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五大地产龙头业绩回温,但销售均价集体下滑

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国内五大龙头房企已从疫情冲击中上岸,经营业绩整体回归正轨。

8月5日,融创中国(01918.HK)发布最新营运数据,今年1~7月累计实现合同销售金额约2475.2亿元,较去年同期微跌3%;累计合同销售面积约1776.2万平方米,较去年同期增长1.5%。

年初业绩会上,融创中国行政总裁汪孟德曾表示,集团一季度受疫情影响较大,但正努力在二、三季度追回销售量。今年融创可售货值约8200亿元,销售目标6000亿元,至此已完成全年目标的41.25%。

“宇宙房企”碧桂园经历半年业绩低谷后,终于在7月实现权益销售金额542.8亿元,同比增长27.52%,系今年来单月最高增幅。上半年,碧桂园单月同比增速为-0.44%、-49.97%、4.23%、3.76%、3.29%、0.93%。

冠军宝座来得并不轻松。受疫情影响,今年碧桂园曾一度跌落至行业第三,直至5月抢收后才重回销冠,目前累计权益销售额3212.3亿元。按9066亿可售货值及67%目标去化率计算,碧桂园已完成年度销售目标的53%。

因牵手泰禾赚足眼球的万科,也终于随着疫情消退追回业绩。据其8月4日发布的运营数据,前七月该集团合同销售面积2471万平方米,合同销售金额3795亿元,较去年同期的3821.9亿元仅一步之遥。

今年2~4月,万科销售业绩显示均为下降,直到五月份才录得正增长。最近三个月,万科销售额同比增速分别为5.7%、10.5%、22.47%,随着线下售楼处逐渐开放,万科积极推货,业绩上涨势头不断拉大。

与其他龙头的画风截然不同,恒大今年销售攻势极为迅猛。截至前7个月,恒大合约销售金额约3991.4亿元,较去年同期增长约23.9%;累计合约销售面积4401.9万平方米,较去年同期增长约46.6%。

全国楼盘75折特大优惠、最低价购房、无理由退房,一系列营销措施让恒大在低温的2月便实现同比107.8%的涨幅,此后销售涨幅始终保持在两位数。按该集团内部目标8000亿计算,恒大目标完成率达49.89%。

恒大业绩的高增长,一定程度上以牺牲利润为代价。今年7月份,恒大销售均价录得9337.29元/平方米,而在2017年~2019年同期,这一数据分别为10048元/平方米、10813元/平方米、10543元/平方米。

不仅是恒大,今年以来,五大龙头房企销售均价集体下跌。以碧桂园为例,截至7月底,该集团销售均价录得8404.76元/平方米,较去年同期下降597元/平方米;万科同期销售均价15358元/平方米,较去年下降155元/平方米。

保利还未公布7月运营数据,但据国盛证券研报统计,上半年该集团销售均价15047元/平方米,较去年同期下跌2.5%;融创前七月合同销售均价约13940元/平方米,也较去年同期下跌4.5%。

对此,合硕机构首席分析师郭毅认为,销售均价下滑源自几个维度的因素:一些房企的城市战略布局发生变化,三四线以下城市占比较多,城市市场分化带来的结构性差异,会拉低整体销售均价。其次,从项目类型看,除去传统意义上的住宅地产,一些房企销售中文旅地产、产业地产、商业地产等占比较多,也可能因一些投资回报率低、价值相对不高的项目产品,拉低整体结构性的成交均价。

与此同时,受今年疫情影响,高周转房企资金压力较大,对项目销售和资金回款要求高,因此会采取一系列降价促销策略。典型如恒大,从春节前的常规性促销持续至春节后的非常规促销,销售借此实现高增长。

“其它房企虽然未像恒大这样全国性促销,但在局部市场上会有相应的促销动作。”郭毅认为,基于房企滚动开发对项目公司的业绩要求,项目很可能会在疫情影响下以价换量,最终导致整体合约销售均价下滑。

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