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青浦置业分析:告别刚需 全面进入“刚改”时代

2017-03-06 08:36:09 来源: 网易房产
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近年来,上海青浦的房价可谓是涨声一片。在大虹桥资料团购论坛)、17号线沿线楼盘更多地铁盘)等因素影响下,青浦发展迅速,十三五的各项规划对青浦也是各项利好。进入2017年,购房者应该如何面对青浦区区域楼盘地图选房)的置业选择呢?

新房供需紧张 一季度仅4盘入市

据网易房产数据中心统计,一季度青浦区预入市项目仅有4个。新年至今,青浦上市楼盘稀少。

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一季度青浦区一手住宅房总开盘量不多,购房者选择范围不大。其实早在去年下半年,青浦区的供应量就已经不足,特别是青浦新城板块楼盘地图选房)、徐泾板块楼盘地图选房)等热门板块,购房者已陷入了一房难求的局面。如青浦区最活跃的徐泾板块,自去年绿中海明苑及仁恒西郊花园加推房源售罄后,一手住宅基本上已经看不到了。

从青浦近几年来的成交面积来看,除了2008年、2011年以及2016年以外,近10年来青浦区的供应和成交之间相差不大,基本持平。

而在去年,也就是刚刚过去的2016年,青浦区的成交与供应之间的差距较大,处于一种比供不应求的关系。

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另外,目前青浦新房供应量相比前两年已明显减少。特别是青浦新城板块,2017年一季度除一个商办项目外,区域内住宅项目未有新增供应以及开盘的消息,目前青浦新城仅有中铁逸都、泰禾红桥、新城盛世等项目在售。

另据网易房产了解,青浦区二季度的供应相比一季度会有所提升,但是主要为别墅产品,这类物业主要集中在赵巷、朱家角板块。

2016年为分水岭 房价“洼地”被填平

本来外环区域应该是上海房价的价格洼地,但事实并非如此。近几年来青浦房价的快速上涨,让人忍不住惊叹青浦的房价。

以青浦新城为例,在2016年前,青浦新城新房价格普遍在25000元/平左右,甚至有的楼盘价格还要更低。事实上,作为早期进入青浦新城的某品牌开发商,当初并不那么看好区域价值。

以2013年9月份上市的龙湖紫都城为例,该项目临近规划中的轨交17号线青浦汇金路站,首批推出的房源当时报价21000-23000元/平方米。当时的市场行情表现一般,甚至有行业内营销人士告诉记者,“地铁还未开建,区域内的房价已经超过了20000元/平方米,认为房价已经有所透支。”

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随后的2014-2015年,随着大虹桥效应显现,区域内开始出现大量新货,即便处于去库存大年,由于竞品众多,区域房价仍只是小幅增长,一直维持在25000-30000元/平方米。

然而2016年伴随整体市场行情的变化,上海整个住宅的库存量都在快速下降,青浦新城也不例外。2016年年底该板块的新房售价基本已突破40000元/平;板块内次新房也已逼近40000元/平,曾经的价格洼地已不复见。

升值前景 大虹桥辐射效应不能忽略

虽然青浦目前相对上海其它地区明显滞后,但是作为受益虹桥商务区规划最直接的区域,未来的发展能够更完全地吸收虹桥规划所带来的发展红利。

与“大虹桥”伴随而至的是其规划与配套建设,目前国家会展中心、虹桥天地、龙湖虹桥天街等一批项目都已投入运营,这些配套无疑会将大量人口导入青浦,助推区域内房产快速升值。

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大虹桥”、“大浦东”是上海目前主打的概念,大虹桥承担整合上海西部空间的历史重任,大浦东承担整合上海东部空间的历史重任。只要看南汇凭借大浦东概念后的房价增幅,就不难预测受大虹桥辐射下的徐泾甚至青浦区域同样会折射出升值的预期。

此外,徐泾一直是上海别墅聚集区,板块内包括了诸如罗别根花园、白崇禧别墅、沙逊别墅等传统老别墅,而在现代,金地、招商等大牌开发商均在以徐泾板块为核心的大虹桥区域兴建别墅。此外,虹桥商务区核心区域多个商办项目的入市运营,也意味着将迎来一波高素质人口的集中导入。

轨交助涨房价 改善置业首选徐泾

明年上半年,地铁17号线即将通车,地铁是房价上涨的有利因素。17号线从虹桥火车站经青浦新城、朱家角一直到东方绿洲,未来虹桥商务区内必然有客群导入青浦,这或许也将结束目前青浦区域客户为主导的购房群体。

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从供应角度看,轨道通车就会带动青浦沿线的土地储备和出让,然后就会增加房地产投资和新盘供给,带动市场热度。

据记者调查,相对于嘉定新城和松江新城而言,青浦新城属于远郊,再加上目前地铁未开通,外地置业者大都选择浦东、嘉定和松江。所以,目前在青浦新城置业的客户群仍然以青浦本地人为主,以及部分市区的养老客户。

目前来看,青浦徐泾板块借助大虹桥概念的辐射,房价上涨最为明显。不过板块项目的前景可能还不止于此,目前,大虹桥板块仍然处于高速发展阶段,真正的利好还未完全释放。

而青浦其他板块虽然在市场上也打着大虹桥的口号,但是实际距离大虹桥较远,受利好的程度与徐泾相比尚有差距。

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正因有上述原因,才使得青浦区置业人群被分为两个层次。徐泾的置业人群以少量本地客及长宁区或在市区上班的中高端购房者为主。而青浦城区以及青浦北部的新房基本以本地区域客和少量刚需为主。

所以,从长远发展来看如资金充足徐泾或是改善型客群的不错选择。区域内的仁恒西郊花园、虹桥正荣府均是较不错的选择,主要为大面积的3-4房,且品质较高;如果是偏刚改的客户可以选择纯新盘万科天空之城,此项目有89-120平的3房,物业品质较好;如是首次置业或上班族,可以考虑青浦新城板块,板块内的新城盛世、源昌幸福里具有不错的性价比。

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张金雷 本文来源:网易房产 责任编辑:张金雷_NO1279

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