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左手出货、右手纳储,房企2021年目标增幅整体下调

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3月份以来,大多数上市房企陆续公布了2020年财报。与此同时,不少房企还在业绩会上透露了今年的销售目标和市场判断。不过整体来看,今年房企的目标增速低于去年。

安居客研究院研究总监陆骑麟向《每日经济新闻》记者分析认为,去年货币政策整体相对宽松,楼市成交在资金的刺激下创历史新高,随之而来的就是房价的快速上涨。今年全国严控经营贷款资金流入楼市,并且设置银行房地产贷款上限,从资金面调控楼市,地方政府纷纷从严限购和限贷政策,严控房价快速上涨。在楼市大环境相对严调之下,开发商适当下调目标增速是对今年市场预期谨慎的表现。

图片来源:摄图网

目标增速整体较去年放缓

从目前已经发布2020年财报的主流房企今年的业绩目标来看,增速整体低于去年,可见房企对今年的市场预期普遍比较谨慎。

《每日经济新闻》记者梳理发现,从50余家上市房企在业绩发布会披露的2021年销售目标来看,有近三成房企今年的业绩目标增速低于10%,增速在10%-20%的房企最多。由此可见,在杠杆红利消失后,房企发展正在转变为以稳健、提质增效为主。

头部房企在今年的销售目标制订上显得更为谨慎。如恒大和世茂,今年的销售目标增幅均低于10%,分别为3.71%和9.89%。而在2020年,恒大和世茂的销售目标增幅分别为8%(内部为33%)和15%。同样,去年目标增超过20%的金茂和绿城,今年也均调低目标增速至10%以内。

不过,也有部分头部房企今年的目标增速高于去年。如融创和华润的目标增速分别为11.25%和10.51%,而2020年的目标增幅均为8%。

而在前几年增长较快的民营房企,如中梁、港龙、弘阳等,今年制订的目标增速同样收缩,并回归长三角、和一二线强三线,以保证现金流为前提,不再追求高速增长。

相较而言,部分销售基数较低的中小型房企,今年的目标增幅则超过20%,最高的甚至接近40%,规模扩张的势头依然不减。如合生创展、银城国际、宝龙地产、朗诗地产,今年的目标增速分别为39.53%、29.27%、28.76%、21.93%。花样年和佳兆业的目标增幅也均超过20%。

克尔瑞研究中心总经理林波表示,一方面头部房企已经占有较大的市场份额,拥有足够的规模优势;另一方面,控规模、强调提质增效是规模房企当前的战略核心。

林波同时表示,去年8月开始试点的“三道红线”融资新规以及年初针对银行的“两道红线”,使得房企债权融资供需两端均受到限制,无疑给房企带来了新的考验。由于回笼资金的速度放慢,加上融资难度增加,房企都在靠销售回笼资金做投资和开发。如果个人按揭贷款再出问题,对企业而言困难会更大。

一方面融资难度加大,一方面又要不断拿以保证后续发展,房企在销售端的压力在不断加大。

土储布局决定业绩表现

“房企今年业绩如何取决于土储的排布,这波行情的主要受益者是在长三角和珠三角有提前布局的房企。”

一位Top30房企的品牌房企的营销负责人黄华告诉《每日经济新闻》记者,这一波行情中,主做改善型产品的房企占优势,如龙光、绿城、金茂都是以二线城市和强三线城市为主的企业,这些城市主要以改善型客户和中高端客户为主。

“谁的土储健康、结构比较分明,在这波行情中就能有收益。”黄华表示,在弱二线城市和三四线城市重仓的房企将不容乐观,如东北、中部较弱的城市,如太原、南昌等。

陆骑麟则指出,当前并非所有的一二线城市都活跃,如政策严控的深圳和其周边城市的楼市已逐步开始降温。并且,其他一二线城市也纷纷收紧楼市政策,因此对于重仓一二线城市的房企而言,土地占用资金量大,未来销售速度有放缓预期,今年其整体压力还是相对较大的。

