163视点实录：上海楼市也开始降价了吗？

【主题】上海楼市也开始降价了吗？

近期，上海各家房产媒体的版面被“上海降价行情或继续扩大”、“沪二手房价格近停涨 成交下跌近三成”、“上海降价现象开始蔓延”等标题占据。

我们再来看看数字方面。上海统计局数据显示，一季度，上海区域内新建商品房销售面积467.18万平方米，比去年同期增长1%，增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米，增长6.1%，回落37.2个百分点。更为严峻的是，上海市公积金中心的报告称，当地住房交易量环比、同比明显下降，自去年11月起交易量已连续4个月下滑。有不少评论指出，在这样的基本面下，地产市场价格松动势已成虎。

【时间】5月12日（周一）下午14：00 —15：30

【地点】网易演播室（上海市虹口区溧阳路735号半岛湾创意产业园区2号楼3楼）

【嘉宾】

全国房地产经理人联盟副秘书长、上海分盟秘书长　　邱易平

上海财经大学现代金融研究中心副主任　　奚君羊

上海易居房地产研究院研究员　　严跃进

【议题】

1、 根据刚才我们提到的一系列数字，近期上海楼市处在什么状况？

2、 五一房展会上，观展人数较往年增加不少，但成交和降价幅度似乎仍然很平淡，价格的促销幅度普遍在5%左右。在政策调控及整个市场环境下，开发商对于价格相对敏感。目前上海的开发商也多推出特价房或是购房送礼等形式，而绝口不提降价。对此，你怎么看？

3、 近期，有包括杭州，长沙等不少二线城市的楼市出现了大规模降价现象，这令我国楼市的走向再次变的扑朔迷离。而二三线城市放松限购也传得满城风雨，为什么会出现这种情况？

4、 二三线城市的限购松绑对楼市会有什么影响？一线城市会否也受到影响？

5、 经过网易的调查和采集发现，降价多集中在中端市场，刚需项目和高端项目似乎并不受影响，为何会产生这种局面？

6、 能否预估一下未来的上海？楼市走向会是怎样的？降价潮会否大范围蔓延？现在是否已经有了预示楼市危险的征兆？

【直播实录】

主持人：各位网易房产朋友大家好，欢迎收天网易“163”视点，主题：上海楼市也开始降价了吗？

近期，上海各家房产媒体的版面被“上海降价行情或继续扩大”，“沪二手房子价格近停涨成交下跌近三成”、“上海降价现象开始蔓延”等标题占据。

我们再来看看数字方面，上海统计局显示，一季度上海区域内新建商品房销售面积467.18万平方米，比去年同比增长1%，增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米，增长6.1%，回落37.2个百分点。更为严峻的是，上海市公积金中心的报告称，当地住房交易量环比、同比明显下降，自去年11月起交易量已连续4个月下滑。有不少评论指出，在这样的基本面下，地产价格松动势已成虎。

上海楼市真的也开始降价了吗？降价潮开始在华东楼市蔓延了吗？未来上海楼市将会如何发展？今天网易“163”视点有幸邀请到了三位地产界的专家为大家一起解读近期上海楼市的降价风暴。三位专家是：

上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊

全国房地产经理人联盟副秘书长、上海分盟秘书长邱易平

上海易居房地产研究院研究员  严跃进

主持人：根据刚才我们提到的一系列数字，各位老师觉得近期上海楼市处在什么状况？

上海财经大学现代金融研究中心副主任 奚君羊

奚君羊：上海的房地产市场从行情来看已经连续有很长时间的，现在有一些数据包括大家有一些感受，认为房地产这个市场可能会回落下跌，主要还是有一个比较宏观的背景。因为现在整个房地产市场从全国的角度来看连续持续这么长时间的上升，现在整个宏观经济背景银根适度偏紧，包括许多房地产行业资金周转等等各种因素综合在一起，所以现在大家产生了一些会大幅度回落的预期。从上海情况来看也会是这样背景的影响，所以我的判断是上海的房地产价格像前几年维持比较快速上升的态势，有一定的困难。比较乐观的预期可能也就是在这个水平上小幅度波动，即使上升也是比较温和，比较慢的。也不排除有小幅度回落的态势。但是上海房地产又有特殊性，因为上海外来需求仍然会持续增长，因为从上海的城市本身定位来看，它对上海以外人群还是有比较大的吸引力度，因此上海这种外来人口的数量是不断上升。

