异军突起的东南亚楼市：新一轮泡沫产生？

去年以来，尽管世界经济频遭“逆风”，复苏脚步蹒跚，但一些东南亚国家房地产市场持续火热，吸引了全球投资者的目光。

伴随外资的大量涌入，柬埔寨、泰国、越南、菲律宾等国部分城市房地产市场价格快速上涨。对于经历过一轮金融危机和房价大跌的东南亚国家来说，此轮楼市“重启”是否意味着新一轮泡沫的产生？

2018年全球房价涨幅最高的地方在柬埔寨首都金边，这个国家在2016年才正式脱离全球“最不发达国家”身份。根据胡润研究院和斯维登集团联合发布的《2018年度全球房价指数》，金边在去年凭借16.7%的房价涨幅，跃居全球第一。该报告显示，菲律宾马尼拉房价涨幅同样突出，去年房价上涨10.3%。

房价快速上涨的背后是大量跨境资本的涌入，中国资本是其中主力之一。2019年上半年，据海外房产中文平台居外网统计，该网站上的中国买家购房首选前10个目标国，东南亚国家占3席。前15个目标国，东南亚共有6个国家上榜，占40%，遥遥领先于全球其他区域。

另一家跨境房产在线投资平台有路网发布的数据也显示，去年该平台的交易量飙升60%，预计今年还将增长一倍。其中，大部分资金流向了东南亚。

在澳大利亚、英国、加拿大等传统房地产投资目的地相继“熄火”之时，为何近期东南亚房地产市场异军突起？

高力国际华北区研究部总监付茂华在接受中新社记者采访时表示，东南亚楼市其实几年前就已经出现在国际投资者“雷达”当中了。以中国投资者为例，近两年来，传统投资目的地澳大利亚、欧洲等一些国家对中国投资有所收紧，中国投资者的“选项”减少。

与此同时，多重国际环境和比较优势给东南亚国家带来了快速发展的契机，东南亚国家的房地产市场吸引力大增。

过去几年，在全球经济增长放缓的背景下，东南亚国家经济增长稳健，相对年轻的人口更是为经济增长注入新的动力。

特别是去年以来，付茂华表示，一方面，虽然大国贸易争端加剧，但东南亚作为一个新兴的转口贸易地，反而从中获益。另一方面，全球制造业迁移带来相关配套和园区等的建设以及人口的迁徙，东南亚国家作为承接转移的目的地之一，房地产市场迎来大量需求。

加之，东南亚国家不少城市正在经历快速城镇化过程：如金边、胡志明、马尼拉等核心城市人口不断集聚，房地产快速增值。

诸葛找房数据分析师国仕英认为，东南亚是“一带一路”的桥头堡，受此带动，大量人口、资金流入东南亚。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，近两年，中国周边短途出境游火热，随着大量游客进入、了解东南亚国家，一定程度上带动当地的购房需求。

不过，经过几年快速上涨，在部分城市，房价出现一定泡沫风险。中国金融智库研究员杨国英指出，2018年下半年，柬埔寨第二大城市西哈努克市的公寓均价为每平方米2500美元，而2017年上半年仅每平方米800美元，一年多时间，房价涨了三倍；如果与2016年相比，房价涨了5倍。就在两个多月前，柬埔寨政府发布禁赌令，西哈努克市房价正面临大幅回落。

当然，东南亚各个国家情况不尽相同。付茂华认为，对新加坡这种成熟市场以及曼谷、吉隆坡等较发达城市而言，外资对当地楼市的影响有限。这些国家大多对外资炒房有明确的政策限制，而且它们曾经经历过一轮金融危机，相应改革了对外资的管理政策，“一拥而上”推动房价暴涨的可能性很小。

在另一些地方如柬埔寨、越南、缅甸等国的部分城市，由于供应量和市场容量较小，政策不完善以及缺乏对外资管理的经验，外资大量进入短期内的确会带来一定冲击。

付茂华指出，对于这些处于发展初级阶段的国家来说，房地产市场出现一定波动是正常的，只要当地产业基础不断增强，人口红利兑现，长期来看其房地产市场能够穿越“波峰”和“波谷”。