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长三角多市出台调控政策 房企拿地热情不减

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屡掀热浪的宁波楼市再迎一记重锤:8月10日,宁波市住建局等多部门联合印发通知,在全市范围内开展为期三个月的房地产市场专项整治工作,规范房企及中介经营行为,促进市场平稳健康发展。

“近期宁波楼市地市较热,在市场信息不对称的情况下,房企和中介信息披露是否规范?是否助推了市场焦虑情绪?金九银十来临前,此举是通过规范市场交易行为,防止楼市出现过热倾向。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

回望过去一段时间,不仅是宁波,整个长三角已是房企必争之地。今年融资环境稍有宽松后,大小房企集体携金杀往长三角,土拍市场屡现高溢价,即便多地出手调控,仍有地王出现。楼市也在市场情绪助推下迅速反弹。

“近年来三四线城市房产饱和、风险积聚,标杆企业收缩战线,重新回到一二线城市。”财经专家周建成博士告诉第一财经记者,当下开发行业已进入“秋收冬藏”的季节,收缩在珠三角和长三角经济发达地区,本身就出于避险动机。

房企激战长三角

五天前,宁波奉化区一住宅地块公开出让,经过148轮激烈报价,由绿城中国以总价32.66亿元竞得,刷新奉化涉宅用地总价纪录,楼面价11768.26元/平方米刷新板块纪录,位列奉化区地价第二。

此时,距离宁波发布稳楼市的“7·7新政”已过去一个月,但房企拿地热情依然不减。同日,大家地产还以15.63亿元竞得奉化区宁波创新工业综合体地块,楼面价7512元/平方米,溢价率34.15%。

早在7月初,宁波楼市在一路高歌猛进后被注入稳定剂,“7·7新政”直指稳定土地市场、金融政策监管、自住住房需求等;7月22日,调控再度加码,以保障居民自住需求,抑制投机投资行为。

热度不降、调控频出,宁波何以成为楼市焦点?“宁波楼市规模直追杭州,但价格要低很多。今年宁波土地火热,2万+楼板价地块大量出现,甚至出现3万+地王,对未来房价涨势形成支撑。”同策研究院研究总监宋红卫告诉记者。

宋红卫还表示,近两年宁波楼市供给小于需求,目前库存和去化周期均处于历史低位。但大量涌入的人口对楼市形成支撑,改善需求逐步释放,众多房企也集中进入,很多首次布局长三角的中西部企业将其作为首批意向城市。

宁波之外,整个长三角地区也俨然成为房企布局的战场。8月7日,经476轮竞价,徐州铜山区一宗住宅用地成功入市,中梁地产以24.86亿元、溢价率190.33%竞得,成交楼面价7919元/平方米。

而在今年前7个月,全国百强房企拿地金额近三成投在长三角。中指研究院数据显示,房企在长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝和京津冀拿地占比之和为57.4%,其中长三角热度最高,占比为28.3%。

“房企布局方向,近十来年经历了一个轮回。”周建成解释称,十年前房企基本围绕一二线城市布局,2010年后大量标杆企业为实现规模扩张,开始拓展三四线城市。但随着后一市场逐渐饱和,标杆企业收缩战线,重新回归一二线。

在周建成看来,不管是新房市场还是二手房市场,长三角的优越性主要在于流动性较好。如果未来大多数三四线城市的房产变现遇到困难,变现更容易就会成为最大的优势。

无锡房地产协会副会长张斌也认为,长三角一体化发展已成为国家战略,提高新型城镇化质量,坚持以中心城市引领城市群发展,是今后房地产业投资的精神支柱。

中指研究院数据显示,目前,我国共规划设立19个城市群,其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群GDP占比达53.4%,常住人口占比为40.6%,开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。

“从市场属性看,长三角地区市场化程度、公开性和透明性更高,所以很多想做规模的企业会来此地发展。同时其经济发展比较均衡,城市管理与运营水平好,整体市场容量也较大。”亿翰股份企业事业部副总裁田晶告诉第一财经记者。

克而瑞数据显示,截至2019年底,TOP30房企在长三角41个城市土地储备货值和建面总量分别达9万亿元和5亿平方米,可支撑长三角未来约1.4年的销售,融创、绿地、碧桂园等房企总货值均超5000亿元。

调控与盈利空间收紧

市场热度居高不下,长三角地区已有多地出手调控。宁波之外,此前南京市住房保障和房产局等七部门联合印发通知,祭出九大稳楼市措施,完善住房限购政策,稳定土地市场,堵住“假离婚”炒房漏洞。

7月初,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室同样发布通知,要求对高层次人才购房进行5年限售、要求无房家庭连续缴纳社保或个税1年,加大摇号对无房家庭的倾斜等。

7月28日,杭州市房管局再次发布《关于提供虚假购房报名资料人员的通报》,对“望运河云庄”项目中7户提供虚假、失实无房证明的家庭进行处罚,一年内不再受理其限购查档申请。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,长三角潜在购房需求大,市场容易活跃,但也容易被炒作,后续政策预计会以收紧为主。但因疫情冲击,调控更多会强调规范,过紧或容易影响市场交易的政策,反而不会太多。

张斌也认为,长三角地区各城市楼市调控本着“因城施策”、“一城一策”的原则,同时也要兼顾区域协同健康发展的目标,“调控”不是打压,是为新型城镇化保驾护航。

值得注意的是,随着长三角重点城市土地热度上升,一些高热地块的盈利空间已明显收窄,部分中心城区出现“面粉贵于面包”的现象。

克而瑞分析称,譬如龙光竞得的杨浦定海社区宅地,楼板价达65441元/平方米,已超过项目周边二手房价格,周边在售同类新房约6万~9万元/平方米,即使按7.5万元/平方米均价测算,实现盈利的可能也较小。

另外,华侨城竞得的浦东新区唐镇宅地,扣除自持后,楼板价超5.2万元/平方米,而周边在售项目均价62500元/平方米,地房比高达83%,房地差仅有1万元/平方米,实现盈利已经十分困难。

值得注意的是,近期房企争相进入的徐州、丽水等城市,短期潜在库存积压较大、去化较慢。其中,徐州近三年潜在库存去化达8年以上,远高于其他城市,土地成交规模几乎与成渝持平,但商品房成交规模仅有成渝的一半。

“土地充足意味着可选地块较多,但同样面临竞争激烈的局面、需求下滑的巨大风险。”克而瑞研报称。田晶也认为,随着地价持续走高,楼市调控不断加码,一些房企的盈利空间正日趋承压。

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