另外上海现在可供地相对比较有限，不可能有大规模新的楼盘不断推出，所以即使不太乐观的预期，我感觉也会出现一些小幅度回落，或者是结构性的微调。可能会局部地区，局部区域会出现一些下跌，总的来说可能还是这种波动中偏稳，相对稳定小幅度波动为主，最终的走向要看未来整个宏观经济的环境状况，以及上海本身的这种发展状况。从长期来看仍然不排除有一定的上升空间，这是我的看法。

主持人：你觉得有一定上升空间，但是目前处在小幅度波动的状况，那邱易平老师您呢？

邱易平：我个人觉得您这个专题很专业，我不是做研究的不像旁边两位教授是专职研究，我有一些直观的感受说一下，我大部分是赞同奚君羊教授的观点，我可能更乐观一点。

全国房地产有十几年的一直向上，这个过程来看我们面临一个曾经转折一下又重新向上，是一个向上的状态，人们都很担忧，这样什么时候是头？确实应该说我们从2014年以来我们确实进入了大家重新定心来看房地产形式，我们从业者要重新衡量一下，我们应该怎么做这个事情？2013年我们也看是狂飙了一下，2014年中央有两条政策，双向调控和分类调控，中央的政策已经预见2014年的状况，要保持房地产业稳定发展，分类调控在不同城市给不同的权利。一线城市供应量很紧价格偏高，是不是价格稍微控一下，工业加一下，二线城市也要分类，所以我讲是双向调控、分类调控也是2014年主基调，也是2014年房产形式正确的分析。

上海来说，我比奚君羊教授更加乐观，刚才有一个问题很专业，出现了一些调整，但是在刚需低端和豪宅高端没有什么动静，研究人觉得大部分城市还是房价上涨，出现局面就是量的回调和涨幅的下跌，不是不涨是下跌了，绝大部分是这样的，上海的特殊性在于是一个人口紧密的城市，这个趋势在我们可以看见的未来不会停止。30万以上的人口，30万人并不是生下来的婴儿，是这种成年人，20多岁是来就业的人，理论上可以成立15万家庭，如果15万家庭都要买房子，一家是100平米，这就1500万平米。一来就是有需求的群体。第二，上海土地公寓我们开了规划会议，城市建设用地规划量占了45%，已经不能再扩张了，必须保持一定的结构。在新的用地出来之后，把这个用地率提高，还有把一些长期工业用地可以转成就业住在那边，我们上海一方面是人口紧流入，第二是土地供应紧张。第三，银根问题，银根长期来这十年是持续发放的十年，放到现在成了全球货币供应量几乎是第一。

这一年已经走到尽头了，美国的路和银根的扩张是有一定的关联，我们现在不能再扩张下去了，我们不仅仅银根有一点泛滥，而且结构也是非常扭曲。这个钱跑到不应该去的地方，该要的得不到钱，就是这样的情况。我以前是贷不到款，其实我们就业还可以，都是趋向于央企，就这个原因把地推高了，银根出现了反转的迹象就是偏紧了，一个是习近平主席上来不再对货币采取宽松政策，第二就是国际形式的变化。

我们也会看见既然是双向调控，如果是紧了就会松松，现在不仅仅地方政府推出措施，其实我们中央人民政府也是不敢掉以轻心，如果真的出现大势的反转，肯定是在反转之前就截至，但是反过来看，这是全中国房地产形式是处在分化的情况，上海本身不从银根看，从土地供应，从人口紧流入，不讲上海在国家全世界地位提升，单讲上海房地产业是非常乐观，是可以最少做5年是没有问题的。

