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11月百强房企中半数销售滑铁卢,政策向右市场向左

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尽管政策面已经出现了边际放松的信号,但市场端,房企的销售颓势仍旧没有改善的迹象。

11月30日,多家第三方研究机构发布了11月的房企销售数据榜单,显示即便各家企业努力冲刺年底业绩,然而房企自7月份以来向下的销售趋势还在延续。

据克而瑞数据,11月单月,TOP100房企全口径销售金额实现8450.3亿元,同比大幅下挫近40%,跌幅明显扩大;同时,前11个月的累计同比涨幅仅为1.8%,业绩增速明显放缓。

行业销售跌幅持续扩大的背后,是越来越多企业销售表现的下挫。2021年11月,百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低,其中超5成房企的同比降幅大于30%。克而瑞统计,11月单月,房企销售同环比双降的百强房企共有56家,较上月有明显增加。

市场持续降温的情况下,多地政策出现宽松的意味,南通、哈尔滨等城市推出人才购房补贴政策,成都也出台措施鼓励项目加快上市销售等,但目前来看,尚未明显收效。

克而瑞数据显示,29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%,同比跌幅扩至32%,较2019年同期下降19%。仅一线城市成交有回升迹象,环比增长10%;而25个二、三线城市市场持续低迷,成交环比下降7%,同比跌幅扩至35%。

万科单月登顶

克而瑞发布的销售数据显示,2021年11月,TOP100房企实现销售全口径金额8450.3亿元,单月业绩规模较10月环比下降5.9%,而10月单月仍环比保持上涨的态势。同时,11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势,降幅进一步扩大至39.3%。

具体到企业表现来看,百强房企中逾8成企业单月业绩同比下降,其中有超过半数的房企同比降幅大于30%。

据亿翰智库提供的11月单月销售数据来看,以全口径销售数据计,万科以530亿元的销售额位列行业第一,碧桂园以529亿元的销售额紧随其后;保利发展、融创中国分别实现380亿元、367亿元,位列三、四位。

但即便是头部房企,11月单月销售额同比仍是下挫的态势。除恒大外,Top10房企中,绿地、融创中国、碧桂园、华润置地、中海地产的同比下跌幅度最大,分别为56%、47%、34%、30%、18%。

而在TOP11-20的房企中,中南置地、世茂、旭辉、新城、金科、阳光城、中梁等房企的单月销售额同比跌幅在30%以上。实际上,纵观TOP20房企在11月的销售表现,仅有金地集团实现同比增长,增幅约为12%,销售额约为170亿元。

11月销售表现的持续下挫,使得房企累计业绩增幅也出现放缓。克而瑞数据显示,截至11月末,百强房企销售全口径金额同比增幅仅为1.8%,较截至10月底的7.5%有明显放缓。

鉴于7月以来销售金额持续下滑,大部分房企截至目前的年度目标达成率都不理想。

中指院统计显示,2021年1-11月,从公布销售目标的32家房地产企业来看,目标完成率均值约为83 %。其中绿城中国、滨江集团、大发地产等企业提前超额完成年度销售目标,正荣集团等企业的目标完成率均超过90%。

尽管销售业绩单月登顶,万科销售目标完成率约为72.7%,处于较低水平;除去恒大以及目前已完成私有化的首创置业之外,目前销售目标完成率最低的为金科集团,仅实现69.9%。

“接下来要加大促销力度,降价促销回款。”某华东房企人士告诉记者,保证现金流是当务之急。

各地政策显转向

市场连续疲软的背景下,政策面早已在10月开始出现缓和迹象,此前,多个城市已经公开出台房价的“限跌令”,近日,又有地方政跟进出台相关护盘政策。

11月30日消息显示,张家界市房地产行业协会近日发布《关于促进我市房地产行业平稳健康发展的倡议书》称,商品房销售价格不高于备案价格,不得低于备案价格的80%。

11月29日,南通出台了“人才新政3.0版”,其中提到人才购房自住最高可享150万元补贴;近日宜昌也开始发放“购房首付款补贴券”。

11月23日,成都市发文放松预售资金监管限制,譬如房地产企业信用等级为A级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度;项目并联竣工验收备案后,监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

平安证券称,成都新规在坚持“房住不炒”基调的同时,多措并举缓解房企资金端压力。考虑当前开发商现金流承压,行业下行压力犹存的现状,基于以稳为主要求,政策仍有持续托底必要,后续不排除其他城市出台类似举措。

10月份时,哈尔滨也出台了“十六条”新政,从降低预售证许可申请门槛、适当放宽商品房预售资金监管、放宽二手房公积金贷款房龄年限、为人才和新市民发放购房补贴等,多措并举。

同时,义乌降低预售条件,并调整“公证摇号”政策;湖南发布推进非住宅商品房去库存的若干意见;东莞、惠州、江门、肇庆、珠海、揭阳等地,纷纷减征免征个人转让二手住宅的个人所得税和土地增值税,降低交易成本,缓解地方二手房成交下滑的颓势。

“10月地方出台房地产调控政策条数较上月基本持平,但紧缩性政策占比由上月的50%进一步下降至44%,地方房地产政策收紧趋势继续放缓。”中房研协测评研究中心统计称。

上述研究中心认为,从政策层面来看,短期房地产政策面已基本见底,后续将呈现边际改善。近期长春、哈尔滨、东莞等多地已出台财税支持类政策,后续预计将有更多城市跟进,尤其是库存压力较大的三四线城市为主,热点一二线城市仍将保持审慎。

不过在业内看来,政策面见底,并不意味着市场见底。在“房住不炒”调控主基调下,政策宽松幅度有限,对市场的提振作用也将受限。因此,短期房地产市场或仍将延续下行态势,但在边际改善政策作用下,下行态势将逐渐放缓。

事实上,就当前并不乐观的预期下,购房者的信心尚未得到有效恢复,各地政府给出的鼓励政策,目前来看,收效仍较微弱。克而瑞数据显示,2021年11月,房地产市场持续转冷,29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%,同比跌幅扩至32%,较2019年同期下降19%。

在多数业内人士看来,市场底一般比政策底延迟几个月,在11月政策有触底迹象的情形下,预计市场面的触底需要等到明年。中信证券预计,房价的集中下跌可能会出现在今年第四季度,2022年3月开始销售才能出现回暖。

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