上海真正洼地房 单价2万不到配套交通一般

【项目名称】新华御湖上园

【项目价格】待定

【项目位置】金山区夏宁路九工路交汇处

【最新快讯】新华御湖上园（优惠购、楼盘相册、最新报价）为金山区亭林镇全新盘，预计2017年5月首次开盘，推出78-97平米3房。咨询电话：4008-163-163转15243。

优点

项目紧邻金水湖人工湖，周边环境不错，未来待开发商土地也较多，有一定规划潜力。

1、项目紧邻金水湖，周边环境不错。

2、项目旁边是联东U谷，有简单商业和办公配套，约300米左右。

3、四周规划有幼儿园和学校。

4、已建成的杭州湾双语学校位于项目南侧，约400米。

5、项目北面700米处有两条公交线路。

6、周边待建、开发土地较多，未来有一定规划。

7、所在区位单价及总价相对较低，是上海房价洼地区域。

不足

地段较为偏远，往来市区非常不便，周边商业和交通不成熟。

1、地段不理想，位于金山工业区板块，距离市区较远。

2、板块内部暂无轨交规划。

3、大板块位于金山亭林板块，整体发展一般。

4、项目周边公交线路较少，且仅有一路公交到往市区，且时间较长。

5、项目周边人气不足，暂无成熟社区，居住氛围不浓厚。

6、周边暂无大型商业配套，平时休闲购物不便。

7、板块周边大型工厂较多。

淘房小记

金山工业区板块的住宅目前来看发展非常不成熟，人流和居住氛围非常一般。从板块周边可以看到，除了有大大小小的工厂和民房以外，没有像样的小区。

目前这里在售及在建的共有三个项目，分别是澜庭（优惠购、楼盘相册、最新报价）、华纺和成未来派（优惠购、楼盘相册、最新报价）及新华御湖上园，预计都在2018年年底交付，也就是说，这里要在2019年后才有人口导入。3个小区算是较大型小区，几乎都在1400-1500户左右，未来3个小区全部交房入住将有4300余户上下，按照三口之家来算，全部入住后将有近1.3万的人口。

理论上来看，三个小区应该能够支撑起这里的商业和人气，后续也将有其他土地拍卖来增加这里的人气和居住氛围。不过往往郊区的人口导入并不理想，与嘉定新城做下对比也就显而易见了，更何况这里的一切并不如嘉定新城呢。小宁对这里未来的居住氛围要打个大大的问号。

新华御湖上园就在金山工业区板块，可能很多人都不知道上海还有这么一个区域。金山工业区板块从方位上来看，北面是朱行镇和亭林镇，偏西南方向是张堰镇和金山新城范围，目前刚开始起步建设。

这里的居住和商业是围绕一条人工湖，也就是金水湖来开发建设的。根据规划显示，未来金水湖四周将建设住宅、商业、学校、医疗等相关业态。也就是说，围绕金水湖这里将作为未来金山工业区的核心来打造。

从目前来看，周边设施除了一条金水湖完工，一所杭州湾双语学校和联东U谷商业外，其余商业、学校、医疗都处在规划或建设中，且杭州湾双语学校为是私立学校，据说学费近10万一年，联东U谷又主要以办公为主。整体来说，这里的商业、医疗和教育设施目前都比较匮乏。

周边交通也非常不发达，首先轨交规划暂无，金山小火车经过金山园区站，但距离金水湖还有将近5、6公里的直线距离。出行依旧以公交车为主，在项目北侧的金山工业区大道与夏宁路附近仅有一条通往市区的莲卫专线，其他全无，可见这里的交通有多闭塞。

另外自驾方面，在项目北面的金山工业大道向东行驶可至沈海高速进入上海市区或其他方向，不过距离较远，往来过路费和油费相对较多。

金水湖附近基本已规划成型，未来将有酒店、商业、医疗、教育和较多的养老用地，只是等待开工建设。

除了这些以外，在金水湖附近也有大量住宅用地可供开发。距离最近的是今年2月21日，将在项目附近拍卖一块纯宅地，起拍楼板价已达9500元/平，按照这样的楼板价，未来新房售价或许也不会太低。

项目预计今年4-5月开盘，届时价格将根据市场行情来定。根据小宁淘房所了解到的价格来看，目前周边其他两个项目价格基本都在1.9-2.1万/平之间，可作为参考。

总体来看，项目所在板块的天然劣势依旧是地段和交通，房价涨幅固然没有其他区域大，不过周边也有较大量的待开发土地，未来有一定的想象空间。