主持人：严老师您觉得呢？

严跃进：对比一下现在三个地方的库存，可出售的楼盘，我得出一份报告结论，现在全国库存量增加非常力量，4月份末的库存是最高的一次，这就说明了楼盘卖得不是很好，现在挤压楼盘这是全国的形式。

另外除了上海还有北京，北京这个城市在去年开始库存一直往下降，就是楼盘越卖越少，但是到了今年北京开始发生变化，可售量开始上升，就说明北京的观望情绪在增加，还有北京商品房供应把一定的客源吸收掉了。这两个说明今年市场供应量、库存量在增加，上海连续三个月库存量没有变一下。这说明一个问题，上海现在供求矛盾没有全国这么厉害，全国可能供应现在难以消化，上海依然可以消化，说明上海背后的需求是很旺盛，这跟上海目前的结构有关系，北京是自住型商品房，但上海不是，所以大家对上海的市场是乐观的。

再看一下尽管是说上海整个趋势比较好，最近一段时间上海的具体数字供应和成交是相对来说受到一定压抑，供应量比较少，成交量也比较少，从现在接触的客户来看，上海市场不景气，比预期要大，我们就说对整个上海市场是比较乐观，但是要提防这种倾向，上海有一些人对这个有一点观望了。现在微信传播工具很快，一降价大家都知道，传播速度很快，降价效益比涨价效益要大，你降一个楼盘全国各地都知道，上海也想我们会不会这样，因为毕竟形式都差不多的。

所以压抑这一块儿整体来看价格现在整体上来讲不大敢涨，最近一旦时间比较敏感，一旦涨价会出现客流会流失，还有房展会议上，现在不提涨价，但是是用各种让利措施来续客，目前是把客人拉拢回来，现在整个态势是保持平稳的博弈状态，我购房者看房情你是否降价，但是你来买我们搞活动可以赠送一点优惠，房企也看这个购房者的路数，所以现在比较微妙，比较博弈，当然双方都在揣测。上海降价了这个标题做得很漂亮，就是这个标题给人的预期造成的影响比较大，以前不可能有这个说法，现在有一些人有一点动摇了，包括上次认识了一个客人，他就问我现在是不是应该卖几套了，我说不用太担心，整个结构郊区部分的楼盘有这个情况，整体上是往上涨的。

另外，我看下来上海楼盘的价格，两万一平米的价格现在是按1%的波幅涨，这个是根本最近这几个月，整体来看价格是慢慢往上走，但是这个数据放到国家统计局来看，未来可能涨幅会小，并不会区别这么大，但是可能并不是太关注，只关注涨和跌。一旦未来如果可以把2万涨到100、200信号释放出来，未来老百姓入市的积极性会提高，你从70%的房价指数来看会犹豫的。如果算物价来看，实际上每一个都是在涨的，所以对于老百姓来讲现在总体上保持理念上海楼市是往平稳往上涨的趋势。

主持人：提到房价指数，每年房价指数出来我们也会进行采访，专家就说不要提数字，大家都懂得。房展会一般是推多价房或者是送礼的形成，但是开发商不提降价的两个字，前一段时间我采访开发商，他们对现在市场知道是处在比较敏感的阶段，但是他们是比较乐观的态度，我想问一下他们的心理是有什么变化？

奚君羊：开发商从本身的角度来看，从职业角度来看，容易对行情比较有乐观的预期，如果他都悲观那就没有事情干了，所以这个情绪受职业影响容易往积极方面看，而且特别是他们在表态的时候更要乐观积极表态，你作为开发商你表态，你公开态度都比较悲观，这个肯定后来的后市很有问题。

主持人：对，我采访一位开发商，他就说没有降价我自己的楼盘还涨了，还有人来买，这个现象是很微妙，在这样的市场环境下，包括二三线城市，或者是一线城市有降价的消息传出他们心态上是不是也有一些变化？

