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企业自救不躺平 房地产如何走出这个“冬天”?

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房地产行业内的暴雷现象从此前的一家逐渐演变至多家,且暴雷的企业中不乏一些处于头部的大中型企业。可以说,此前业内认为的单个房企存在的资金难题变成了全行业都面临的问题,整个房地产行业正面临较大的压力。

一方面,调控政策严格房企楼盘销售去化承压,另一方面,融资环境松动有一个过程。在此背景之下,如何缓解企业资金压力,房企该如何自救?目前,部分企业已经开始行动起来。

房企“过冬”

2020年,泰禾集团出现危机,债券无法按时兑付,多地项目停工。彼时,业内外认为这仅仅是行业出现的个例,并不会波及到整个行业。但连锁反应很快上演了,2020年7月份至今,至少有7家中大型房企出现暴雷事件。

近两年,融资端、土地端都对房企提出了更高的要求。此前“三道红线”针对房企融资做出了限制,行业走上“降杠杆”之路。有企业反映表示,银行、信托等金融机构严查房企资金情况,甚至对房企进行抽贷,导致房企融资受阻。

国家统计局发布的数据显示,2021年前9月,房地产开发企业到位资金中的利用外资仅为59亿元,同比下降36.9%。这表示,房企境外发债规模出现大幅下滑,融资压力增加。近期,受到暴雷事件带来的负面影响,多家房企的美元债也出现下跌,资本市场信用降低。

而土地端,房企的压力也有所增加,集中供地新政使得房企不得不调整拿地策略。在一二轮集中供地中,多城上调拿地门槛。例如,严格审查房企资质与资金来源,将竞自持配建改为竞品质或者摇号。也有城市试点现房销售,并且严令禁止商墅。贝壳研究院在相关的报告中指出,土拍规则的调整更加考验房企资金健康程度、现金流转能力以及经营管理能力。

行业重压之下,房企转而寄希望于销售。但是,政策层面,不少城市持续对限购限售进行加码,市场鲜少出现放松现象。近期,房地产税即将开始试点工作这一消息也使得楼市进一步降温。而市场层面,数据显示,2021年9月份,全国70城新房价格指数77个月以来首次出现下跌,市场交易同样遇冷。

整体而言,房地产行业已经步入“冬天”。个别房企出现暴雷使得整个行业信用下滑,而融资、宏观政策、土地等多方面的收紧让房地产行业经营压力增加。最终,单个企业经营出现的流动性紧张问题成为行业的普遍现象。

企业多方面自救

正当行业出现“洗牌”的时刻,企业也在同步自救,力图能够顺利穿越此轮调整周期。

以泰禾集团为例,在出现危机之后,泰禾集团积极和金融机构进行协商,开展债务重组工作。综合此前多方消息,泰禾集团的多笔债务已经顺利获得延期,集团资金压力有所缓解。

事实上,企业“自救”最近在房地产行业中屡见不鲜。近期,有包括新城控股、建业地产、祥生控股等在内的多家房企提前赎回集团发布的美元债。例如,阳光城主动针对境外债券进行回购,并在债务展期方案中加入了实控人担保。业内专家认为,提前赎回美元债有助于提高投资者对发债公司的信心,也可以改善公司的融资压力。

除此之外,在地产股下跌之时,世茂集团、富力地产、中南建设等房企大股东继续逆市增持公司股票,在二级市场增加投资者的信心。而旭辉集团负责人则直接为集团注资,力图维护企业信用。在整个行业都面临评级下调之际,房企没有选择“躺平”,而是通过各种自救行为为企业构筑“护城河”。

同时,房地产行业近期收并购频繁,有包括当代置业等在内的房企选择出售旗下优质的物业资产以回笼资金,增强公司的流动性。此前,华夏幸福也通过出售资产为集团补充现金流,分批化解债务难题,逐步走出经营困境。

今年的“双11”各家房企也进行了花式营销,力图增加销售。据悉,有多个楼盘在“双11”期间进行打折促销。一直以来,销售都是房企现金流的保障。尽管有房企出现危机后暂时停摆,但保障交付和销售则是主要工作。备受关注的泰禾集团也一直在加快推进复工复产复销,努力实现项目正常化运转。

10月底,泰禾北京院子二期项目也发布消息,复工重启。据悉,一年内,泰禾集团旗下有10余个项目有不同规模的交付。而在今年9月份,北京金府大院重启销售,单月认购额便超过4亿元。

在复工复产复销的过程中,泰禾集团积极与政府、业主等各方进行沟通,争取获得理解和支持,并为集团工作重启赢得时间。不可否认,在出现危机之后,泰禾集团积极调整公司的发展策略,转向“小而精、小而美”道路,也是从这次的事件中找寻经验,同步为未来的成长打下基础。

市场已现利好信号

据悉,深圳等城市在近日召集房企召开了相关座谈会,探讨行业发展情况以及企业经营情况。相关座谈会被解读为“摸底”,也表明有关部门重视房企目前面临的困难。值得关注的是,近期房地产市场的确有多个利好消息出现。

有消息称,“三道红线”的管控有所放松,房企资金压力得到缓解。此前,银保监会发声表示,部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,而企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

这一内容被业内解读为是融资出现放松的信号。同时,多个城市传出房贷有所宽松,房贷周期缩短。此前,“断贷潮”上演,不少城市银行房贷放款周期大幅延长,也导致了住宅交易量减少。

可以看出,中央层面积极表态也是在稳固市场信心。业内人士普遍认为,当前房地产市场遇冷,多个城市成交出现下滑,而房企资金链紧张等也容易使得行业出现“硬着陆”。近期央行对信贷、融资等进行表态也说明后续行业压力会有所缓解。受此影响,11月11日,房地产板块股票大涨,泰禾集团、阳光城等均现涨停。

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