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旧改潜力逐步释放,富力地产2020年目标再上台阶

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随着全国城镇化率达到60%、重点区域城镇化率突破80%,土地资源供给到达瓶颈,存量时代已经到来。在地产行业下半场竞赛中,城市更新业务已被不少房企视作王牌。

3月26日,富力地产公布的2019年业绩报告显示,截至2019年底,富力地产已签约城市更新项目的总建筑面积超过4000万平方米,预计短期内可为集团增加1000万平方米的可售面积,相当于2000亿可售货值。

城市更新项目成本低、利润率高,是富力地产补充土储的重要来源。富力地产董事长李思廉表示,2019年集团在城市更新业务上取得重大进展,已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

他进一步指出,透过城市更新项目有效转化土地储备,富力地产能够更具备成本效益地增加土地储备以及可售货值,同时管理流动资金。尽管寻找具有吸引力的土地储备仍比较困难,但长远来说城市更新项目是锁定土地储备的有效方法。

除存量时代已经来临外,国家政策的大力支持也是富力等房企对城市更新项目看好的重要原因。

如,2019年4月,富力地产的“大本营”广州发布《广州市深入推进城市更新工作实施细则》,就深入推进“三旧”改造、加速城市更新作出具体部署。2019年6月,国务院部署推进“城镇老旧小区改造”,要求建立长效管理机制,并作为稳投资的一项重要举措。

在这一背景下,昔日的“旧改之王”富力地产决定将城市更新业务作为业务增长的新引擎,并于2019年4月成立了富力城市更新集团,由富力集团副总经理肖明出任总裁,目前团队人数超过300人。

据界面新闻了解,富力城市更新集团主营业务包括旧村改造、旧厂改造及旧城改造,目前已签约改造的村庄超过二十个,包括已完成改造的广州越秀区杨箕村、天河区猎德村,正在推进的白云区陈田村、黄埔区笔村、茅岗村等,是广州市范围内旧村改造项目签约数最多的开发企业。

2019年,富力地产的土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目,并要求总价合适、利润预测达标、周转快速。

年报数据显示,2019年富力地产以244亿元收购了38幅地块,新增权益可售面积约为938.9万平方米,平均收购成本为2600元/平方米,与现有整体土地储备的平均成本一致。截至2019年底,富力地产土地储备总权益可售面积为5785万平方米,足够未来四至五年开发之用。

3月26日下午的业绩发布会上,富力地产管理层指出,今年1、2月集团在土储方面没有大动作,主要还是加快旧村改造转化土地,今年陆续会有几百万平方米推出市场,释放约500亿可售货值。

在充足的土储支撑下,富力地产业绩稳步增长。2019年,其权益合约销售额增加5%至1381.9亿元;确认入账的营业额为908.1亿元,同比增长18%;净利润达到100.9亿元,同比增长16%。

从财务指标来看,截至2019年底,富力地产总资产达4273.3亿元,持有现金余额384.4亿元,整体融资成本维持在6.6%。

房地产行业进入下行周期,现金流成为各家房企强调的重点。富力地产在2019年进行了积极的集资活动,除成功在境内外发行数笔债券外,年底还以发行价每股13.68港元完成发行2.73亿股的H股新股,募集新股本总额为37.35亿港元,显著改善集团的财务状况。

李思廉强调,为应对疫情影响,集团将贯彻审慎的现金管理。据了解,2020年第一季度,富力地产已处理3.25亿美元1至4年内到期的优先票据。

疫情期间,各地售楼处关闭,楼市受到较大冲击。基于此,富力地产设定了较为“温和”的2020年销售目标,约1520亿元。李思廉表示,集团2020年约2700亿元的可售货值为实现目标提供保障,此外“富力好房”线上平台也可推动销售。

在确保地产主业稳健发展的同时,富力地产也在多元化业务领域“大展拳脚”,并收获了稳定的现金流。

从2004年涉足酒店,经过多年深耕,富力地产2017年酒店板块营业额达到23.75亿元。2017年,富力地产以6折的价格199.06亿元收购了万达74家酒店,一举拿下“全球最大豪华酒店业主”的桂冠。

有业内人士指出,酒店资产具有良好的保值、增值功能,既可以长期持有,在需要现金时又可以将其用于融资。此外,酒店资产是良好的“现金流奶牛”,每年带来的稳定收入及现金流在某种程度上也可以平衡宏观环境波动给公司带来的不确定性。

年报数据显示,截至2019年底,富力地产已拥有132家酒店,其中运营中为90家,总建筑面积为395.2万平方米,总客房数为27173间,分别由知名酒店集团万豪国际、洲际酒店、希尔顿酒店等管理,贡献营业额70.22亿元。

除酒店外,富力地产的多元化版图还包括写字楼、购物中心、物流仓储等。2019年,富力地产来自非房地产开发业务的营业额为111.2亿元,同比增长6%。

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