奚君羊：肯定会有的，比如说李嘉诚人家是房地产的大佬，他都有这种预期，你其他房地产开发商，房地产次一级的大佬，难道一点都不受影响吗？不太可能。所以就是从房地产开发商的角度来看，我的判断，他们对房势未来发展观点看法和以前相比会做出一些适度的调整。虽然口头上可能这种表述和他们的这种真实的判断不完全一致，但是从他们实际的这样一种心态来看肯定在现在各背景下会有一些分化，也不排除有一些房地产开发商的大佬已经有一些动作也好，有一些公开的表述也好，也是对未来房地产担忧的说法。

邱易平：其实我不是开发商，是房地产从业人员我个人觉得开发商不仅仅是嘴巴这样讲，做也是这样做的，我们上海开的项目有几个这样讲的？没有几个这样讲的，而且开发商不是不是审时度势，万科在2008年都是率先降价，他要保持周转，必须保持一定的资金回笼，保持开发节奏，从应对上他都是比较瞬时，因为这是真金白银，他搞错了方向上市公司就对股东没有交代，非上市公司对自己没有交代。我也赞同教授的说话，房地产也是信心产业，如果大家都说狼来了，大家都慌了，狼就真的来了。

奚君羊：房地产还是有一定投资属性，就会受预期影响。

全国房地产经理人联盟副秘书长、上海分盟秘书长 邱易平

邱易平：现在这个情况其实狼来了这个问题，我们觉得我是认为狼来了有一些专家在说，一些投行说这个事情，媒体说这个事情，另外有一部分专家，大学的研究者也在讲，还有我们看见一些三四线城市在做调整，这是要和在一起想我看见杭州降价，降价楼盘去我们年会旁边的楼盘。另外还有一些其他的原因，有的时候投资人，后来觉得没有什么产品投资，就做股东，做一段时间就变成了操盘，这样的项目存在由于经验，专业能力，所以土地的价值分析，还有产品的定位规划可能是有问题。就怕出现一点点小分化他们就首当其冲了，光耀地产我有朋友在那边做，我就问了一下，实际上他并不是在地产上搞砸的，他是投什么矿，投了很多是十亿级，三四个就把资金链抽走了就稳不住了，他出事是在地产之外他是一个集团。

所以我们回过头来看，还有2008年拐点的回调，绝大部分的开发商虽然没有经历过真正的崩盘，但是经历过拐点，都是心有余悸。中大规模开发商对未来风险的预控做得已经很专业了，不仅仅是在资金的土地出让上，另外我们看见这次毛大庆的讲话，他们的研究你可以想想，他们对房地产市场研究我认为远远超过了国家各个大学的研究，他们是真正关于自己的饭碗，他们跟社科院和统计局研究的不一样，他们的研究应该说比媒体等等研究院研究的得好，你可以看看他们的数据，他们和国际这种最新的分子方法的引进都是不一般的，开发商应对这场子分化面前胸有成竹，出事的一定是非品牌开发商，他们对土地价值的分析，对产品定位，对未来大势的把控，还有资本运作的空间差一点，所以会出现在这些开发商不是全国的现象，也不是全行业的现象。

主持人：您觉得开发商是什么心态？

严跃进：开发商跟研究机构利益出发点不一样，我如果假扮自己是开发商也不会降下来，一般不符合房价成本原理。另外一个房地产产品跟平时讲的水果什么不一样，水果可以讨价还价，这里不买到别的地方可以买，房地产不一样一现在房子降价了，整个上海人说降价去买房子没有可能，就是跟区位，不动产有关系。

对于上海也是一样，我如果盯准上海某一个地段的楼盘，我就想我认定这个地方，别的地方降价了我不会去，太远了，我认定这里了，我购房子的心态目标很明确，现在主要是筹集首付款。所以从这个角度来看，开发商也知道购房者的心理，所以价格是不会轻易松动，松动的是哪些？

