"房东+股东"： 星河WORLD的长短期现金流平衡术

（原标题：剪辑“房东+股东”DNA： 星河WORLD的长短期现金流平衡术）

中国产业园区系列报道

星河控股集团目前旗下有四大业务集团，包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团，前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。

8月初，深圳证券交易所网站显示，由方正证券作为管理人的债券产品“星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”处于已反馈状态，拟发行金额12.8842亿元。这是目前产业地产领域鲜有的一单ABS产品，却也是产业地产项目需要谋求的一个短期现金流渠道之一。

作为星河产业集团旗下产融联盟新城系列的首发项目星河WORLD，占地面积62万平方米，建筑面积160万平方米，预计总投资额150亿元。运营近2年来，园区已不需要集团额外投入资本实现运营，2016年其写字楼招商成交面积排行深圳市第一；长期来看，其“房东+股东”运营模式在招商和股权投资变现上的优势都将逐步显现。

近日，星河产业集团副总裁阎镜予接受21世纪经济报道记者专访时透露，星河WORLD的对标是张江高科技园区，期许未来股权投资收益占更主导地位，而实现产业与金融紧密联合将是星河做产业项目的终极目标。

“房东+股东”模式DNA

在母公司星河控股集团的多元化背景下，星河产业集团具有先天运营产业地产的基因。

“实际上我们是把过去零散的资源有系统有意识地整合在一起，依托现在产业地产和特色小镇的载体，来发挥综合优势。”阎镜予向21世纪经济报道记者这样总结道。

官网显示，星河控股集团目前旗下有四大业务集团，包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团，前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。“这四个业态组合起来，其实就是产城融合的概念。”

金融集团的业务之一股权投资，也是控股集团早就布局的方向。据阎镜予介绍，星河控股集团是深圳市创新投资集团有限公司的第二大股东、第一大民营股东，是阳光保险的重要股东之一，已参与投资前海股权投资母基金、国家中小企业发展基金、红土创业基金等。“股权投资我们看得懂、尝到过甜头，也愿意、有实力去等待未来5-10年开花结果的过程。”

集团四大业务的聚合，涉及产业运营的核心要素，也构成了星河做产业地产的模式：房东+股东。房东即为在不同发展阶段的企业提供相应的物理空间，包括创客空间、孵化器、加速器、总部基地及各类生活配套等；股东则是为园区内企业提供相应的投融资服务。“股权投资业务本身带有很强的招商功能。”阎镜予补充道，这其实是一种杠杆作用，对中小型企业进驻有很大吸引力。在阎镜予看来，初创企业对于能够看懂其模式、愿意成为其股东的园区，会比单纯收取租金的园区更加有认同感。

这些DNA也促使星河WORLD能够在运营模式上有更多尝试。据阎镜予介绍，在“股东”角色践行过程中，星河产业集团能提供现金和非现金两种投资方式。

今年初，星河产业集团联合深圳市龙岗区政府、深创投共同发起红土星河创业投资基金，发行规模5亿元，由星河产业集团和深创投双GP管理，2017年首期募资7500万定向投资园区内注册企业。此外星河控股集团旗下星河·领创天下基金是在国家备案的基金管理人，此前还联合张江高科共同发起产业基金进行相关投资。

非现金投资主要包括三种方式：服务换股权、租金换股权和产权换股权。前两种更多针对初创类企业，第三种则主要针对形成一定规模、有自主购买物业诉求的大中型企业。星河WORLD提供的服务包括通过产业联盟会提供产业生态圈运营服务，GALAXY+服务体系协助企业解决资金、人才、法务等需求，搭建智慧园区平台等。

阎镜予向21世纪经济报道记者介绍道，由于星河产业集团在此过程中先期舍弃了一定现金流，更大意义在于锁定了对相应企业的优先投资权利，当然这并未确认换取多少股权，而是待由融资过程中市场化方式来决定。

“因此，产业服务从一开始就全面倾斜到我们已经投入的公司中，”阎镜予解释道，“产业运营投入很大，但为什么要做，第一个原因是推动租金价格，本质是推动物业增值；第二是让股权投资通过园区服务来增值和变现。”

截至今年6月，星河WORLD运营21个月，签约企业500家，入驻五百强企业10家、上市企业30家、创客企业60余家。星河产业集团参与了逾60家初创类企业的投资，其中约1/3为直投、2/3为跟投，接近1/4已实现退出。园区运营一年时间后，实现税收10亿元，产值100亿元；预计全部建成后，实现税收100亿元，产值1000亿元。

产业运营进阶

在“房东+股东”的DNA之上，具体的产业定位和运营迭代升级则是更为精细化的过程。

根据区位因素，在规划过程中，集团将星河WORLD定位为聚焦战略性新兴、金融投资、文化及创意三大产业。

究其原因，阎镜予介绍道，星河WORLD邻近的福田区和南山区租金成本正在走高，而该项目正是承接福田和南山中心区外溢的第一站。考虑到福田区为金融业聚集区，南山区为高科技产业集聚区，这两大产业也成为星河WORLD定位的首要选择。

