163视点实录：“类住宅”靠谱吗？（三）

主持人：在薛老师看来，嫩认为开发商开发类住宅的根本原因是什么？是住宅限购带来的利好因素，还是开发商没有办法拿到住宅用地的无奈之举？

薛建雄：倒也不是这样，主要是土地价值界定的，我们现在的整个房地产投资价值主要都是为了预期升值买的，所以今天租金回报率非常低，在这种情况下，主要为了议价性，住宅议价是最便宜的，商办议价非常贵，使用成本非常贵，在这种背景下同地段的住宅跟最好的办公楼之间的价格比大概是1：1.5，也就是说办公楼的价格是相当于住宅的60%，在这样的情况下开发商愿意把办公类的产品做成类住宅，起码可以卖到80%的价格，做办公只能卖到60%的价格，这是经济利益驱动开发商把办公产权的土地建成了类居住类的产品。

主持人：类住宅的大量出现是否对调控的效果产生冲击呢？此外它将对楼市的健康发展会产生什么样的影响，这种影响是偏向于正面还是偏向于负面，请三位从市场的角度和从产品的角度讲讲这个问题？

陈曦：我的观点，类住宅是房地产发展过程中或者城市发展过程中一个阶段性产物，我相信逐渐的产品形态最终的会越来越边缘化和弱化，就目前这个阶段谈类住宅，我的理解是对于调控的冲击或者影响并不是很大，本身市场份额也不是特别大。

主持人：宋老师？

宋会雍：类住宅它的出现不是说对于调控的效果造成冲击，相反它对于一种吸纳投资能量的分支，化解了大量的资金涌到住宅市场的压力，那么因此来说，我觉得它更多的是像什么呢？师弟的决策，当住宅趋于严谨它承载了溢出来的资金，把它化解掉分流到其他地方去，调控的效果在楼市当中也可以得到更好的呈现。

薛建雄：大量类住宅的存在，对住宅类价格抑制有很好的作用，以小面积卖给刚需的用户，意味着对刚需的产品提供了更多的选择，可以让房价来队来说更加平稳，为什么会出现这样的现状？我们国家规划是按欧美发达国家来做的，我们现在还处于工业化的过程中间，交期主要是需要厂房和住宅，这个时候有很多办公地做类住宅，整个供应量上升了，这对周边住宅类的产品价格有一定的抑制作用，大量的类住宅的出现，对我们住宅的价格来说有一定的抑制作用，而且本身在任何一个地段来说，比同等住宅价格要便宜，另外它附加值高，一般做到4.5米，有两层空间，对住宅起到一定打压作用。

主持人：类住宅和住宅产品中间也是有一定使用区别的，在您看来，类住宅产品可能会抑制哪一部分住宅产品的价格，类住宅和住宅产品中间主要的区别在那？

薛建雄：目前来看开发商以小户型为主，做低总价，所抑制的是低端的价格，形成一定下拉的作用，对高端的房子影响不大，主要原因是在高端的这一块开发的类住宅并不多，比如说我们世博中心，在我们这附近有一个华侨城，有一个类住宅是大平层的，在长风有，整个市中心就有几个项目，体量很小，对高端有一定影响，但是影响不大，主要是中低端的供应量比较多，目前类住宅的产品价格在60到120万，普通的刚需产品是在130万到200万，目前对这个产品区间形成一定的挑战，没有类住宅的存在，那么可能这130万就不卖130万，就卖150万甚至180万了。

主持人：生活成本上有很大的差别，这个差异体现在哪里，仅仅体现在生活成本上还是其他方面？

薛建雄：我们买住宅使用过程中间，类住宅的水电煤包括宽带会比住宅高一倍左右，如果家庭水电煤加宽带一个月使用费用是300块，用类住宅会到600块，会高一倍，会让很多购房者感觉并不是太舒适，这是第一块。第二块今天投资不动产都是为了未来五年十年以后有一定的升值收益，住宅超过五年基本不收你的增值收益，但是在办公产品中间议价超过一倍税收会达到50%，非常高，这也是对类住宅投资造成一定影响，两方面，一个是使用成本，一个是投资收益。

