163视点实录：上海楼市也开始降价了吗？（四）

主持人：其实您每次回答我的问题都带出了一个点，最后想问一下各位老师能否预估一下未来的上海？楼市走向会是怎么样的？大家觉得狼会来吗？楼市如果有危险会有预兆发生，如果上海楼市存在风险会有什么预兆？

奚君羊：如果说有预兆很显然你在房价偏高的情况下，它出现大量的这种空置，也就是说这个空置是必须要有增长的过程，而在积累增长的过程，房价不仅仅没有上升，可能还出现了略微的下跌，我感觉这是比较危险的信号。但是你供应量还在增加，大家预期感到没有问题，这可能是一种比较危险的信号，我感觉一般来说，因为房产价格实际上在某种程度上是相当于资产价格，资产泡沫的破裂，一般都是寻找这样的规律来的，就是说供应链不断增加，大家都看好，行情依然上升，但是实际上已经卖不出去了，没有人接盘了，交易量极度萎缩，大家很看好，但是其实已经没有需求了，如果出现这种情况，那可能就是比较严重的泡沫破裂的时期就要来临。

直播现场

主持人：未来上海楼市还是比较安全健康对吧？

奚君羊：对，只不过在目前的水平上有波动，这个波动是两个方向，往上也可能小幅度，往下也是小幅度，不会出现趋势性大幅度跌。

邱易平：上海楼市今年或者是明年会有一个上涨，今年上半年是要消化，现在是有一个累计时间段，你说是否会达到2009年的狂飙，这是不一定，至于什么时候出现？9月份以后，到春节期间会有一个量价齐升的事情。

中国房地产泡沫问题，温州的特点是什么？温州资本杠杆率太高温州人买的房子不会把自己闲在那里，我们全中国所有的地方杠杆都没有温州这么高，温州楼市崩盘和鄂尔多斯楼市崩盘是两种类型，鄂尔多斯是没有真正扎堆，就是人口导入不到，其实没有人口，温州是人很密集。

我在2007年到了温州下面的一个镇，那个镇房价两万多了，一方面是这个地方太富裕了，大家把自己家乡的房子水涨船高拿起来了，温州人自己的房价收入比不贵，我们觉得贵不，在那个地方合理，关键是他把这个房子当成了投资品，变成了自己抵押贷款的抵押物，当他企业受损就会带着房子受损。我们应该证明房地产是好市场。

所以我们回过头看，中国房地产市场各带杠杆，美国次贷危机，美国是1%，我们是20%，还有很多1%都不叫，那是真正的零首付，我们中国的杠杆，我相信在2012年我们国家央行和各大商行做了大面积的压力测验每一个银行都给出了，有的是40%，有50%，60%，中国首先全额付款的人很多，那时候两成首付，泡沫程度要从这方面来看，供应当然是一方面，价格高也是一方面，但是我们也要看杠杆率，我们要综合评估泡沫是什么样的泡沫，我们再来预测危险度，我个人看中国的房地产价格看起来很危险，但是我们回过头来看我们的杠杆率又很低，所以我们一则喜，一则忧。你拿地财务成本有忧心忡忡，你一想到土地增值又高兴了，要这样看待一个问题。

严跃进：上海房价现在降价搞的整个判断是非常艰难，但是整个来看我觉得是如果有人问你上海房价是否涨，如果有这种问法，基本上是要涨的，就是说他很关注这个问题，如果哪一天没有人问房价的问题，可能整个房价就没有涨跟跌了，就大家觉得是普通的。这说明整个市场预期是涨的，这个供求在短期很难改变如果老百姓想问最近买房哪里有没有便宜的，我觉得对上海来说部分郊区的楼盘可能存在一定降价优惠，以前讲两万抵五万这个很多。还有现在上海通地铁，现在5号线，还有迪斯尼12号线，这一部分地铁还没有开，如果你想入室现在机会比较好，未来市场地铁开通，这个价格就会被拉上去

主持人：非常感谢三位老师莅临我们网易的163视点，本期的163视点到此为止，谢谢各位。