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金隅地产上海69.2亿拍地王,高地价与质量问题或成发展“绊脚石”

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在上海低调许久的京派房企金隅地产,难得在上海土地市场高调了一把。

2020年7月31日,金隅地产在上海可以说是“极度吸睛”,经过95个回合鏖战,金隅地产击败金融街+招商蛇口联合体、龙光、九龙仓、仁恒+华发联合体,69.2亿重金摘得杨浦区江浦社区R-09地块,一举坐上杨浦“单价地王”宝座。

消息一出,市场哗然:这还是那个在上海默默做刚需产品的金隅地产么,69.2亿拿地王,底气为何?要知道之前的6年时间里,金隅在上海一直“偏安一隅”,仅在嘉定开发过金隅大成郡和金隅金成府两个刚需项目。此次是金隅首次进军上海内环,项目面临的竞争格局又是怎样的?

69.2亿押宝杨浦地王

同月拿地,同比龙光地块楼板价价格差近2万/平

公开资料显示,金隅杨浦地块位于上海内环内,东至眉州路、南至R-05地块、西至杨树浦港、北至周家嘴路,出让面积34045.1㎡,容积率2.37,成交总价69.2亿元,溢价率38.33%,折合楼板价85764元/㎡。

2019年至今,除金隅地块外,杨浦区域土地市场先后公开出让过三幅纯宅地。

就在金隅拿地当月,龙光竞得杨浦区定海社区D5-1地块,楼板价65441元/㎡,溢价率18.98%,无自持住宅比例要求。龙光地块位于内中环,与金隅地块距离约3公里,但楼板价相差近2万/㎡。

随后在10月底,龙光地块对面的杨浦区定海社区D1-5地块,由融创+上海城建竞得,溢价率14.21%,楼板价70808元/㎡,还是低于金隅地块。

2019年4月29日,保利竞得杨浦区江浦社区B2-03地块,即当前的保利天汇,楼板价53766元/㎡,溢价率1.5%。该地块需自持15%住宅用于租赁。保利天汇与金隅地块距离仅1.5公里,一期已于2020年12月入市,开盘均价109900元/㎡。

此外,金隅地块西侧一河之隔是老棚户区改造项目。2017年8月,仁恒置地以105.2亿元的总价确认了杨浦81、83街坊,即蒋家浜地块的开发权利。该地块住宅楼板价超过60000元/㎡,远低于金隅项目拿地成本。

金隅地块周边项目位置示意图

可以看到,金隅地块在地段上并无绝对优势,但楼板价却大幅高于周边龙光、融创、保利、仁恒地块,与保利地块差价近3.5万/㎡,直逼其新房售价。在新房限价情况下,金隅项目溢价空间极为有限。

再来看看地块存在的硬伤,金隅地块曾经是一幅工业用地,土壤重金属污染修复工作耗时数月,直到2021年3月底才公示设计方案。

搜狐焦点实地探访看到,地块东侧靠近内环高架,北侧紧靠周家嘴路,周边在建工地较多,整体路况、空气质量堪忧。

金隅地块北侧周家嘴路路况

知名房企扎堆 高端产品系云集

3000套房源擂台赛;金隅的护城河有多深?

金隅项目的竞品可谓高端产品云集。在杨浦,大家都拿出了自家最“抗打”的产品。

与金隅同月拿地的龙光,项目当前案名已定龙光·天境。这是龙光在上海的首个“天系”改善型豪宅,项目预计6月初开放示范区,330套建面约100-150㎡3-4房等待入市。

融创+上海城建项目规划建设4幢17-18层高层住宅 、2幢8层的多层住宅。结合去年11月融创上海区域发布“I+”全系列6大户型,推测该项目可能会推建面约95-170㎡的新系列户型。这是融创上海区域针对目前新生代的家庭情况、居住观念和消费能力而设计的特色户型。

保利天汇则是保利的TOP级「天」字系产品,从外立面风格到大师景观设计再到上海「天」字系首个Well集和社区,都是瞄准高端置业人群。项目一期无悬念“日光”,二期308套建面约100-138㎡3-4房待入市。

与金隅地块一河之隔的仁恒项目——仁恒海上源规划16栋19-20层高层住宅,社区呈环绕式排布,中央预留超长景观轴,主推建面约75-260㎡2-5房。

金隅地块刚刚动工不久,从日前公示的规划方案看,项目拟建12栋15-17层高层住宅,将推出建面约99-140㎡3-4房。当前,金隅并未官宣该项目的产品系,但目前可知金隅项目面积段与其他竞品项目高度重叠。

