三百亿豪赌土地市场，越秀地产负重狂奔

（原标题：三百亿豪赌土地市场，越秀地产负重狂奔）

用59亿换取一张深圳入场券，于越秀地产而言也许意义大于实质。

选择地王，就是选择不确定性。

6月24日风雨天，30余家房企为五宗地厮杀深圳土拍市场。胜出者，就要印证这种潜在结局。下午3点25分，越秀地产（00123.HK）成为第一个“幸运儿”，以最高限价59亿元拿下宝安区铁岗宅地，首进深圳。

但对越秀来说，59亿的投入风险不小。因规划、限价等因素，隔壁泰禾的尖岗山地王项目为保“地王价”，至今尚未入市。“开发商没有太多选择，拿了地，也高兴不到哪儿去。”一位行业人士直言。

不仅深圳诱惑难挡，上半年以来，越秀已在土地市场豪掷超三百亿。而此前越秀曾撬动的地王项目，均经历入市困境。如今深圳之路如何发展，不是数学计算公式，非经济测算可以回答。不确定性之下，是风险和挑战。

抢入深圳

6月24日15点25分属于越秀。几分钟内经历32次举牌，最终广州越秀拿下尖岗山地块。在深圳，尖岗山区域每次土地拍卖，都会受到极大关注，这是一个“地王”扎堆的区域。

2012年11月底，中海以48.6亿元综合成本竞得尖岗山商住地块，折合楼面地价26689元/平方米，被称为深圳建市以来的“地王”；2015年12月底，泰禾以57亿元竞得尖岗山两宗地，楼面地价分别折合5.13万元/平方米、7.99万元/平方米，再次刷新纪录。

越秀最终拿下的宗地可售楼面价是6.4万元/平方米，未刷新泰禾最高楼面价。但如果以泰禾平均楼面价6.2万元/平方米看，越秀此次价格略高一筹。

曾经房企对于进入不惑之龄的深圳是很多个问号。“深圳高房价的支撑在哪里？是否可持续？深圳土地稀缺的矛盾怎么解决？深圳在湾区以后的位置如何？”克而瑞深圳机构总经理陈洪海如此描述房企彼时疑惑。

面对如今房企厮杀深圳土拍，陈洪海分析，深圳是湾区的产业内核，也就是科技企业总部聚集地；此外，深港两地合作，物业资产价值的金融属性越发凸显。房企布局深圳，对于自身业绩及市场占有率均有重要意义。

越秀拿地后，泰禾广深区域市场研策组发布报告称，“地块占地、建面均低于我司项目，容积率3.12高于我司项目，越秀楼面价6.4万元/平方米，超过深圳院子平均楼面价6.2万元/平方米，价格支撑更足，利好深圳院子。”

但开发商的美好预测能否成真，未知因素更多。因规划、限价等因素，泰禾尖岗山地王项目为保“地王价”，至今尚未入市。同时，泰禾项目处境一定程度上影响了市场对周边地块的预期。

“外地房企进入深圳，面临招拍挂地王拿地、精品开发成本难控、项目定价尴尬、项目难以盈利的困境。” 陈洪海告诉第一财经，此外，拿地渠道单一、短期零星项目操盘、难成规模同样难解。

但作为亮相项目，多数房企当作重中之重来打造，比如“作为集团在深圳的首个项目，一定要做得有口碑，定位高端，在打造上也比较细致。”既然布局湾区，势必布局深圳，便是房企此番厮杀的注脚。

拍地屡屡触礁

作为偏安华南的老牌房企，越秀扩张的步伐相对缓慢。截至2018年末，其仅在全国15个城市有所布局，其中，48.2%位于珠三角地区，长三角、中部地区和环渤海地区分别占比19.4%、18.7%和12.8%。

年初业绩会上，越秀地产董事长林昭远曾表示，2018年的房地产调控是最严的，通过调控来达到限价。而这种限制，给房地产带来非常大的压力。由此，越秀地产2019年投资强度可能略有下调。

但上半年在土地市场狂掷三百亿，越秀并未打算平淡度日。6月24日，深圳之外，越秀二在广州、杭州分别补仓，耗资28.34亿元；加上深圳尖岗山地块，越秀单日豪掷87.42亿元，扩储21.81万平方米。

自年初以来，越秀已在全国五城拿到8块地皮，斥资合计超239亿元。加上其5月28日与广州地铁签订股权转让协议，以78.5亿总价收购萝岗、陈头岗两间新项目公司各51%股权，越秀今年在土地市场已挥金超三百亿。而前5月，其累计合同销售才仅288.66亿。

但大力拿地后项目能否及时消化，还是个新的考验。实际上，越秀此前高价获取的“地王”项目，并未及时周转带来收益，部分项目前后运作甚至长达五年之久。

2013年5月，越秀以24.6亿元拍得广州海珠南洲路一住宅地块，折算楼面价约3.46万元/平方米，成为广州新单价地王，彼时周边一手住宅均价仅2.8-3.1万元／平方米。该项目自拿地后拖延5年未动工，至2018年重新敲定规划建筑方案，才开始投入建设。

此外，越秀在拿地上形成“地产+基金”的组合模式，由越秀地产和越秀金融成立投资公司，基金出资90%，地产占比10%。联合拿地后，开发由越秀地产完成。项目销售前，越秀地产回购股份变成全资拥有。这种模式的风险在于，能否在约定期限内顺利回购。

武汉精武地王项目便经历过延期回购的困境。鉴于此，越秀近几年开始拓宽拿地方式，但随之而来的是财务杠杆的放大。

截至2018年末，越秀总负债高达1259.09亿元，同比增加30.95%，其中流动负债为726.3亿元。公司一年内到期借贷为57.86亿元，第二年到期的为84.61亿元。截至去年末，越秀在手现金及现金等价物约219.9亿元。

此外，2018年其营收增速已同比下滑2.82%；净利润增速甚至较上年同比下滑26.06%；更体现企业真实盈利能力的扣非净利润，增速较上年同比大幅下滑150.14%。

2014年，越秀销售金额220亿元，曾居行业第31位，这是其迄今为止最好的排名。2018年，其行业销售额排位已下滑至第54名。而彼时同处两百亿级别的阳光城、旭辉，如今已远远走在越秀前列。

大鱼吃小鱼的时代，越秀能否快速超车，抢滩安全位置，需要内外因素共同作用。调控大环境下，越秀正尽可能发挥主观能动性。今年，其已发债40亿元，为这场没有退路的争斗添些粮票。