第一，资金链有问题，还有一个是前一段时间杭州，他用什么手段？我觉得是另类营销方式，在全国市场比较降温没有新闻的时候，他通过一两个记者报告，报告的舆论我最近关注新闻报道对房价上涨预期的影响，一个杭州楼盘搞到全国都知道，就把企业品牌打上去了，平时请营销费不一定有这个效果。全国各地都知道有这个楼盘，降价是非常特殊的，更多的房企我觉得现在上房展会有的时候问他们你们会不会降价，他们就说你认为呢？就说觉得上海问降价就是觉得比较荒谬，他们整个价格是比较紧的，单一的一点是什么？现在钱在客户那儿，被别的房企所拉拢，所以他现在的目的是不讲价，但是要加大续课量。我们在价格上是不会松动的，是有这么一个策略，这个很微妙。所以现在其实还是这些房企一般来讲整个资金链还不会太紧张，至少现在对于整个上海来讲是比较健康的市场。

开发商心里还是有底气的，你购房的需求很难长时间压抑比如说刚需要结婚了，要买房子这时候就得赶紧入手，没有太多更后观望的时间，可能有一些投资者会观望，所以价格不管怎么低，需求是很刚性的，尤其是现在这个政策剩下是刚需购房者，刚需购房者整个市场还必须要买房，所以降价来讲是抓住我们的心理，而且你看好我这个地段你基本上就要买我这个地段的房子。

主持人：近期有包括杭州，长沙等不少二线城市的楼市出现了大规模降价现象，这令我国楼市的走向再次变得扑朔迷离。而二三线城市放松限购也传得满城风雨，老师们觉得为什么会出现这种情况？经过网易的调查和采集发现，降价多集中在中端市场，刚需项目和高端项目似乎并不受影响，为何会产生这种局面？

奚君羊：住房要么是满足你的消费需求，满么满足你的投资需求，所以从这两种需求来看，低端的楼盘往往是比较容易满足一些刚性需求，比如一般的中等收入的工薪阶层，他要解决住房的问题，当然也可能有一部分，少部分是属于投资性，不是大户，是稍微手里有一点钱，现在没有其他的投资，就买一些，所以低端楼盘正好是你适应这样的目标客户的刚性需求，或者是少量部分的投资需求。高端的楼盘同样如此，他满足富豪级的需求，这种高端人士如果要投资，更要考虑这种高端的楼盘，所以这种楼盘针对这种目标客户而言很模糊不清晰，不适应这两个方面都有存在着比较确切需求的目标客户，所以只能在两部分游离，吸收一部分高端里面偏低，中收入里面稍微偏高收入一部分，两边都没有一个清晰的定位，所以确实是有它的本身的定位上的瑕疵。

主持人：是地位问题导致了降价？

奚君羊：对。

邱易平：刚需是价格明朗但是由于需求太旺，所以不得不接受现实，不得不降价，我们看上海这种刚需的成分非常多，高端豪宅这一块儿价格不明朗，价格明朗一点，需求有没有那么旺，这是我觉得是根本的原因，上海的刚需我们看见的这种，徐汇那边美兰湖过去还有那么远，中国房地产价格往上走，使得很多青年人的幸福都被框架锁定了，那么远200套一下子再过两天就没有了，刚需就是这样的不停被抢掉，因为需求太旺了，就根本不需要降价。豪宅周总他们带我上去，本来想招一个100亿套的房子，后来想不要给政府添堵就停下来了，这样的房子100亿几千万没有感觉的，所以豪宅是价格不敏感，与其说不敏感，还不如希望价格越高越好，这是一种感受，是一种心理补偿。

奚君羊：他认为这个房价就是像我这样的人住的。

邱易平：他不差钱，所以中端就是两边都不沾边，所以他就处在可调，但是总体来说特别是刚需和中端需求市场很旺盛，因为上海的资源除了人文资源，城市资源，自然资源还是比较缺的，所以上海豪宅就是城市人文资源豪宅。豪宅供应来说如果人们进一步追求生活品质，我们就讲别墅，别墅有两种，一个是靠水，要么就是靠山，就这两种。

