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我爱我家收购蓝海购100%股权 存量资管市场火爆

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4月17日,我爱我家(000560.SZ)发布公告称,旗下子公司将计划以5.6亿元收购由谢照、胡洋、黄磊、田春杉、湖南玖行、南通沃富、麦伽玖创、上海唯猎持有的湖南蓝海购企业策划有限公司(简称“蓝海购”)100%股份。

蓝海购主打房产营销服务,主要提供互联网+(电商)、新房交易(代理销售)、存量交易(经纪)等服务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,此次我爱我家积极收购项目,体现了其多元化发展的思路。蓝海购主要是服务于社区商业的企业,我爱我家此次收购将利好后续对社区商业的管理。实际上这两年我爱我家管理的不动产项目越来越多,通过导入此类商业管理资源的企业,有助于形成更好的管理模式。另外从上市企业的角度看,通过此类收购,也有助于形成更多的赢利点。

加码资管业务

从我爱我家近几年的战略布局不难看出,该公司对商业地产觊觎已久。2015年,我爱我家推出长租公寓品牌“相寓”,开始向资产管理领域转型。目前我爱我家主营业务分三部分,包括二手房经纪、新房、资管。在该公司2018年财报中,这三大业务毛利率均呈现良好增长态势。

截至2017年底,我爱我家资管业务核心部分的“相寓”已布局全国15个城市,在管房屋套数达29万套,60万间。截至2018年底,相寓在管规模达30.3万套,较2017年底净增4.8万套;相寓全国平均出租率为94.9%,平均出房周期为9.7天。2018年年报显示,我爱我家资产管理业务实现收入16.54亿元,同比增长50.78%,随着在管规模的增长,资管业务将成为公司收入的压舱石,以抵御周期风险。

2017年,我爱我家通过昆明百货大楼集团股份有限公司(简称“昆百大”)完成曲线上市。这是我爱我家切入商业地产运营的一个重要信号,此次收购蓝海购,是我爱我家加码资管业务的又一举措。

成立于2013年的蓝海购定位商业地产运营与去化服务交易平台。早在2016年5月,蓝海购就宣布完成数千万元A+轮融资,上线金融服务“HomeBank”,并开始切入商业地产,聚焦营销及运营,是社区体验式商业及商业公寓销售运营服务商。此前有媒体报道,自2016年下半年开始,蓝海购已经成功运营去化了12个项目,主要集中在华中、华东、武汉、南京、长沙、合肥等城市,并在接下来重点围绕上海和长三角区域、深圳和珠三角区域拓展业务。

据相关数据显示,当前国内整体商业库存约为11.3亿平方米,占用资本超过10万亿, 库存积压程度远超住宅,商业地产的去库存问题已经非常突出。

掘金存量商业资产

存量商业地产,正在迎来“爆发期”。

据世界银行及英国不动产资本分析公司RCA2017年数据显示,中国可投资商业房地产市场规模达到千亿级,约占全球总量的12%,仅次于美国,且显著高于印度、巴西、韩国、俄罗斯、墨西哥等新兴经济体,市场空间巨大。2016年至2017年,中国资管行业管理的资产增加22%,至4.2万亿美元。

与此同时,国内存量商业地产的发展,无论是政策面还是投资面都迎来窗口期。

2018年,商业地产ABS发行量大增,住房租赁类REITs、CMBS业务创新提速。2018年2月,国内首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”完成首期产品发行;8月,“深圳市世纪海翔投资集团有限公司2018年度第一期资产支持票据”发行,成为首单不依赖主体信用的CMBN项目,期限长达10年且无回售安排,同时引入第三方专业增信机构和特殊资产服务机构,具有较强的创新意义及示范效应。

但在租金与出租率方面,商业地产项目良莠不齐,上海、深圳、西安、长沙等城市表现出色,近几年商业发展较快的大连、郑州、天津、重庆、青岛等城市表现却不尽如人意。

此外,由于近些年商业模式的高速迭代,在新零售及互联网发展的冲击下,旧的商业模式先后衰败,2018 年百货商店净闭店7家,未来将有更多百货被淘汰或是改造转型;购物中心虽仍在扩张,但其速度已明显放缓。

据易居旗下CAIC数据,2018 年,国内存量改造的商业项目超30 个,主要集中在2万-5万方体量的城市核心商圈内。

在商用物业库存风险加大、零售业业绩不断下滑的市场环境下,集投资少、灵活性强、风险低等优点的轻资产运营模式渐成主流。例如,万达、大悦城、凯德等企业都在通过管理输出的方式加速商业布局。上述业内人士指出,我爱我家此次收购的蓝海购偏重社区商业项目,结合其相寓的运作模式,可在打造存量资产闭环上做文章。

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