入市。

再为各位介绍个小细节，在该盘的工地施工铭牌上，设计单位是“佳木斯市建筑设计研究院”，而佳木斯是东北黑龙江的一地级市，再联想到金老板前去案场，接待我的也同样是东北人，这就很让金老板怀疑，百仙集团的老板是不是也是东北人。

区位

新江湾城目前有存量的商品房只有3个项目，分别是信达泰禾上海院子、融信世纪江湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）以及本文提到的金浩园（优惠购、楼盘相册、最新报价）。

不论怎样对比，金浩园的位置都是新江湾城最好的。

首先信达泰禾上海院子位于新江湾城南部区域，距离中心区有近800米；融信世纪江湾位于新江湾城北部区域，基本属于边缘，因为再往北就是宝山区了。

金浩园正处于这两项目之间，在两条主干道淞沪路与殷行路交叉口，真正的新江湾城几何中心位置。

再看轨交，10号线新江湾城站5号口出来基本就是项目所在地了，地铁口至小区有约100米左右。

在项目斜对面，即东北方向有公交枢纽站，若干条公交线路汇聚在此。可以说，金浩园所在的新江湾城区域，有地铁有公交，在目前板块新房项目中属于优等。

配套

新江湾城令人有意见的一定是其配套设施。在几年前，已经有多个高大尚社区交付使用了，但旁边连个菜市场、小超市都没有，真是苦了当时入住新江湾城的居民了，这也是新江湾城饱受诟病的主要因素。

如今虽然有一定改善，但想要脱去“这顶帽子”依旧十分艰难，或许只能等到铁狮门的商业全部投入使用才能改变新江湾城的面貌吧。

新江湾城的规划中，住宅占比较大，而且很多住宅不设底商，这就导致了原本商业就不多的新江湾城，看上去更加荒凉，缺乏人气。

好在核心区域的集中商业“悠方”已投入运营，看上去已有一定人气，整个商业设施集中，业态也比较完善，包括电影院、超市、便利店以及餐饮等都有了，而且在悠方的东面还有在建的办公楼等业态，很显然，这里将成为新江湾城的商业中心。

悠方商场内部设施一角

为何我会说道金浩园的位置是所有在售新房中最好的，因为它不仅集中了交通，配套“悠方”商业也在项目斜对面，出门即是。

产品

项目在交通、配套上占据了很大优势，但占地较小，居住氛围恐怕不如旁边小区浓厚，这也是小型社区的通病，劣势也显而易见。

项目因为是小型开发商所开发，与大型房企或者上市房企相比，则有着天然优势，这就是没有高周转的压力，因此有一个项目，那就可以好好开发、慢慢磨。

风雨连廊连接每个楼栋

比如在社区设计上，项目有着标准的人车分流设计，据了解，未来地下车库将是精装交付；另一特色的是，项目做了“风雨连廊”，并且直通每个门栋，这对于多雨的上海来说是个不错的设计，销售也表示“在新江湾城内，我们的项目是独一份，比较人性化”。

本次开盘4幢楼全部推出，整体来说面积偏大，属于奢侈型享受户型，实用性偏弱。

具体是104平仅做成2房户型，且只有1个卫生间，按常规来看，购买2房基本属于刚需客，那么，该户型与市面上90多平就能做成3房2卫，或者100平做成3房2卫相比，显然它的面积分配合理性不够好，一家三口居住浪费了如此之大的面积，4口又无法居住，实属尴尬。

132、142平户型倒是属于新江湾城客群的定位，毕竟买在这里的客户，更在意居住舒适性。

实话实说，单看户型，设计还是可圈可点，每个户型都是南北双阳台，且是两梯两户设计，实际上为一梯一户独立电梯入户，但是在面积段上，总觉得实用性不如如今主流户型。

装修配置上，销售给出5000-6000元/平的标准，品牌上也相对高端，如日立中央空调和新风系统、威能全屋地暖、科勒洁具、智能马桶、以及西门子厨房电器等，基本上是除了你自己装修不舍得花钱买的牌子，在该项目上都能够体现出来，虽然是小型开发商，但开发诚意真心不错。

价格

据销售称，项目价格已经过审，目前正在房管局排队取证，预计均价9.1万/平。

如果以单价来看，去年新江湾城开盘的新房项目价格基本都在9.2-9.3万/平，但因去年开盘的户型都为小户型，总价就显得十分便宜，就该盘的单价来看，基本与市场相当，或略具有一定优势，但户型偏大没有总价优势。

再对比周边二手房，项目附近都是近几年刚交付的次新房，比邻项目的润地华庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）挂牌价9.1万/平，保辉香景园（优惠购、楼盘相册、最新报价）挂牌价8.8万/平，九龙仓玺园（优惠购、楼盘相册、最新报价）挂牌价8.7万/平，相对来说金浩园的新房价格略贵，但若加上二手房交易成本，9.1万/平的价格倒也实惠。

实话实说，这是金老板比较中意的项目，不论价格、交通、还是产品上，槽点都不多，对于追求舒适度的客户来说，该盘显然要比新江湾城另外两个项目居住更加舒适，但若要考虑多一口人居住，在性价比上，该盘会稍显吃亏，这也许是金浩园最大的槽点吧。

最后，我们在查询这家企业的时候发现一些小八卦，如下图：

该公司极有可能是家族企业，三个人占股100%，小型开发商虽然没有相应的融资信息，但也有些挺有趣的信息披露，有兴趣的朋友可以扫码添加易眼看房头条君，我们群里聊。