主持人：我想到很多房地产广告，就是靠水，或者是有一个小水沟在山上有一个假山很有意思。

严跃进：我补充一点，刚才两位老师说了，高端价格越高越好，这个就像奢侈品一样，定价没有道理的，他这个不是严格按照定价的规律来的，这个就是可能是卖的品牌，然后买的可能是你心目当中的感觉，不是说住房基本需求，所以我觉得高端这一块儿，不管涨还是跌，跌就是价格比较浮夸，涨也是可以的，因为他操作客户的需求，中端市场来讲现在面临主要是刚需跟改善需求混合在一起，所以这一块儿价格调整也是有这么一个弹性，偏偏刚需这一块儿，因为对老百姓来讲，价格幅度一两点，这个是很难的，所以这一块儿我觉得三个产品上针对的客户做出不同的定价机制。

主持人：我昨天看见新闻，有一个母亲带着儿子买婚房，到了这个楼盘，记者采访就说今天定了吗？妈妈就说没有，为什么那么便宜的价格？还是贵了。这个现象也是蛮有意思的，但是还是有人觉得贵。最近杭州长沙二三线城市也是出现大规模降价，还有限购松绑了，最近讨论的话题一线城市，二三线城市偏一线城市会不会有政策微调或者是松绑的现象？

奚君羊：我认为一线城市明显的这种松绑的政策可能性比较小，因为如果要松绑，政府要考虑的就是这种房价下跌是不是会有可能引导某种程度的危机的爆发？如果你是一般程度上可承受的不会对整个环境，经济状况有严重冲击这样的一种房价的回落，对政府来说没有必要干预，这就涉及到政府的承受力，三四线城市因为房价的下跌，这种预期比较强一点，而且可能不管是真摔，还是假摔，但是统计数据是降了，就会引起局部性、区域性这种经济的重大冲击，可能会引发一定程度上金融的危机都有可能。还有许多的抵押的下降，这个可能产生一些严重的后果。我感觉一线城市目前还没有到这种程度，还是只不过喊狼来了，还没有人听到狼的叫声，或者是狼的影子这都没有，等到有一种朦朦胧胧的概念，好像真的狼要来了，政府才会下决心。

邱易平：实际上三四线城市相当城市已经跌好几年了，不是成交量，是价格跌，有很多三线城市，由于过于依赖于土地财政，前期推出的量太大了，造新城，原来老城是比较密集的，虽然环境不是很好，但是人员比较密集，人气很旺，结果新城没有什么人气，这种情况很多。另外一个就是地方土地财政的依赖，比如把这个土地事先抵押了，用他拿这个钱做土地的拆迁，城市大配套规划，可是都欠帐。一二线城市的特点，他们的依赖度低于三四线城市，一二线城市资源比较集中，合肥是省会，南京副省级城市，他们本身产业产生的税收就会多于那些可用的税收高一点。我看到全国比较好一点，广州和上海是属于土地城市依赖度比较低的城市。因为这两个城市第三产业服务业很发达，第二产业都很发达，一汽，上汽都存在，金融业发展都存在，所以他们对土地的依赖少一些。三四线城市我看见，南通市，一条路两边都是房地产，晚上都是黑黑的，安阳市整个房地产是靠高利贷，九江市有很多的房子在外面，他们也想把政府先搬出去，把优质资源都搬出去，重点中学，二甲医院都搬出去，所以我觉得三四线城市是地方政府有积极性，一二线城市相对财政状况比较健康一些，另外他们对房地产的担忧也少一点。

还有现在最重要的是三个现，现购、现贷、现买，这个是中央政府的整体讨论，虽然提出了分类条款，中央调控，最后还是要看中央政府大盘子里面是怎么考虑的？重点的城市，虽然说可以分类调控，但是还是要看中央政府，我们现在看见三四线城市还准二线城市推出一些设想都没有真正的实施，没有什么大面积的实施，都是在试水。温州其实申请国好几次，但是最后不能过关。因为什么？示范效应会出现，不是谁都可以。

