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需进一步关注房价对消费增长的影响

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日前,国家统计局发布2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,显示各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大,同比涨幅有扩有落。中国政府正在全面收紧对地产业的调控,避免投机性资本与投机行为继续推高房价,尤其是具有领头羊效应的一线城市。

根据央行统计,2020年中国住户贷款增加7.87万亿元,其中,以住房按揭为主的中长期贷款增加了5.95万亿元,占到了全部居民贷款的65%。2020年居民部门杠杆率从2019年末的56.1%增长至62.2%,上升了6.1%。据中国社科院金融研究所所长张晓晶撰文称,中国居民部门杠杆率上升的主要驱动力是中长期消费贷款(住房贷款)的快速增长,它与GDP之比从2010年的15.9%增长至当前的40.1%。

中国人民银行调查统计司2019年10月曾对全国30个省市的3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调查,受调查家庭中43.4%有住房贷款,有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%,债务风险明显高于平均水平。其中刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出,这三项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%,均为所有群体中的最高值。

调查显示,我国城镇居民家庭的平均债务收入比为1.02,略高于美国0.93的水平。其中,有负债家庭的债务收入比的均值和中位数均为1.6。有少数家庭的债务规模远高于家庭收入,有1.2%共221户家庭的债务收入比超过了10,这些家庭的债务占全部样本家庭债务的比重为5.8%。

这项调查还显示,户主年龄为26~35岁的家庭负债参与率最高,为73.1%。随着年龄的提高,家庭负债参与率有所下降,户主年龄为65岁及以上的家庭负债参与率最低,为25.1%。这主要应该与买房的时间有关,中青年大多因为购置住房而背负债务。

可以看出,中国越来越多的家庭因为购买住房承担了越来越重的债务包袱,这会影响消费的增长。首先,即使目前房价不再上涨,中国住房价格也处于过高水平。根据Numbeo数据,2020年年中,我国样本城市房价收入比为28.4倍。其中,深圳、北京、上海等一线城市房价收入比均已经超过35倍,高于其他主要国际大都市。

其次,中国的按揭利率处于比较高的水平。虽然中国购房首付比例至少三成以上,但按揭利率也较高,大量家庭在购买住房后按揭支出占家庭收入的比例较高,影响了家庭生活的消费和质量。因此,如果想要扩大内需,应该考虑减轻存量家庭按揭债务的利息支出压力,否则,将会导致越来越多的年轻人在供房方面压力较大,使得扩大内需驱动力不足。

虽然四五线城市房价较低,但其主要新增的需求来自农村。农民或农民工因就业大多流动性强,收入具有不稳定性,房价收入比较高。这也导致农村结婚彩礼额度越来越高,结婚越来越难,影响提升城市化率与生育率,更会影响扩大消费。所以,房价问题不是一线城市的特别问题,而是整个中国都面临的挑战,是影响中国长期增长和发展的主要因素。

整体而言,如果房价继续上涨,家庭部门的杠杆率会持续上升,不仅积累金融风险,还会对消费形成挤出效应,影响双循环新格局的建立,更会对城市化、生育率等构成一定冲击。

若要进一步扩大内需,就需要加强地产调控,坚持“房住不炒”,并且让地方政府摆脱对地产的过度依赖。

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