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核心提示：2016年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。居民房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？
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3.2、居民房贷收入比：超日赶美，值得警惕
地产泡沫生灭，房贷收入比起伏。相比GDP或GDP中的劳动者报酬，居民可支配收入可以更好地刻画居民偿付房贷的潜在能力。美国房贷收入比在00年之前基本稳定在0.6左右，从01年开始持续飙升，居民偿付房贷的能力持续恶化，到07年时这一比值冲高至1.0，泡沫破灭后大幅回落到泡沫爆发前的水平。日本房贷收入比从80年代起持续攀升，90年代泡沫破灭后仍有增无减，直到00年达到0.6左右后增速才趋缓。
房贷/收入飞升，接近美日历史高位。15年底中国居民房贷收入比已高达0.46，已超过日本地产泡沫时期的水平。中国15年房贷增速23%，16年上半年达到30%，居民可支配收入增速却只有8-9%，因此房贷收入比仍在飞速上升。我们据此估算，如果房贷增速维持目前25-30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美、日目前的水平（分别为0.71和0.68），并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。
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3.3、新增房贷销售比：历史新高，岌岌可危
新增房贷销售比刻画边际杠杆率。但无论是居民负债率还是房贷收入比，均是静态指标。相比之下，新增房贷销售比（新增房贷/新增地产销售额）能更准确地刻画居民购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的速度。
美国新增房贷销售比07年见顶。从美国经验看，其房地产市场自00年开始升温，随着地产泡沫膨胀，抵押贷款占房产销售额的比重从99年的36%一路上升，07年冲高至51.6%，旋即次贷危机发生，泡沫破灭。这意味着，50%左右或是居民新增房贷销售比的极限水平。
本文来源：网易房产
责任编辑：
蔡自晶_NO2012
