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71亿投向广州旧改,大华集团上半年冲规模已豪掷140亿

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上海老牌房企大华(集团)有限公司(以下简称“大华集团”)近日拿下广州增城区朱村街朱村村旧改项目,总投资金额预计71亿元,为目前朱村板块投资额最大的旧改项目。《华夏时报》记者注意到,除在广州加紧旧改之外,早年低调的大华集团近年来显露出对规模的渴望。今年上半年,除朱村项目外,已陆续在上海、杭州、济南、大连等城市展开了一轮扩张,总金额超140亿元。

71亿拿下广州朱村旧改项目

大华集团在广州再落一子。6月28日,广州公共资源交易中心官网发布《广州市增城区朱村街朱村村旧村全面改造项目(CZ2021-0550)公开选择合作企业结果公示》,宣布大华集团正式通过增城朱村村经联社的表决,成为朱村村更新改造项目的合作企业,总投资金额71亿元。据悉,这是目前朱村板块投资额最大的旧改项目,同时也是大华在朱村板块拿下的第二个旧改项目。

根据该官网于5月17日发布的《朱村村旧村全面改造项目公开选择合作企业公告》,该旧改项目总用地面积77.5万平方米,其中国有土地4万平方米,集体用地73.5万平方米,涉及居民2692户、户籍人口6606人。

《华夏时报》记者注意到,朱村村旧改项目对交易申请人资格要求颇高,申请资格要求包括近5年(2016年1月1日至2020年12月31日)房屋建筑面积累计规划核实或竣工验收超过400万平方米,近3年(2018年1月1日至2020年12月31日)房屋建筑面积累计竣工240万平方米以上;企业总资产不低于1500亿元,企业净资产不低于380亿元且剔除预收款的资产负债率不得大于70%等。

同时,申请企业除了须具备丰富的旧村改造经验,还应具备与改造地块相匹配的产业布局和产业导入能力(非房地产业),需引入的产业企业包括至少引入1家国家级A类科技企业孵化器,1家专业生产性服务平台;引入嘉年华商业综合体、嘉年华高端商务办公、长租公寓品牌“亨寓”、洲际酒店旗下四星级品牌、巴黎春天详情)等商业知名品牌或同等行业地位的其他品牌产业项目;申请企业引入企业的达产营业收入、税收等经济指标不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%等。

有业内人士直言,此次大华拿下增城项目有“定向出让”的意味。据广州公共资源交易中心发布的消息,早在2019年11月6日,朱村村村民就以100%的同意率,同意让大华集团正式成为增城区朱村村城市更新项目的合作意向企业。

作为一家上海本土房企,大华为何能够在广州顺利拿下旧改项目?7月7日,大华集团方面向《华夏时报》记者解释说:“(大华)看中了广州旧改市场的潜力,公司整体开发模式在拿地上具备成本优势,公司在城中村改造、旧城改造等城市更新及大型综合城市居住社区的整体开发模式方面经验丰富。”

据公开资料,2017年底,大华即进入大湾区,并于同年成立广州区域公司。2018年9月,大华以底价11.63亿元竞得广州番禺宅地,正式进入广州市场。随后,通过城市更新与二级招拍挂市场“双轮驱动”的布局策略,大华在广州接连扩储。

这其中,朱村板块为大华重点布局区域。2019年,除了成为朱村的意向合作企业,大华集团还在10月份耗资14.74亿元夺得朱村街朱村站宅地,之后又在12月28日正式成为增城朱村街山田村改造项目的合作企业,投资63亿元。加上此次拿下朱村村旧改项目,大华集团在广州市场的总投资金额达约149亿元。

上半年斥资超140亿元扩储

《华夏时报》记者不完全统计,今年上半年,除朱村项目外,大华已陆续在上海、杭州、济南、大连等城市展开了一轮土储扩张,拿地资金约70.89亿元。加上此次广州旧改项目预计投资额,今年拿地金额已逾140亿元。

成立于1988年的大华集团,在大型社区及城市旧改方面积累了大量的经验,但因这类项目开发周期较长,公司的销售规模、发展速度受到挚肘。尽管早在2009年便已迈进房地产“百亿俱乐部”行列,其此后多年发展规模并未增大,2016年-2019年,公司销售额分别为169.1亿元、172.1亿元、183.9亿元及202.5亿元。

近年来,大华展露对于规模的渴求,并提出未来2-3年以“提高去化,做大规模”为经营导向,通过加快周转带动销售规模和利润总额双增长。2019年,公司新增拿地金额327亿元,同比增长289%;同年新增土储货值也从2018年的195.3亿元飙升至720.2亿元。凭借充足的“粮草”,次年(2020年)公司的销售额升至512.98亿元。

在业内人士看来,大华的整体开发模式相对传统住宅开发项目而言,具有投资规模大、开发周期长、运作相对复杂等难点,随着公司业务布局的下沉,对公司的项目运作能力提出了更高要求。而随着投资力度的增强,大华也被认为存在一定的资金压力。在上交所发布的《大华(集团)有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告》(以下简称“《评级报告》”)中,上海新世纪资信评估投资服务有限公司就直言:“随着房地产项目开发规模增加及业务区域布局的扩大,大华集团在土地储备、在拟建项目投入方面存在一定资本性支出压力。”

《评级报告》透露,2018-2020年和2021年3月末,大华的负债总额分别为632.57亿元、927.36亿元、1212.88亿元和1308.85亿元。跟踪期内,随着房地产业务规模扩大,开发投入资金需求增加,同时公司销售情况良好,预收房款大幅增加,导致公司负债规模持续增长。而受此影响,公司负债经营程度亦有所上升,同期末资产负债率分别为70.29%、74.84%、75.59%和76.40%。不过,2020年末和2021年3月末,公司剔除预收款项及合同负债的资产负债率分别为62.88%和63.75%,财务结构尚属稳健。

对于公司总负债规模的扩大及负债率的增长,大华集团方面也向《华夏时报》记者坦言,“公司做大规模的考虑,有希望在全国的规模房企中占有一席之地(的目标)”,随着大华集团规模的扩大,相应的借款总额的确有所上升。但“整体债务比例相较于行业仍处于健康水平”、“从现金流、盘面来看都很安全”。同时,公司的整体开发模式可定向摘牌土地,也具有拿地成本优势。

与此同时,《评级报告》也介绍说,2018-2020年和2021年3月末,大华的综合融资成本分别为5.31%、5.93%、5.24%和5.19%,跟踪期内公司融资成本总体有所下降;截至2021年3月末,大华获得综合授信842.22亿元,其中未使用授信额度344.62亿元,后续仍存在较大融资空间。且授信总额中,来自国家政策性银行及五大商业银行的授信占比60.35%。

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