房地产行业正处于历史的转折点。
2019年以来，楼市政策和市场环境已发生深刻的改变。中央重申“房住不炒”，提出房地产“不能作为短期刺激经济的手段”，房地产金融也史无前例地收紧；新房销售增速已连续三年下滑，今年将可能出现负增长。
房地产行业的规模竞争进入了尾声，失去了流动性支持的房企，资金链也迎来最严峻的考验。现金流管理、向运营转型、效益与利润的考核也被放在了第一位。
7月28日，在2019博鳌·21世纪房地产论坛上，多位与会人士指出，房地产下半场的较量，是规模与速度、利润的平衡竞赛；而在一主多元的发展格局中，现金流的管理将是关键。
规模与利润之辨
从2004年万科销售过百亿至今十几年间，中国房企进入了一场拼速度的规模竞赛，到2018年，诞生了30家千亿级房企，5000亿级也已有3家。
当前，房企的规模扩张还未停止，清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，开发商获取资金、土地资源时，规模仍是非常重要的资源，很多企业都在追赶和扩大规模。
阳光城CFO 吴建斌认为，房企任何时候都要讲规模，多元化的转型业务亦如此。
北京师范大学教授钟伟表示，尽管有声音说开发商要放弃万亿级规模的执念，但企业总是要有追求。如何实现万亿级公司的目标，这是一场“硬汉”的游戏。
他认为，在行业面临天花板后，单个房地产公司要达成销售万亿，年化增速必须在30%以上，因此必须要双轮驱动。只做开发和销售型物业是不行的，还必须有自持物业的运营，或介入到金融等其他行业。
不过，钟伟进一步指出，房企单纯追求规模与速度的时代过去了，当前应追求平衡，规模和利润要两手抓。
“房企要认清规模市场在哪里，利润市场在哪里，”钟伟说，在长江以南、京广线以东狭窄的扇形区域是中国产业集聚、创新和人口迁徙的中心，也是利润市场；在这个区域之外是规模市场，高周转的策略仍然成功而且必要。
现金流至上
降速、降负债的同时，刘洪玉说，房企要提升资产的周转率、资金的使用效率。“竞争越来越激烈，未来的利润不能只靠拓展规模和增加杠杆的方式，更多需要创新，优化管控，提升效益。”
成本和费用管控是提升利润的重要来源。绿城中国执行董事、助理总裁李骏表示，在控费方面，绿城的标准是，坚守费用增幅不高于业绩增幅的基本底线，提高成本管控意识、降低无效成本、持续提升资金使用效率，加快销售资金回笼，盘活存量资产。
融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟表示，练好内功非常重要。市场再好的时候，也有很多企业倒闭了，市场再差的时候，优秀的企业依然活得很好。未来，融信要提升运营效率、人均效能和产品溢价。
此外，在进行了6年多的转型试水后，房企还要调整投入新业务的成本，注重开发业务与新业务的合理配置。如万科提出收敛聚焦，四大区域除开发业务外，重点投入的新业务只有2-3个，其他均归为配套；恒大进入新能源汽车后，未来5年不再投入其他大产业。
在速度与效益的平衡中，现金流的管理是关键。
作为房企最重要的现金流，过去三四年，大型房企如万科、中海、龙湖、碧桂园等均将销售回款放在首要位置，不断提升回款率。
进入2019年，过去多年支撑房企高速运转的流动性收紧，房企资金链的诸多考验已经来临，现金流管理越发重要。
钟伟认为，对于小房企不必担心，可以小而美，可以退出。“让人担心的是中型房企将陷入死亡之谷。”钟伟说，在2016年下半年和2017年，这类房企拍的土地比较贵，而且错配在了三四线。
今年以来，已有几家中小型房企出现了资金紧张。而包括恒大、泰禾等在内的房企，已经发起了多次降价促销之战，快速回笼现金。
与会人士认为，当行业集中度进一步提升，房企将更多地从多元化中产生利润，比如物业服务、商业租金、长租公寓等。
本文来源：21世纪经济报道
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