主持人：最近二三线城市开发商在集体呼吁要求限购松绑。

邱易平：对，我们现在做房地产业还有得多，有泡沫这是并行不悖的。这是中国的特色，比如说土地财政这种特色，导致了三四线放量多，我们的信贷扩张导致我们的需求高，这都是中国执政的特色，他不完全是一个市场产生的场景。

奚君羊：政府政策要做根本性的改变也是要下决心的，因为政策一般来说是要有连续性，不能判断你房地产好像章有一点问题了就赶紧放。

邱易平：这是治大国如烹小鲜，这个牌出一张这样的，下一次出不一样的。

上海易居房地产研究院研究员 严跃进

严跃进：一线城市偶尔有一些郊区也有一些三四线的影子，我觉得有一些城市就是规划里面有一个特点就是配套不全，只有绿化比较全，我感觉这个规划非常好，绿色代表了规划。

一线城市是否会受影响？我感觉现在二三线城市出的问题，到底是什么原因导致的，现在整个市场供应量特别大，人口导入量。先看温州，温州是属于比较有争议的城市，温州本身民间的资本是比较多的，我老家是浙江的，跟浙江人心里有关系，天生就不安分，所以他把钱投到楼市，我觉得温州供应量增加我觉得背后就是资金推动的，这是很重要的一点，很少有什么城市库存高的城市可以做到像温州这样的，鄂尔多斯有暴发户，这个楼市被暴发户推动了。第二种类型跟土地供应有关系，这主要是地方政府的冲动，以前跟这个资金没有什么关系，但就是有土地，卖土地也不是说仅仅解决财政的问题，土地典型的城市有杭州、天津、无锡，这几个城市我总结有一个特点是什么？

在这个城市群里面，他觉得这个城市群自然而然就有人口导入，包括以前的昆山，还有珠海这一块儿，既然有城市群的说法，房企对房企，或者是地方政府来讲肯定是快的，他们是这样想的。所以他觉得地方政府推土地供应商力度很大，力度一大房企也看好这个市场大家都进来了，结果就有一个现象，我觉得房企是要抓住现在的一个特点，外来人口到这个城市群想干什么？我广西或者说云南贵州，跑广州，是往广州和深圳去的，很少到珠海去的，长三角这一块儿安徽人来上海打工，肯定是往上海这个城市去，而不是到无锡去，两个伙伴一起从安徽到上海，两个人当时是想到无锡的，但是可能受不了诱惑人家说上海机会多，所以人口导入是集中在上海，无锡这两个地方被挖空了。

现实中有这么一种情况，当时天津有户口政策，没有理由到唐山去，就到天津，所以这个地方土地供应大了，市场不消化，这是供应量是土地的供应量。

还有现在还有一个特殊的，就是安徽等这几个城市，不能说土地供应很大，也不能说有煤老板，他是什么原因？这个需求没有想象的大，安徽这个地方的人口总体是往外流的，所以人口不足，所以当地尽管整个城市来看是供应量不是很大，所以他还是最后没有办法消化，南宁也是一样。所以从上海来看，你看二三线城市文化，你对比一下，首先看需求，上海需求是很旺盛的，至少我觉得从年轻人或者是很多就业者角度来看，上海是很理想的就业场所。所以人口导入很旺盛，所以没有这种担忧，从土地供应来看，上海国土部有500万以说人口土地增量限制，上海是其中一个，土地既然受到限制，未来来讲不可能向别的地方松绑，还是比较紧张。最后看资金，资金就有一定微妙了，上海这个地方不缺资金，但是有一样和海外的资本比较多，前一段时间徐家汇降价了，这个是上海应该警惕的风险，别的风险都没有，需求供应整个跟别的城市不一样，整个资金来看跟温州是有一定相似性。海外资本充斥到上海楼市里面，最近房企还有一些大佬，撤离上海的行为原因是说海外资本根据这个利差，到海外去。这样的话，上海部分高端的楼盘是要警惕这个风险，别的整个来看，我觉得是比较健康，不可能像二三线城市这么焦虑的。

