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上海第二批集中供地挂牌48宗,竞买资金不得来自非地产业务

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9月13日,上海市发布第二批集中供地公告,合计挂牌48宗地块,总出让面积251.59万平方米。

其中,普通居住用地25宗,出让面积163.15万平方米;征收安置房地块14宗,出让面积68.64万平方米;租赁住房7宗,出让面积15.12万平方米;城中村改造地块2宗,出让面积4.68万平方米。

上海市更新了土地竞买规则,申请人需要遵守房价地价联动机制,并签署理性竞价承诺书;竞买资金必须是自有资金,且不得是来源于非地产业务的资金,竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等;购地主体不得改变投资比例,有房企人士称,此举避免了“围标”。

申请人需要签署理性竞价承诺书

上海第二批集中供地将在房价地价联动的基础上,对商品住宅用地实行限价竞价,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%,申请人需要签署理性竞价承诺书。

具体竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,以价高者得原则确定竞得人;当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

上海土地市场方面介绍,新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得,是上海市“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施,进一步深化了房地产调控“一城一策”工作,有利于促进土地市场和房地产市场平稳健康发展。

申请人一经提交竞买申请不得撤回。若地块采用招标方式出让后,已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标的,该投标人须承担相应违约责任;若地块采用挂牌方式出让后,因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的,则已获得竞买资格的申请人须承担相应违约责任。

竞买资金:必须自有,不得来源于非地产业务

上海根据房地产市场平稳健康发展长效机制的有关要求,对竞买主体的交易资金(即购地资金)来源进行明确的限定。竞买主体的交易资金来源应为自有资金,不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。

竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

此外,上海市要求,竞买主体申报的用于地块交易的各项资金来源,不得与其他已公告未成交地块的交易资金来源全部或部分重复;也不得与其他已成交地块竞得人、中标人所申报的交易资金来源全部或部分重复。

出让文件显示,竞买人在挂牌期间及现场竞价时的报价均不得超过其申报的自有资金金额,否则报价无效。竞买主体申报的自有资金均须通过签订《商品住房用地交易资金银行监管协议》的方式,由监管银行封存并实施监管,确保在监管期限内自有资金不会被挪作他用,否则视为竞买主体提供虚假文件。

购地主体不得改变投资比例:避免“围标”

上海市规定,成交后需以项目公司进行开发建设的,须在提交申请时注明。

有多位参与过上海土地竞买的房企人士表示,此举防止了“围标”,更考验房企的资金实力,也让房企们更加理性。

有房企人士表示,此前全国各地的土地竞买中多有“围标”发生,有时是在土地竞拍前,有意参与土地竞买的房企会达成约定,在某个合适的价格之下,大家不再进行竞价,由一家房企出面竞得地块,即摘牌,此后,企业有过约定的房企再入股项目公司。

另一种“围标”方式则是,土地竞买过程中,价格到了一定高位,房企们为降低土地价格,获取更好的利润,会与仍在举牌竞价的房企进行商谈,不再加价,大家合作开发。上述房企人士称。

另有熟悉土地竞买的房企人士介绍,“围标”也未必都是好事,也有房企因此吃亏的。该人士介绍,在土地市场过热时,有房企在竞买时约定合作开发某一块地,以降低竞拍的价格,但事后,有些企业可能会冷静下来,认为地价过高,而放弃合作开发,负责摘牌的房企只能独自消化高价地。

独立申请人,所注册成立的项目公司,必须100%独立出资成立。成交后不得进行变更或调整。两家以上的(含两家)多家联合申请人,在联合申请时应当注明各方的投资比例。成交后所注册成立的项目公司其投资主体和比例应与申请时一致,并不得进行变更或调整。

上海首批集中供地平均溢价率5.46%

6月25日,上海首批集中供地收官,55宗涉宅地块共收获出让金约852亿元。其中,31宗涉及普通商品住宅的经营性地块成交总金额约773.8亿元,平均溢价率5.46%,楼板均价19649元/平方米。

出让文件显示,上述31宗地块合计出让面积191.82万平方米,规划建筑面积为393.82万平方米。其中,位于五个新城的地块规划建筑面积约273万平方米,占总规划建设面积的70%。

整体看,31宗涉及普通商品住宅的经营性地块中,20宗地进入一次性报价环节,位于崇明区陈家镇的一宗住宅用地的溢价率突破10%。

“上海创新了竞拍方式,最高溢价也就10%,保证了利润,间接保证了品质;因为采取积分制,筛选了一部分房企,一定程度上看,大型房企更谨慎”,有参与上海土地竞买的房企人士表示。克而瑞表示,上海首批集中供地设置了合理的中止价、最高报价,最高报价仅比出让底价高出10%左右,且并未采用竞配建等方式,在“稳地价、控房价”预期下,既一定程度保证产品品质,也为开发商保留了盈利空间。

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