此外，阎镜予表示，当一座城市发展到一定阶段后，文化产业将成为刚需。这因此成为园区内第三大产业的定位。“两大产业属于现成客，另一个则是针对空白做差异化竞争。”

星河产业集团提供的数据显示，目前这三大产业在园区内的聚合度为73%，高科技企业数量占比40%，承接的福田和南山客户总占比约为38.51%。

规划完成后，更重要的是形成产业聚合。“形成产业链其实要开发商做一件事——放水养鱼。对园区能起到产业带动作用、能提高园区产业氛围的企业，一定要牺牲一定的现实利益，来换取其对园区的贡献。”阎镜予分析道。这带来的，将是对整个园区资产价值的提升。

阎镜予强调，产业地产的运营分为两层维度。第一层是看重短期现金流的“招商经理思维”，只强调进驻园区内公司的数量；第二层则是“财务总监思维”，更看重长期的资产价值提升，这涉及的将是对园区长期运营、品牌价值和资产增值负责。

“放水养鱼就是放在资产经营的思维模式下看事情，这是未来做产业地产招商引资的必然方向。”他这样说道。

不同维度背后，折射出星河WORLD在产业运营上的演化进程。阎镜予表示，租客质量是一柄双刃剑，在园区运营早期如果过分强调这项指标，带来的将是人气和活力的缺失。

“园区运营初期考量的其实是人气。让大家在里面活起来，市场上慢慢有你的声音，也因此积累了一批投资标的和服务对象。所以第一次招商入园，我们更关注的是数量。”他补充道，在此过程中也会有所规划，即是否在招商过程中按照市场规律给予一定让利。

第二个阶段是自然淘汰。当企业成长性不足、无法负担租金，就会被淘汰。这带来的将是园区的第二次招商。“在现金流不愁、市场认可足够好的前提下，这个阶段可以开始选商。”按照阎镜予的理解，星河WORLD目前正走在选商的初步阶段。今年内园区计划拿出3-4万平方米的面积开展相关工作。

据介绍，星河产业集团目前有三种产品类型。星河WORLD属于产融联盟新城模式的首发之作，这类模式选址锁定在一线及强二线城市的中心或次中心；双创社区模式定位于一线及强二线城市核心地带；特色小镇主要位于一线及强二线城市周边，目前已在临深片区的东莞、惠州、中山落子。

“骨肉相连”锁定现金流

当纯住宅地产走过黄金十年，更多开发商也在近两年提及转型持有运营模式。其中之一的业态即为产业地产，换言之，将有更多房企进入这一领域。

不过与纯住宅地产行业从爆发走向集中度提升不同，阎镜予认为，产业地产运营需要规模效应、品牌知名度以及能够承受一定时间内足够资金投入的能力。“这不是第二第三梯队房企能够轻易玩得起的。”但一个可能的趋势将是，传统住宅地产行业龙头将更多转型到产业地产中。

不过目前国内发展产业地产存在一个共同的难题，即变现时间相对漫长。由于REITs在国内尚未放开，无法预支现金流通过股权融资提前变现，短期内产业地产的收入来源主要仍是租金和配套住宅的销售收入。

“做产业地产短期现金流很难平衡。”阎镜予分析道，做产业类似于啃骨头，做住宅则是吃肉，“所以一定要骨肉相连，把在住宅获取的资金转而投入产业运营中，通过产城融合来匹配现金流。”

他进而解释，“招商解决的是否继续投入钱的问题，经营解决资产价值是否提高的问题。目前星河WORLD能够保证租金收入可以覆盖需要支付的银行利息，不用再投入资金进去；我们的资产价值由于有未来商业项目开业、地铁直达等预期支撑，星河WORLD正在筹备发行一款ABS产品，以保证短期内充裕的现金流状况。”

长期现金流则更多来源于股权投资收益。由于投资项目的可遇而不可求，投资本身也与经济周期有关，星河产业集团并未设立具体的投资考核目标。“这需要一个比较漫长的时间。”

阎镜予告诉记者，星河产业集团的对标是张江高科。通过观察其模式，得到的结论是：“张江高科技园区做产业地产，实现了股权投资收益占总收益一半以上，这给我们做房东+股东模式注入了一剂强心针；此外张江高科提出的‘新三商（科技地产商、产业投资商、创新服务商）’服务体系，指出产业服务的关键是把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体。我们也希望未来星河WORLD是把产业和金融非常紧密联系的一个园区。”

同时他指出，不同的是，张江高科技园区是一个区域概念，星河WORLD属于总部基地。“尤其产融联盟新城，业态以写字楼为主，这是我们需要细化，找到差异化竞争的地方。”阎镜予说道。