163视点实录：上海楼市也开始降价了吗？（二）

主持人：提到房价指数，每年房价指数出来我们也会进行采访，专家就说不要提数字，大家都懂得。房展会一般是推多价房或者是送礼的形成，但是开发商不提降价的两个字，前一段时间我采访开发商，他们对现在市场知道是处在比较敏感的阶段，但是他们是比较乐观的态度，我想问一下他们的心理是有什么变化？

奚君羊：开发商从本身的角度来看，从职业角度来看，容易对行情比较有乐观的预期，如果他都悲观那就没有事情干了，所以这个情绪受职业影响容易往积极方面看，而且特别是他们在表态的时候更要乐观积极表态，你作为开发商你表态，你公开态度都比较悲观，这个肯定后来的后市很有问题。

主持人：对，我采访一位开发商，他就说没有降价我自己的楼盘还涨了，还有人来买，这个现象是很微妙，在这样的市场环境下，包括二三线城市，或者是一线城市有降价的消息传出他们心态上是不是也有一些变化？

奚君羊：肯定会有的，比如说李嘉诚人家是房地产的大佬，他都有这种预期，你其他房地产开发商，房地产次一级的大佬，难道一点都不受影响吗？不太可能。所以就是从房地产开发商的角度来看，我的判断，他们对房势未来发展观点看法和以前相比会做出一些适度的调整。虽然口头上可能这种表述和他们的这种真实的判断不完全一致，但是从他们实际的这样一种心态来看肯定在现在各背景下会有一些分化，也不排除有一些房地产开发商的大佬已经有一些动作也好，有一些公开的表述也好，也是对未来房地产担忧的说法。

邱易平：其实我不是开发商，是房地产从业人员我个人觉得开发商不仅仅是嘴巴这样讲，做也是这样做的，我们上海开的项目有几个这样讲的？没有几个这样讲的，而且开发商不是不是审时度势，万科在2008年都是率先降价，他要保持周转，必须保持一定的资金回笼，保持开发节奏，从应对上他都是比较瞬时，因为这是真金白银，他搞错了方向上市公司就对股东没有交代，非上市公司对自己没有交代。我也赞同教授的说话，房地产也是信心产业，如果大家都说狼来了，大家都慌了，狼就真的来了。

奚君羊：房地产还是有一定投资属性，就会受预期影响。

全国房地产经理人联盟副秘书长、上海分盟秘书长 邱易平

邱易平：现在这个情况其实狼来了这个问题，我们觉得我是认为狼来了有一些专家在说，一些投行说这个事情，媒体说这个事情，另外有一部分专家，大学的研究者也在讲，还有我们看见一些三四线城市在做调整，这是要和在一起想我看见杭州降价，降价楼盘去我们年会旁边的楼盘。另外还有一些其他的原因，有的时候投资人，后来觉得没有什么产品投资，就做股东，做一段时间就变成了操盘，这样的项目存在由于经验，专业能力，所以土地的价值分析，还有产品的定位规划可能是有问题。就怕出现一点点小分化他们就首当其冲了，光耀地产我有朋友在那边做，我就问了一下，实际上他并不是在地产上搞砸的，他是投什么矿，投了很多是十亿级，三四个就把资金链抽走了就稳不住了，他出事是在地产之外他是一个集团。

所以我们回过头来看，还有2008年拐点的回调，绝大部分的开发商虽然没有经历过真正的崩盘，但是经历过拐点，都是心有余悸。中大规模开发商对未来风险的预控做得已经很专业了，不仅仅是在资金的土地出让上，另外我们看见这次毛大庆的讲话，他们的研究你可以想想，他们对房地产市场研究我认为远远超过了国家各个大学的研究，他们是真正关于自己的饭碗，他们跟社科院和统计局研究的不一样，他们的研究应该说比媒体等等研究院研究的得好，你可以看看他们的数据，他们和国际这种最新的分子方法的引进都是不一般的，开发商应对这场子分化面前胸有成竹，出事的一定是非品牌开发商，他们对土地价值的分析，对产品定位，对未来大势的把控，还有资本运作的空间差一点，所以会出现在这些开发商不是全国的现象，也不是全行业的现象。

主持人：您觉得开发商是什么心态？

严跃进：开发商跟研究机构利益出发点不一样，我如果假扮自己是开发商也不会降下来，一般不符合房价成本原理。另外一个房地产产品跟平时讲的水果什么不一样，水果可以讨价还价，这里不买到别的地方可以买，房地产不一样一现在房子降价了，整个上海人说降价去买房子没有可能，就是跟区位，不动产有关系。

对于上海也是一样，我如果盯准上海某一个地段的楼盘，我就想我认定这个地方，别的地方降价了我不会去，太远了，我认定这里了，我购房子的心态目标很明确，现在主要是筹集首付款。所以从这个角度来看，开发商也知道购房者的心理，所以价格是不会轻易松动，松动的是哪些？

第一，资金链有问题，还有一个是前一段时间杭州，他用什么手段？我觉得是另类营销方式，在全国市场比较降温没有新闻的时候，他通过一两个记者报告，报告的舆论我最近关注新闻报道对房价上涨预期的影响，一个杭州楼盘搞到全国都知道，就把企业品牌打上去了，平时请营销费不一定有这个效果。全国各地都知道有这个楼盘，降价是非常特殊的，更多的房企我觉得现在上房展会有的时候问他们你们会不会降价，他们就说你认为呢？就说觉得上海问降价就是觉得比较荒谬，他们整个价格是比较紧的，单一的一点是什么？现在钱在客户那儿，被别的房企所拉拢，所以他现在的目的是不讲价，但是要加大续课量。我们在价格上是不会松动的，是有这么一个策略，这个很微妙。所以现在其实还是这些房企一般来讲整个资金链还不会太紧张，至少现在对于整个上海来讲是比较健康的市场。

开发商心里还是有底气的，你购房的需求很难长时间压抑比如说刚需要结婚了，要买房子这时候就得赶紧入手，没有太多更后观望的时间，可能有一些投资者会观望，所以价格不管怎么低，需求是很刚性的，尤其是现在这个政策剩下是刚需购房者，刚需购房者整个市场还必须要买房，所以降价来讲是抓住我们的心理，而且你看好我这个地段你基本上就要买我这个地段的房子。