主持人：其实您每次回答我的问题都带出了一个点，最后想问一下各位老师能否预估一下未来的上海？楼市走向会是怎么样的？大家觉得狼会来吗？楼市如果有危险会有预兆发生，如果上海楼市存在风险会有什么预兆？

奚君羊：如果说有预兆很显然你在房价偏高的情况下，它出现大量的这种空置，也就是说这个空置是必须要有增长的过程，而在积累增长的过程，房价不仅仅没有上升，可能还出现了略微的下跌，我感觉这是比较危险的信号。但是你供应量还在增加，大家预期感到没有问题，这可能是一种比较危险的信号，我感觉一般来说，因为房产价格实际上在某种程度上是相当于资产价格，资产泡沫的破裂，一般都是寻找这样的规律来的，就是说供应链不断增加，大家都看好，行情依然上升，但是实际上已经卖不出去了，没有人接盘了，交易量极度萎缩，大家很看好，但是其实已经没有需求了，如果出现这种情况，那可能就是比较严重的泡沫破裂的时期就要来临。

直播现场

主持人：未来上海楼市还是比较安全健康对吧？

奚君羊：对，只不过在目前的水平上有波动，这个波动是两个方向，往上也可能小幅度，往下也是小幅度，不会出现趋势性大幅度跌。

邱易平：上海楼市今年或者是明年会有一个上涨，今年上半年是要消化，现在是有一个累计时间段，你说是否会达到2009年的狂飙，这是不一定，至于什么时候出现？9月份以后，到春节期间会有一个量价齐升的事情。

中国房地产泡沫问题，温州的特点是什么？温州资本杠杆率太高温州人买的房子不会把自己闲在那里，我们全中国所有的地方杠杆都没有温州这么高，温州楼市崩盘和鄂尔多斯楼市崩盘是两种类型，鄂尔多斯是没有真正扎堆，就是人口导入不到，其实没有人口，温州是人很密集。

我在2007年到了温州下面的一个镇，那个镇房价两万多了，一方面是这个地方太富裕了，大家把自己家乡的房子水涨船高拿起来了，温州人自己的房价收入比不贵，我们觉得贵不，在那个地方合理，关键是他把这个房子当成了投资品，变成了自己抵押贷款的抵押物，当他企业受损就会带着房子受损。我们应该证明房地产是好市场。

所以我们回过头看，中国房地产市场各带杠杆，美国次贷危机，美国是1%，我们是20%，还有很多1%都不叫，那是真正的零首付，我们中国的杠杆，我相信在2012年我们国家央行和各大商行做了大面积的压力测验每一个银行都给出了，有的是40%，有50%，60%，中国首先全额付款的人很多，那时候两成首付，泡沫程度要从这方面来看，供应当然是一方面，价格高也是一方面，但是我们也要看杠杆率，我们要综合评估泡沫是什么样的泡沫，我们再来预测危险度，我个人看中国的房地产价格看起来很危险，但是我们回过头来看我们的杠杆率又很低，所以我们一则喜，一则忧。你拿地财务成本有忧心忡忡，你一想到土地增值又高兴了，要这样看待一个问题。

严跃进：上海房价现在降价搞的整个判断是非常艰难，但是整个来看我觉得是如果有人问你上海房价是否涨，如果有这种问法，基本上是要涨的，就是说他很关注这个问题，如果哪一天没有人问房价的问题，可能整个房价就没有涨跟跌了，就大家觉得是普通的。这说明整个市场预期是涨的，这个供求在短期很难改变如果老百姓想问最近买房哪里有没有便宜的，我觉得对上海来说部分郊区的楼盘可能存在一定降价优惠，以前讲两万抵五万这个很多。还有现在上海通地铁，现在5号线，还有迪斯尼12号线，这一部分地铁还没有开，如果你想入室现在机会比较好，未来市场地铁开通，这个价格就会被拉上去

主持人：非常感谢三位老师莅临我们网易的163视点，本期的163视点到此为止，谢谢各位。