未来,这五大项目将新增供应近3000套房源,同台打擂,竞争激烈程度可想而知。金隅想要在一众邻居的高端产品系中脱颖而出,有难度。

金隅项目拿地成本比竞品高很多,开发周期及营销节奏又比对手慢,资金回流周期也在拉长,从资金成本的角度来看,其实也是在蚕食项目的利润空间。

曾深受地王开发之苦

杨浦地王前路崎岖

在土拍市场“豪掷千金”的金隅,过去数年不乏桎梏于“地王”的经历。

2016年10月,金隅曾以57.5亿总价连摘天津空港三个地块,最高溢价率高达521%,将楼板价在万元徘徊的空港地价一举抬过了3万+的门槛。天津空港项目成为近年来压在金隅发展道路上的沉重包袱,苦撑近四年后才公开案名,并推盘入市。

不难看出,金隅对于市场的准确预判及对于地王项目的操盘能力,还欠火候。地王的开发难度向来很高,但金隅并未吸取天津空港地王教训,此番再夺杨浦地王,是否会再次重蹈“地王之殇”覆辙?

面对这幅新地王项目,金隅是否会采用“以时间换价格”的策略等待市场机会呢?不管如何应对,这个地价高昂的项目注定是一块难啃的骨头。当前上海市场实行房价地价联动、新房限价等政策,留给金隅发挥的空间并不大。可以预见,金隅杨浦地王的高昂土地成本对于其产品的束缚不言而喻。

无巧不成书,在金隅竞得杨浦地王后,金隅集团很快出现高管变动。据金隅官方消息,金隅集团董事长姜德义调离,曾劲当选金隅集团董事长。

不到一周的时间,金隅上海拿地王与高层换血两件事之间是否有密切联系?这个我们不得而知。不过,曾有业内人士对此犀利点评道:“原董事长临走前给下一任挖个杨浦地王坑”,并直言金隅上海高价拿地此举是“捣乱”。

受高价拿地拖累

年度毛利率同比降4成

近些年,国企金隅的盈利能力一直备受质疑,间或拿下高价地块也使得金隅在房地产开发业务的毛利率出现大的波动。在连续两年毛利率出现短暂回升之后,2020年金隅地产业务的毛利率再次出现下滑。

据金隅集团3月25日发布的2020年度财报显示,其房地产板块毛利额降至44.94亿元,同比减少40%。系期内商品房结转项目毛利率较低,导致报告期内房地产板块营业收入及毛利水平同比降幅较大。

显然,重金布局的杨浦地块,亦很难对金隅地产业务利润产生正向影响。

金隅杨浦地块的开发无疑又将是一笔不菲的支出,能否尽快入市并贡献营收成为金隅上海亟待解决的问题。

嘉定项目曾遭维权

质量口碑成“绊脚石”

金隅在上海口碑到底如何?在进军杨浦内环之前,金隅在嘉定开发过两个刚需型项目,都有遭遇过业主投诉爆料的“黑历史”。

2014年7月,金隅地产首进上海,以26.8亿元拿下嘉定区菊园新区宅地,也就是金隅大成郡。虽然项目开盘后去化比较顺利,但在交付之后却暴露出了诸多问题。

被业主投诉最多的即是小区空调外机安装难题,被业主调侃为“别的小区装空调要钱,这个小区装空调要命!”其安装空调外机险象环生的图片和视频在网络一度广为流传。

金隅大成郡空调安装“玩命”

另一个项目是金隅金成府,即2018年12月金隅地产以11.6亿元竞得的嘉定区徐行镇宅地块。两个项目相距仅约1.5公里,2020年初首开时的价格比金隅大成郡2019年中加推时的价格高出近5000元/㎡。首开认筹率低至16.48%,开盘遭遇“滑铁卢”,去化之路颇为坎坷,可以看出金隅价格短时间内如此大幅上涨,显然很难被市场接受。

在首开前后,金隅金成府开启了一系列神操作。优惠花样百出,甚至打擦边球推出“一成首付”,声称首付仅需26万即可置业嘉定主城精装3房。在上海首套房首付最低35%的规定面前,金隅地产正面挑战上海的购房政策底线。左手大幅涨价、右手推优惠和首付分期的一连串打法,让人不得不觉得开发商金隅这一波操作“吃相难看”。

焦点观察结语:

纵观一线城市,拿高价地的房企最后都流下了“悔恨的泪水”,不少地王项目已有前车之鉴。在上海市场还在口碑原始积累阶段就面临业主投诉的金隅地产,做刚需项目尚且如此吃力,此番拿下杨浦地块,能不能将其打磨出一座匹配其地段和身价的高端物业令市场刮目相看呢?这还需要时间来验证。


(本文来源:搜狐焦点上海站)

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