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宝山杨行踩盘日记:230万低调新盘吸眼球

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杨行板块一直是宝山区的房价洼地尽管区域交通已经十分便捷1号线与3号线双轨交在板块内运营自驾可以依赖南北高架,和东面的江杨北路,但板块内的大型工厂仍然影响区域的发展。

据网易房产统计,目前该板块内共5个盘,分别为招商花园城招商海德名门中铁北城时代万业紫辰苑中冶盘古馨苑,小编3月15号对该板块的3个项目进行了实地踩盘。

其中招商花园城所有住宅房源已售罄,后期只有商铺和办公加推。招商海德名门目前售楼处处于空置状态,具体开盘情况待定。

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期房熬成现房 开盘时间仍是迷

小编来到的第一个项目是位于友谊路2429号的中铁北城时代,尤记得第一次实地踩盘该项目是20158月份,当时一期房源还处在建造中,而时隔2年半再来项目一期业主都已入住。

上图为2015年8月实拍 下图为2017年3月实拍
上图为2015年8月实拍 下图为2017年3月实拍

此次踩盘,小编得知,项目从2016年夏天售完一期住宅房源后,只在中途加推过一次办公房源,但因上海整改办公产品,该项目取得的预售证已停止网签,对于项目下次何时再开盘,一直没有一个准确答案。

案场接待的销售表示:今年开盘时间还是要看领导的安排,具体时间不清楚,现在唯一能做的只是对一些来访的意向客户进行登记,筛选一些符合限购条件的购房者,有了第一手开盘消息然后通知对方。

结束完售楼处采访,小编围绕工地走了一圈,发现整个项目成一个北低南高的排列方式,三期房源为高层在最南侧紧邻马路,往北紧接着是二期和一期的小高层,早上10点的太阳照射下来,一期仍有一栋房源处于阴影中。

中铁北城时代沙盘图
中铁北城时代沙盘图

实地被遮挡的楼栋
实地被遮挡的楼栋

就排列在中间的二期房源来看,目前不太受影响,三期与二期间隔约在80米以上,且每一期都为独立的个体,有属于自己的围墙,中间都以马路相隔,三期就有三条道路,三个红路灯口。

商配逐渐完善 居住氛围仍不浓厚

相比20158月,此次周边配套多了一个亿博商业广场,这个广场直接弥补了配套的缺失,从运营情况来看,不少底层商户已经入驻,小部分商铺处于招商中。

上图为2015年8月实拍 下图为2017年3月实拍
上图为2015年8月实拍 下图为2017年3月实拍

8年老盘终售最后一期 均价4.4/平起

第二个项目是位于江杨北路1568弄的万业紫辰苑,与中铁北城时代优惠购楼盘相册最新报价)直线距离1.2公里。

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项目整个体量较大,查询资料最早是20091219号第一次开盘,截止目前已经过去8年时间。

从案场了解到,项目预计今年6月份加推最后一批房源,户型862房,922+1房,1053房,1403房,房源位于68#-72#

被问到最后一批开盘价格,销售表示:价格不确定,但是可以参考前期已入驻房源二手房的价格,目前是在4.4/平左右,新房价格会比这个稍微高点。

白沙公园6月开放 新增公交接驳轨交

对于这个项目,小编最大的期待是对面的白沙公园,在此之前网易房产对其做过多次报道,这个公园的存在可以说优化了整个区域的环境,重要性可想而知。

此次了解下来,白沙公园今年6月底竣工届时开放,公园内部设施已经基本建好,除了一些树木还在填土。

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项目周边商配一直较为缺乏,仅有几家沿街商铺在运营,面对这个大体量小区,显得有点供应不足。此次前往销售介绍,位于湄浦路附近的菜市场已经投入运营,主要针对项目业主和周边的其他小区住户。

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杨行纯新盘 57平总价230/套起

第三个项目是区域全新盘中冶盘古馨苑,处于铁力路和盘古路交接处,地址盘古路927号。

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项目体量较小,一期由两栋10层、11层单元式住宅楼和一栋15层板式住宅楼组成。二期目前处于待拆迁状态,具体情况待定。

案场实地了解到,项目靠近马路的2栋房源为26户,后面1栋为27户,户型为58-701-2房,预计本月底首次开盘,3栋房源全部推出,价格段为57230-250/套,70270-300/套,总价来说相对较低,比较适合刚需购房者购买。

1公里商配为零 学校医疗为亮点

项目所处位置比较靠近淞宝板块,周边多为宝钢职工的配套居住区,居住氛围浓厚,但商业配套基本为零。

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周边1公里内仅有几家零零散散的商铺,能级都非常低。2公里范围内基础生活配套还算成熟,有菜市场、药房、小型超市等。

另附上上述跑盘路线周边项目的配套图:

学校
杨行板块学校分布图

杨行板块医院分布图
杨行板块医院分布图

杨行板块餐饮分布图
杨行板块餐饮分布图

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