“而部分三四线城市楼市受去年疫情冲击较大,出现一定滞涨,如海南省内大多数城市,去年交易量多处于全面回落状态,而最近放宽非居民在海南自由贸易港购房的政策对其房地产市场是个重大利好。”

陆骑麟认为,精耕三四线城市的开发商今年并非一点机会都没有,至少部分政策从严的一二线城市购房需求会外溢到周边城市,去年一二线城市房价快速上涨拉大与周边城市差距,那么房价滞涨的三四线城市楼市吸引力提升会促成一部分投资需求进入当地市场。

在4月20日举行的克而瑞研究中心地产金融会议上,易居企业集团CEO丁祖昱在谈及当前的房地产形势时表示,融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、22城“双集中”供地新规,让整个行业围绕着“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“去杠杆”走下去,而且将是长期趋势。

丁祖昱强调,今年一季度行业销售面积和金额较2019年同期增长20.7%和41.9%,东部地区以增长32%居首。从城市能级看,一线城市表现最好,二线城市有分化。目前房地产的发展逻辑已经不支持高增长,所以房企拿地销售比就是0.2%,非常保守。

集中供地下谁的机会更多

随着“双集中”供地新规陆续落地,从4月中下旬到5月中旬的一个多月时间里,22城将迎来今年首批集出宅地出让潮,这将给房企今年的拿地策略带来较大影响,甚至直接影响房企今年的业绩预期。

“22城‘双集中’供地新规在一定程度上改变了房企投资土地原有的一套打法和玩法,将会对今后的房地产行业产生深远影响。”林波告诉记者。

面对集中供地新规,各梯队房企的应对策略不一。多数房企在业绩会上表示,集中供地新规能够提供更多的土地供应量,且供应规划更加清晰,能够在供给端限制地价。

如全国化布局的房企在面对集中供地时压力较轻,可通过在其他城市拿地、均衡发展等方式平滑风险。中梁地产就明确表示,集中供地新规对其影响不大,尽管在22城中梁的货值占比达20%,但因其进入的城市较多,还有很多可选择空间。

同时,集中供地新规对房企的资金整合能力和筹措能力也提出了新的要求。如招商、越秀、美的等财务稳健、现金流准备充分的房企就认为,集中供地新规之下,自身投资拿地不仅不会受到冲击,反而机会更大。

新城、新力等房企则认为,将提高整合资源的能力,通过信息化管理加大资金的统筹能力。通过投资节奏的放缓,逐步改善自身的财务状况。

此外,由于资金掣肘、调控频发等因素,导致市场波动较大,多数房企以深耕为主,通过在核心城市精准投资来做大做强做透市场,以此来提高市占率。如祥生立足浙江省,深耕长三角,建业聚焦河南省,佳兆业深耕大湾区等。

《每日经济新闻》记者梳理发现,有超过三成的房企投资拿地仍较为积极,多以处在扩张期的中小企业为主,如德信、上坤、弘阳、景瑞等,其中弘阳2020年拿地销售比接近0.6。此外,部分“绿档”房企如中海、招商、龙湖等凭借自身财务优势,保持较为积极的拿地态势。

值得一提的是,近年来房企投资拿地聚焦在高能级城市以及都市圈周边强三线,这些城市从经济基础、房地产基础以及人口基础等多潜力大,且抗风险能力更强。如德信在深耕长三角区域同时,强调聚焦一二线及强三线城市;中梁也在积极践行投资聚焦二线城市及强三线城市。

“多渠道拿地是企业应对供地新政的策略和优势之一。未来可能会有更多城市纳入集中供地政策中范围内,对计划在这些城市投资的房企来说,资金安排需更有指向性。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者指出,在集中供地新规影响下,城市区域竞争压力增强,房企更倾向合作,房企回款周期也将会拉长,中小房企融资更难,服务和产品将遭受降维打击。随着调控手段不断精细化,行业将加快去伪存真,有些企业会“受不了”,所以这两年行业会持续出现大宗收并购。

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