163视点实录：上海楼市也开始降价了吗？（三）

主持人：近期有包括杭州，长沙等不少二线城市的楼市出现了大规模降价现象，这令我国楼市的走向再次变得扑朔迷离。而二三线城市放松限购也传得满城风雨，老师们觉得为什么会出现这种情况？经过网易的调查和采集发现，降价多集中在中端市场，刚需项目和高端项目似乎并不受影响，为何会产生这种局面？

奚君羊：住房要么是满足你的消费需求，满么满足你的投资需求，所以从这两种需求来看，低端的楼盘往往是比较容易满足一些刚性需求，比如一般的中等收入的工薪阶层，他要解决住房的问题，当然也可能有一部分，少部分是属于投资性，不是大户，是稍微手里有一点钱，现在没有其他的投资，就买一些，所以低端楼盘正好是你适应这样的目标客户的刚性需求，或者是少量部分的投资需求。高端的楼盘同样如此，他满足富豪级的需求，这种高端人士如果要投资，更要考虑这种高端的楼盘，所以这种楼盘针对这种目标客户而言很模糊不清晰，不适应这两个方面都有存在着比较确切需求的目标客户，所以只能在两部分游离，吸收一部分高端里面偏低，中收入里面稍微偏高收入一部分，两边都没有一个清晰的定位，所以确实是有它的本身的定位上的瑕疵。

主持人：是地位问题导致了降价？

奚君羊：对。

邱易平：刚需是价格明朗但是由于需求太旺，所以不得不接受现实，不得不降价，我们看上海这种刚需的成分非常多，高端豪宅这一块儿价格不明朗，价格明朗一点，需求有没有那么旺，这是我觉得是根本的原因，上海的刚需我们看见的这种，徐汇那边美兰湖过去还有那么远，中国房地产价格往上走，使得很多青年人的幸福都被框架锁定了，那么远200套一下子再过两天就没有了，刚需就是这样的不停被抢掉，因为需求太旺了，就根本不需要降价。豪宅周总他们带我上去，本来想招一个100亿套的房子，后来想不要给政府添堵就停下来了，这样的房子100亿几千万没有感觉的，所以豪宅是价格不敏感，与其说不敏感，还不如希望价格越高越好，这是一种感受，是一种心理补偿。

奚君羊：他认为这个房价就是像我这样的人住的。

邱易平：他不差钱，所以中端就是两边都不沾边，所以他就处在可调，但是总体来说特别是刚需和中端需求市场很旺盛，因为上海的资源除了人文资源，城市资源，自然资源还是比较缺的，所以上海豪宅就是城市人文资源豪宅。豪宅供应来说如果人们进一步追求生活品质，我们就讲别墅，别墅有两种，一个是靠水，要么就是靠山，就这两种。

主持人：我想到很多房地产广告，就是靠水，或者是有一个小水沟在山上有一个假山很有意思。

严跃进：我补充一点，刚才两位老师说了，高端价格越高越好，这个就像奢侈品一样，定价没有道理的，他这个不是严格按照定价的规律来的，这个就是可能是卖的品牌，然后买的可能是你心目当中的感觉，不是说住房基本需求，所以我觉得高端这一块儿，不管涨还是跌，跌就是价格比较浮夸，涨也是可以的，因为他操作客户的需求，中端市场来讲现在面临主要是刚需跟改善需求混合在一起，所以这一块儿价格调整也是有这么一个弹性，偏偏刚需这一块儿，因为对老百姓来讲，价格幅度一两点，这个是很难的，所以这一块儿我觉得三个产品上针对的客户做出不同的定价机制。

主持人：我昨天看见新闻，有一个母亲带着儿子买婚房，到了这个楼盘，记者采访就说今天定了吗？妈妈就说没有，为什么那么便宜的价格？还是贵了。这个现象也是蛮有意思的，但是还是有人觉得贵。最近杭州长沙二三线城市也是出现大规模降价，还有限购松绑了，最近讨论的话题一线城市，二三线城市偏一线城市会不会有政策微调或者是松绑的现象？

奚君羊：我认为一线城市明显的这种松绑的政策可能性比较小，因为如果要松绑，政府要考虑的就是这种房价下跌是不是会有可能引导某种程度的危机的爆发？如果你是一般程度上可承受的不会对整个环境，经济状况有严重冲击这样的一种房价的回落，对政府来说没有必要干预，这就涉及到政府的承受力，三四线城市因为房价的下跌，这种预期比较强一点，而且可能不管是真摔，还是假摔，但是统计数据是降了，就会引起局部性、区域性这种经济的重大冲击，可能会引发一定程度上金融的危机都有可能。还有许多的抵押的下降，这个可能产生一些严重的后果。我感觉一线城市目前还没有到这种程度，还是只不过喊狼来了，还没有人听到狼的叫声，或者是狼的影子这都没有，等到有一种朦朦胧胧的概念，好像真的狼要来了，政府才会下决心。

