宝山罗店踩盘日记：新房别墅为主 均价3.8万/平

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罗店镇位于宝山区西北部,南与顾村镇为邻,东与宝钢、月浦相依,西与嘉定区相连,北与宝山工业园区、罗泾镇相接。

小编4月11号对该板块进行了实地踩盘，其中包含宫园巧筑和正荣·国领这二个项目。

美兰湖精装花园洋房 均价3.8万/平起

小编来到的第一个项目是位于抚远路993号的宫园巧筑，目前在售叠加花园洋房，总高为8层，1-2层为下叠带地下室，均价4.4万/平起，3-6层为平层，均价3.8万/平起，7-8层为复式带阁楼，均价4.1万/平起。项目所售户型为精装，2018年3月份交付。

红框为目前在售房源的位置

在案场销售介绍，项目在4月底会有一次优惠活动，金额在几万到几十万不等，会根据客户的付款方式和房型的不同给出相应的优惠，具体信息目前待定。

项目容积率1.01户型舒适度较高

宫园巧筑容积率仅1.01，通常来讲，容积率越小，居住的舒适度会越高。以目前在售的房源为例，该房源距离前后房源间距都在30米以上，保证了采光和私密性。

169-176平下叠点评：一二层功能区划分明显，舒适度较高。一层主要为休息区，包含客厅餐厅和厨房，但一层厕所为暗卫，不带窗户，影响通风。二层主要为居住区，分为3个房间，3个房间都带有独立的卫生间，主卧带有衣帽间，另卫生间的浴缸和马桶皆为交付标准。地下室为赠送面积，做有采光天井，日常不开灯采光效果也较好。

美兰湖准现房别墅 预今年内加推

第二个项目是位于扶远路1211弄的正荣·国领，与宫园巧筑相邻。

项目以售楼处为中心，分成一期和二期，目前一期仅剩2套别墅在售，户型280平叠加，均价4.4万/平起。

红框为今年下半年加推房源位置

销售称：今年下半年会加推二期房源，房源以联排和叠加为主。

其中叠加别墅分为上叠、平层和下叠，178平为下叠带地下室和花园，地下室层高6.3米，可以分割成二层；148平为平层，以3房为主；145平为上叠带露台和阁楼。

联排别墅为230平，实际使用面积达280平，分为地面3层，地下1层。

项目二期房源今年年底毛坯交房，是准现房状态。另外二期别墅，叠加一户可以购买1个车位，联排可以购买2个车位。

区域定位高端 配套多集中地铁附近

因二个项目距离较近，且处于同一块板，配套基本一致，小编下面结合起来一起分析。

项目均处于美兰湖别墅（优惠购、楼盘相册、最新报价）区，为保证小区私密性，周边几乎没有商业配套。现有的生活配套主要集中在美兰湖景区及7号线美兰湖地铁站附近，美兰湖景区内有不少饭店、银行和美兰湖国际会议中心等商业配套，另外还有个美兰湖奥特莱斯。地铁站周边有世纪联华、肯德基等日常生活配套。

公交方面，在抚远路上有1600路，为宝山区间车，可以到达罗店汽车站、美兰湖地铁站和罗南新村，整体通达性一般，但区域内均为别墅产品，购房人群多为改善，基本不存在搭公交出行的需求。

区域别墅出入口主要位于抚远路上，沿着抚远路可以进入月罗公路，可以行驶到沪太路上，进入郊环线、外环线等主干道，自驾出行还是相对方便。