主持人：类住宅可以说是边打着擦边球边在夹缝中谋求生机，刚才各位讲了很多类住宅的类型和特性，在各位看来哪些类住宅在未来市场中具有更大的发展空间？

陈曦：其实我的观点我觉得类住宅是会被逐步边缘化掉的产品，在现阶段什么样的类住宅产品会有更大的发展空间？如果是以住宅属性出现，或者住宅功能属性出现，尽量的做一些以往我们在类住宅当中没有做好的东西，比如说一些配套的东西，能够满足居民日常生活方面的东西，这个是我们看到而住宅做的非常不够，这也是类住宅居住不舒服的重要的原因，这两个要做的更好。

宋会雍：从发展空间上来说得看潜力，SOHO也好LOFT也好，这种住宅已经有很久了，再有一个就是公寓式酒店，这个从现在来说还是比较相对小众的东西，从长期角度来讲毕竟国内整个人群流动逐渐增多，商务流动也会逐渐放大，不会依附于某个区域产业链存在，公寓式酒店会超出来，是跨城市跨区域的，这个在未来能量会更大，这种产品未来市场空间更好一些。

薛建雄：这几年开发商开发类住宅上面更多考虑居住使用的功能做调整，办公类产品做成住宅实用功能，或者居住功能越来越强，早几年做类住宅都是做成酒店式公寓，配进厨房、卫生间之后，卧室和客厅分开之后，居住功能越来越强，反而会成为很多人投资的新的目标，因为同等的情况下，比如说你在市区买一个三房精装修，住宅类产品要1000多万，但是买类住宅可能只要600、700万，这就使得更多人愿意投资，再加上今天限购，投资类住宅不限购，有一定空间，这几年在市中心出现了越来越多类住宅的产品，另外一点，今天上海办公产品的供应过剩，市中心包括郊区规划了越来越多CBD出来，规划大量中央商务区之后导致大量办公楼供过于求，开发商拿到这块地以后必然会找出来，这个出路就会做成类住宅产品，做成居住功能会更容易卖，今天上海来讲居住类的产品供应还是不足的。

主持人：类住宅这样的产品主要客群是投资客，还是居住客？

薛建雄：类住宅来说主要是一个过渡性的产品为主，过渡性分成两种，一种是120万以下的，在结婚、生小孩，35岁之前住的，35岁之后搬出房子，这个房子出租作为理财功能使用，市中心这些房子基本以偏投资为主，刚才讲同样的道理，1000万投资一套三房跟700万投资一套三房，租金是一样的，租金一样水平投资700万，最起码投资成本会低很多，而且还有一个限购因素。

主持人：刚才陈总说，在全国范围内不同市场成之间类住宅的市场形式包括政策监管都有非常大的区别，陈总，这样的区别主要体现在哪里？

陈曦：从类住宅的角度，上海的条件比较多，漏洞补的也是最完善的，在我经历的很多城市里面是允许类住宅产品出现的，包括在产权属性上是公寓这一类的，我了解到一些城市公寓跟住宅，甚至在同样的一幢楼里面，不同的朝向，朝向是南面的就是住宅的产权性质，朝向是非南面的，就是公寓产权性质，能够满足日照的就会给到住宅，不能满足就是公寓，很多城市是这样的。

宋会雍：一开始是很混乱的，后来弄开了，住宅就是住宅，商办就是商办，最早上海也是这样办的，自己定，想住宅就住宅，想商办就商办，这样一定就分化出来了，一开始的时候，那时候投资氛围还不是那么强烈，对属性要求也不是那么高，当时也没有太多的纠缠这个东西，现在这一块的要求就高了。

