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上半年债券融资6506亿后 房企能否挺过偿债高峰?

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在一系列宽松政策的带动下,今年上半年房企融资额超过预期。虽然短期境外发债遇阻,但是境内债市活跃,整体融资利率水平走低。房企在加速销售回款的同时,无论大小额度、长短期,还是境内外、成本高低,增加一切手段进行融资。

贝壳研究院数据显示,2020年上半年房企境内外债券融资约6506亿元,是2019年全年融资额的53%。不过,下半年房企也迎来偿债高峰。约有5588亿元待偿还,同比增加58%。与此同时,随着境内金融监管不断升级,下半年融资环境有收紧趋势,房企融资仍将面临考验。

上半年房企债券融资6506亿,利率走低

上半年,在全球疫情的背景下,房企融资规模未出现大幅下滑,整体平稳,房企在债市表现超预期。

上半年房企发债融资规模TOP50

上半年债券融资6506亿后 房企能否挺过偿债高峰?

数据来源:WIND,贝壳研究院整理

贝壳研究院数据显示,2020年上半年房企境内外债券融资合计约为6506亿元,较2019年同期下降4个百分点,但仍处于历史较高水平,是2019年全年融资额的53%。

从结构上分析,贝壳研究院数据显示,境内融资规模占比较2019年同期提升12%,达62%,境外融资规模占比38%。

从上半年来看,海外债市场在经历了3月中资美元债抛售后,4月房企新增海外发债几乎归零,一度引发偿债担忧。究其原因,主要是在疫情影响下金融市场动荡,投资人恐慌性大量抛售美元债,导致房企发债热情骤减,在中美利差推动下回流国内融资市场。不过,从5月起,海外债市场逐渐复苏。

而到了6月,多家房企再次发行美元债。中原地产研究中心统计数据显示,6月房企发行美元债金额高达63.3亿美元。美元债的发行规模开始出现迅速上涨。

虽然海外债券波动对整体融资规模有一定影响,但境内债市表现活跃,从而对冲海外债市的短暂低迷。因为境内融资环境宽松,房企频频发布高额融资计划,其中,泰禾集团拟发行120亿元公司债券;荣盛发展拟申请发行120亿元公司债券……

此外,“审批快、利率低”的短期债券也成为房企热衷的融资方式。其中,一季度表现最为抢眼,超短期融资债券的利率最低,在3%以下。不过,发行此类债券对房企信用等级要求较高,同时发行期限在270天之内,因此不是所有房企都能适用。

不同债券类型中,票面利率有较大差别。2020年上半年境内债券常见的一般公司债与中期票据,多数维持在4%-5%的利率区间。

贝壳研究院分析认为,综合来看,在这两年利率变化上,可以明显看出2020年上半年较2019年同期整体利率下行,境内债券相较于境外债券下降幅度更大。利率低位促使部分房企借机进行债务置换,从而降低企业财务成本。

6月股权融资激增,多家房企配售新股

与以往不同,除了通过境内外发债来融资外,上半年房企在股权融资上表现得很积极。

同策研究院监测数据显示,6月份监测的40家典型上市房企股权融资金额为525.78亿元,占总融资金额比重为40.33%,环比激增583.33%。而5月的股权融资总额仅为76.94亿元。

具体来看,6月境内股权融资金额的大幅增长主要是,万科为其收购的广信资产包引入战略投资者,以标的公司50%股权收回390.4亿元资金,成为今年上半年金额最高的一笔融资交易。

此外,6月多家房企为了缓解债务压力采用配售新股的方式融资,进一步带动了融资金额的攀升。据不完全统计,6月,6家涉房企发布配售新股计划,包括四家物业公司,分别是佳兆业美好、绿城服务、永生生活服务、泓服务,以及两家房企,分别是万科、旭辉控股,累计融资金额达到137.6亿港元。

从目前来看,港交所上市的内地涉房企业配售新股从去年底打开窗口,今年1月份,融创中国、新城发展、世茂房地产三家房企公布配售新股计划。4、5月份,绿城服务、正商实业发布配股计划。进入6月份后,绿城服务再次配发新股。与此同时,多家企业跟进配发新股。

究其原因,在业内人士看来,市场下行周期,保证现金流的持续安全充裕非常必要。配股不会增加企业负债,还能够一定程度上降低负债比率。

下半年偿债规模大增,金融监管或将趋严

值得关注的是,2020年下半年债券融资偿还迎来高峰。贝壳研究院数据显示,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,较上一年增加58%,部分债务集中到期,房企下半年债务偿还呈高压态势。

与此同时,未来两年同期偿债压力也现剧增,贝壳研究院统计数据显示,2021年下半年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元。可以预见未来2-3年债务置换与债务融资需求也将不断增大。

中原地产首席分析师张大伟认为,虽然房地产销售压力有所缓和,但房企最近依然在增加一切手段进行全面融资。这也是应对未来可能的市场变化,加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说,最近融资压力有所增加。

从目前来看,2020年上半年融资环境分为四个阶段,在1月23日前,未受到疫情影响,市场仍延续2019年末趋紧的金融环境。此后,因为受疫情影响,政府帮扶企业纾困,给予积极但不刺激的相对宽松的政策。

但是,从6月开始,随着社会经济秩序的正常化,政策逐步在个别领域收紧。在金融层面的监管升级,尤其是银保监会《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》有为下半年监管趋严定调的意图。

此前融资环境边际宽松,房企发债踊跃。但是贝壳研究院高级分析师潘浩认为,随着境内监管力度升级与海外债市恢复,下半年债券融资结构将有所变化。与此同时,政策改善空间缩小,房地产金融监管或将针对性趋严。

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