奉贤新盘地段尴尬规划不明朗 价格成优势

项目名称：东方华璟园（优惠购、楼盘相册、最新报价）

主推房源：58-59平1房、86-104平2房、114-131平3房

预计价格：15000元/平

联系电话：4008-163-163 转 15147

项目优点：

1、项目自带有大型商业配套，也是板块内唯一中高端商业体。

2、直线距离400米有公交站点，共有9条公交线路。

3、距离奉贤区主干道南奉公路约350米，可到往南桥及奉城方向。

4、青村小学、金宝贝幼儿园位于项目北面，出门即是。

5、南奉公路、人民路都分布了众多沿街配套。

6、预计单价15000元/平上下，属于价格洼地区，适合刚需置业者。

7、户型面积多样化，可满足不同需求人群。

项目缺点：

1、青村镇较为闭塞，发展缓慢。

2、板块暂无轨交规划，未来公共交通出行依旧不便。

3、虽然距离400米有公交站，但公交到往市区时间较长，且多数公交末班车结束时间较早。

4、周边配套虽有，但较为零散、低端。

5、交通不便对日后人口导入有一定滞后性。

6、该项目不建议投资，如投资需做好长期持有准备。

详细分析：

项目介绍	东方华璟园位于奉贤区青村镇，共由4幢16层的高层公寓及近8000方商业组成，项目住宅预计9月开盘，将推出58-59平1房、86-104平2房、114-131平3房，预计售价15000元/平。
项目区位	项目在奉贤区青村镇内，临近主干道南奉公路，算是镇中心位置。不过青村镇在奉贤区并不优越，正好位于南桥及奉城两镇的中间位置，尴尬的同时也没有太多规划利好。
价格分析	预计售价1.5万/平，板块内二手房售价约1.1万/平。对于奉贤区的新房售价来讲，该项目是奉贤区的洼地项目了。
四周配套	项目北面就是青村小学、幼儿园及一些低端沿街商铺，东面人民路上分布一些沿街商配，可满足基本生活。另外项目自身带有近8000方商业，未来配套可期。
3公里内配套	主要集中在南奉公路两旁的商业，银行、邮政、药店、政府绩各色餐饮众多，但都较为低端。
公共交通	距离项目约400米的南奉公路有9条公交线路，到往市区最为实用的是江五线、沪唐专线及南闵线，不过末班车结束较早，对于市区上班的客户来说有些不便。
轨道交通	板块内暂无轨交规划，案场销售介绍未来18号线会通往奉城，但就算通过来距离也在7-8公里，公共出行并不便捷。
自驾出行	项目南面就是奉贤区主干道南奉公路，可到往南桥及奉城方向；另外在项目西面1公里处还有林海公路，可直通浦东外环，且一般情况下不堵车，预计30分钟内就可到达浦东外环。
未来规划	奉贤一直努力发展南桥新城，似乎南桥新城以外的地方发展都很缓慢，青村镇也同样如此，未来暂没有明确规划。
预推楼栋	项目首次开盘将推出2#、3#，8#、9#两幢楼，这两幢楼前后都无遮挡，买低层区也不会影响采光。不过两幢楼都临近商业，未来商业运营人气聚集对业主休息会有所影响。
户型分析	项目所推户型整体来说都较为方正，空间利用率高，不浪费面积。
车位情况	项目共679户，共534个停车位，车位配比为1:0.79。

淘房小记：

青村镇是奉贤区的历史古镇，有一定人文气息，但发展相 对其他地方有些滞后，尤其是商品房的发展，这些年来都没有项目入市。

区位上来看，青村镇位于南桥及奉城两镇中间位置，属于两不沾板块，非常尴尬，未来规划发展都不明确。

公共交通出行，目前及未来依旧已公交车为主，虽然镇上公交车较多，但依旧已奉贤区域内运行为主，而沪唐专线、江五线两条到往市区的线路间隔时间长，且末班车结束时间较早，到往市区的居民还需把握好时间。轨交就不用多说了，几乎没有延伸到这里的可能性。

总体来讲，板块的闭塞导致了东方华璟园项目主要以青村镇居民为主，同时编辑有个大胆预测，青村镇由于多年没有新房入市，导致了供需关系严重失衡，对于改善型或追求更高档次生活的客户来说有一定吸引力，加之项目定价本身不算太高及上海整体楼市成交所致，所以等到项目开盘或许同样大卖。