陈曦：上海政府是明确界定公寓产品视同于住宅。

主持人：请问一下薛老师，您对于类住宅这个产品监管的政策是怎么看？这个政策现在是否落实到位了？

薛建雄：落实不到位是确定的，在上海土地有四种属性，住宅、办公、商业产权、工业产权，这四种产品都是混合使用，很多住宅社区里面很多企业在办公，我们今天所在的地段应该是工业产权，但是也变成了办公了，有些本来是办公产权的变成了居住，实际监管上面很难做到，政府主要通过的杠杆就是后面的水电煤，北京有一种产品，酒店式公寓，水电煤按居住使用的，可以开出房屋发表，价格和中间类型会比较好一点，我们建议政府在拍卖土地的时候，能够让开发商自己有一定的调整空间，你要做成住宅，竟然配了独立的厨房卫生间，是不是你的土地价格要补一点，做成酒店式公寓是不是土地价格再下去一点，办公再下去一点，后面造成的税收是不一样的，做成住宅是没有税收的，做成服务式公寓有租金的税收，做成办公楼以后有企业的税收，做成商业更大了，产生的税收是不一样的，政府能否根据它的税收界定这个地价，用未来十年税收补地价，就会使得土地实际实用功能更完善，政府管理更轻松，今天实际上所有开发商都在打价格差，本来办公是可以为未来政府提供很多税收的，今天土地比较便宜，但是开发商给政府未来这样的预期建起来的漏是用来居住的，不给政府提供税收的，低的地价卖给你，未来还没有税收，政府是亏钱的，这种情况下，政府是否会用未来的税收兑现今天的地价，这样地价更合理盖出来的产品更合理，政府本来要求你盖的办公楼就是办公楼，住宅就是住宅，使用功能不会有太大的偏差。

主持人：最后请三位专家给各位购房者提一些建议，哪些人适合购买类住宅，哪些人还是购买住宅，购买类住宅当中需要注意哪些点？

陈曦：首先要非常明确我们所选择的物业到底是70年还是50年，我了解到很多项目在应过程当中会刻意模糊这个概念，很多投资者在这上面吃了亏的，这是第一个问题，明确了土地年限属性之后，觉得还是可以考虑的方向的话，作为投资来讲，我觉得对于产品属性本身所能提供的增长空间还是让大家比较关注的东西，我周围类住宅产品比较多，在区域上会有特别大的差异，肯定是选择居住氛围更好，从户型配比和户型设置上更适宜未来居住的产品，这个更合理，另外就是控制一下总价，类住宅有个特别重要的东西，它的银行信贷跟住宅是不一样的，它的投资门槛会比较高，这个也是在购置之前做一些考虑的。

宋会雍：买房的人还是应该根据自己的阶段，到底买过来是居家过日子还是作为个人创业发展的小平台，首先要理清楚这个东西，其次，我就是纯粹作为投资的，要更多的关注以这个物业所对应的产业的群体，是否具有成长性，是否具有更好的租金的支付能力，衡量一下，除了投资这个之后，还可以投资其他的产品，对比一下各类产品之间，在未来的成长预期，比如说它的价格本身要有上涨，租金回报预期等等，必须提醒的是什么呢？这种产品它其实属于商办一类，跟住宅类相比它在需求层面上我们认为不具有特多刚性的，在未来转手的时候必然要考虑几块，能不能找得住下家，要交多少税费，这是一个过渡性产品，是一个阶段的，必然要考虑好如何进去如何出来，整个中间持有过程中获得的收益，这几块都要考虑。

薛建雄：根据自己的需求算一笔经济账，住宅有住宅的好处，类住宅有类住宅的好处，首次购房成本低，刚刚来上海，两年的税收还没交，但是要找个居住的地方，想买住宅肯定买不了，只能买类住宅，第二个选择，使用成本上面，需要算的，所有购房者会到售楼处看，现在外环边同样地段的房子，同样两房精装修，类住宅只要120万，但是住宅类的就得180万，这中间相差的60万就要算，未来每年的利息是多少，把这60万放在银行里面吃利息，一年就是6万块，这6万块钱补贴水电媒多很多倍了，这个算很划算，买什么都可以。还有预期收益，未来同样的房子卖给谁？预期收益怎么样？考虑好这几点，就是你自己该选哪种产品的时候了，并不是说哪种产品一定好，根据实际需求。

主持人：感谢三位专家的光临，感谢各位收看。谢谢。