邱易平：实际上三四线城市相当城市已经跌好几年了，不是成交量，是价格跌，有很多三线城市，由于过于依赖于土地财政，前期推出的量太大了，造新城，原来老城是比较密集的，虽然环境不是很好，但是人员比较密集，人气很旺，结果新城没有什么人气，这种情况很多。另外一个就是地方土地财政的依赖，比如把这个土地事先抵押了，用他拿这个钱做土地的拆迁，城市大配套规划，可是都欠帐。一二线城市的特点，他们的依赖度低于三四线城市，一二线城市资源比较集中，合肥是省会，南京副省级城市，他们本身产业产生的税收就会多于那些可用的税收高一点。我看到全国比较好一点，广州和上海是属于土地城市依赖度比较低的城市。因为这两个城市第三产业服务业很发达，第二产业都很发达，一汽，上汽都存在，金融业发展都存在，所以他们对土地的依赖少一些。三四线城市我看见，南通市，一条路两边都是房地产，晚上都是黑黑的，安阳市整个房地产是靠高利贷，九江市有很多的房子在外面，他们也想把政府先搬出去，把优质资源都搬出去，重点中学，二甲医院都搬出去，所以我觉得三四线城市是地方政府有积极性，一二线城市相对财政状况比较健康一些，另外他们对房地产的担忧也少一点。

还有现在最重要的是三个现，现购、现贷、现买，这个是中央政府的整体讨论，虽然提出了分类条款，中央调控，最后还是要看中央政府大盘子里面是怎么考虑的？重点的城市，虽然说可以分类调控，但是还是要看中央政府，我们现在看见三四线城市还准二线城市推出一些设想都没有真正的实施，没有什么大面积的实施，都是在试水。温州其实申请国好几次，但是最后不能过关。因为什么？示范效应会出现，不是谁都可以。

主持人：最近二三线城市开发商在集体呼吁要求限购松绑。

邱易平：对，我们现在做房地产业还有得多，有泡沫这是并行不悖的。这是中国的特色，比如说土地财政这种特色，导致了三四线放量多，我们的信贷扩张导致我们的需求高，这都是中国执政的特色，他不完全是一个市场产生的场景。

奚君羊：政府政策要做根本性的改变也是要下决心的，因为政策一般来说是要有连续性，不能判断你房地产好像章有一点问题了就赶紧放。

邱易平：这是治大国如烹小鲜，这个牌出一张这样的，下一次出不一样的。

上海易居房地产研究院研究员 严跃进

严跃进：一线城市偶尔有一些郊区也有一些三四线的影子，我觉得有一些城市就是规划里面有一个特点就是配套不全，只有绿化比较全，我感觉这个规划非常好，绿色代表了规划。

一线城市是否会受影响？我感觉现在二三线城市出的问题，到底是什么原因导致的，现在整个市场供应量特别大，人口导入量。先看温州，温州是属于比较有争议的城市，温州本身民间的资本是比较多的，我老家是浙江的，跟浙江人心里有关系，天生就不安分，所以他把钱投到楼市，我觉得温州供应量增加我觉得背后就是资金推动的，这是很重要的一点，很少有什么城市库存高的城市可以做到像温州这样的，鄂尔多斯有暴发户，这个楼市被暴发户推动了。第二种类型跟土地供应有关系，这主要是地方政府的冲动，以前跟这个资金没有什么关系，但就是有土地，卖土地也不是说仅仅解决财政的问题，土地典型的城市有杭州、天津、无锡，这几个城市我总结有一个特点是什么？

在这个城市群里面，他觉得这个城市群自然而然就有人口导入，包括以前的昆山，还有珠海这一块儿，既然有城市群的说法，房企对房企，或者是地方政府来讲肯定是快的，他们是这样想的。所以他觉得地方政府推土地供应商力度很大，力度一大房企也看好这个市场大家都进来了，结果就有一个现象，我觉得房企是要抓住现在的一个特点，外来人口到这个城市群想干什么？我广西或者说云南贵州，跑广州，是往广州和深圳去的，很少到珠海去的，长三角这一块儿安徽人来上海打工，肯定是往上海这个城市去，而不是到无锡去，两个伙伴一起从安徽到上海，两个人当时是想到无锡的，但是可能受不了诱惑人家说上海机会多，所以人口导入是集中在上海，无锡这两个地方被挖空了。

现实中有这么一种情况，当时天津有户口政策，没有理由到唐山去，就到天津，所以这个地方土地供应大了，市场不消化，这是供应量是土地的供应量。

还有现在还有一个特殊的，就是安徽等这几个城市，不能说土地供应很大，也不能说有煤老板，他是什么原因？这个需求没有想象的大，安徽这个地方的人口总体是往外流的，所以人口不足，所以当地尽管整个城市来看是供应量不是很大，所以他还是最后没有办法消化，南宁也是一样。所以从上海来看，你看二三线城市文化，你对比一下，首先看需求，上海需求是很旺盛的，至少我觉得从年轻人或者是很多就业者角度来看，上海是很理想的就业场所。所以人口导入很旺盛，所以没有这种担忧，从土地供应来看，上海国土部有500万以说人口土地增量限制，上海是其中一个，土地既然受到限制，未来来讲不可能向别的地方松绑，还是比较紧张。最后看资金，资金就有一定微妙了，上海这个地方不缺资金，但是有一样和海外的资本比较多，前一段时间徐家汇降价了，这个是上海应该警惕的风险，别的风险都没有，需求供应整个跟别的城市不一样，整个资金来看跟温州是有一定相似性。海外资本充斥到上海楼市里面，最近房企还有一些大佬，撤离上海的行为原因是说海外资本根据这个利差，到海外去。这样的话，上海部分高端的楼盘是要警惕这个风险，别的整个来看，我觉得是比较健康，不可能像二三线城市这么焦虑的。