163视点实录：“类住宅”靠谱吗？

【主题】“类住宅”靠谱吗？

作为楼市产品中的一大组成部分，“类住宅”早已不是新鲜话题。在限购的形势下，不少商业产权项目开始瞄准了住宅市场。SOHO、LOFT、酒店式公寓、服务式公寓……这一系列业态都在“分食”着一部分住宅需求购房者。

那么，“类住宅”到底是一种什么样的产品？它与普通住宅产品之间又有何区别？购房者能否放心购买？网易房产诚邀多位房地产知名人士，来一起解读一下楼市中这一特殊的产品——“类住宅”。

【时间】2月25日（周二）下午14：30 —15：30

【地点】网易演播室

【嘉宾】

RET睿意德高级助理董事 陈曦

克而瑞研究咨询部总监 薛建雄

上海中原地产研究咨询部总监 宋会雍

【议题】

1、什么是类住宅产品?这类项目和纯住宅产品的区别是什么？

2、类住宅具体涉及到哪些类型的商业项目？它们所针对的具体客群分别是哪些？

3、从居住角度来讲，类住宅与纯住宅相比的优势和劣势分别在哪里？这会对购房者产生什么样的影响(比如生活成本和产权续期等问题)？

4、相关政府职能部门和监管部门曾多次发文布防“商改住”漏洞。那么，就目前来看，哪些类住宅产品是合法的，哪些是违规的？分别有哪些代表性项目？

5、开发商开发“类住宅”的根本原因是什么？是住宅限购确实为这类产品提供了利好因素，还是这仅仅是开发商出于自身原因无法拿到住宅用地所作出的“无奈之举”？

6、类住宅的大量出现是否对调控的效果造成了一种冲击？此外，它将对楼市的健康发展产生什么样的影响？这种影响偏向于正面还是负面？

7、类住宅可以说是边打着“擦边球”，边在夹缝中谋求生机，那么，在各位看来，哪些类住宅产品在未来市场中具有更大的发展空间？

【文字实录】

作为楼市产品中的一大组成部分，“类住宅”早已不是新鲜话题，在限购的形势下，不少商业产权项目开始瞄准了住宅市场，SOHO、LOFT、酒店式公寓、服务式公寓等等这一系列业态都在分食着一部分住宅需求购房者。那么类住宅到底是一种什么样的产品？它与普通住宅产品之间又有什么样的区别？购房者能否放心购买？

主持人：各位网友大家好，欢迎收看这一期的163视点节目，这次我们来谈一类住宅项目。作为楼市产品中的一大组成部分，“类住宅”早已不是新鲜话题，在限购的形势下，不少商业产权项目开始瞄准了住宅市场，SOHO、LOFT、酒店式公寓、服务式公寓等等这一系列业态都在分食着一部分住宅需求购房者。那么类住宅到底是一种什么样的产品？它与普通住宅产品之间又有什么样的区别？购房者能否放心购买？今天我们请来了三位房地产界的人士解读一下这个特殊的产品，他们是：RET睿意德高级助理董事陈曦；克而瑞研究咨询部总监薛建雄；上海中原地产研究咨询部总监宋会雍。欢迎三位的到来。

能否请三位给类住宅下个定义，什么是类住宅产品？这个产品和纯住宅产品之间的区别是什么？

陈曦：类住宅不是一个特别准确的表述，更多的是在产品的引导和营销引导上说的，这个类住宅产品更多从房地产的角度表述，是在40年、50年的商办用地上做一个可以提供居住功能的产品，根据目前我对政策的解读和了解，在上海有机会往类住宅这个方向靠的，或者做这样标签的，一个是酒店式公寓，这个早期听的很多，还有一个是公寓式酒店，还有现在比较多的是公寓式办公，这三个产品属性在早期相对比较混乱，开发商也用了比较多的概念，政府发现这个当中有很多边界是不清晰的，陆续出了一些政策，从目前政策角度来讲，酒店式公寓已经明确归到住宅属性里面，公寓式办公属于旅馆经营性质，不能分拆销售，现在真能往类住宅标签靠的只有公寓式办公，公寓式办公早期有不少这样的产品，包括LOFT，包括小的投资类产品，08年政府已经有明确的规定，层高不能超过4.5米，把这个机会封死掉了，在11年或者12年上半年又出了一个规定，单套面积不能小于150平方米，从目前来看，拿地审批做的类住宅产品，基本上都是公寓式办公，应该这个单套面积不会小于150一平方米。

主持人：宋老师怎么看？

宋会雍：类住宅是在住宅功能上做一定的延伸，在城市发展上一开始有商业、商务、办公的需求，市面上没有这样的产品，往往是从住宅产品中往外延伸，一开始是最初级的，大家在四线、五线城市当中可以普遍看到，办公室就放在自己的社区里面，租两套房子，这样办公的，这是最初始功能方面的出发点，从这个上面延展，另外一块是从开发企业那边，它们如何做这一块呢？基本上是这样考虑的，本身是贴着商务写字楼这个功能来的，但是它知道如果单纯做这个不好卖，卖了客户的面比较窄，回报率也有问题，在这里面贴了一块住宅的功能，增加复合型，提高产品的价值，另外一块我们再看，在类住宅产品需求上的人是属于很分散的，处在整个产业链当中分支的，在功能上属于配合功能的，体量不是特别大，商务能量也不是特别强，对租金的承受能力也不是特别高，这种属性之下往往会有这样一种诉求，真正进入一些甲级写字楼是进不去的，我没有那么高的租金支付能力，因此就更倾向于在这种既能够满足日常居住功能支撑，又能够提供一定的办公场所，所以说这几块配到一块来了，类住宅基本上还是什么呢？超过住宅的，但是又跟住宅功能复合，是这样一套体系来的，基本上我们可以看到在产权方面，主要就是40年的，住宅是70年的，这是有很大的不同，再一个它的水平也不同，一般做住宅要有社区园林规划，或服务内容，做类住宅基本这些就没有了，更多强调商务功能的培育，要有打字社，要有更多商务方面的，这里面有一些会馆，弄一些咖啡，同时我们也看到，在日常功能，住宅水电煤气这些都有，类住宅是有水有电，煤气有的项目有，有的就没有，这个卡的比较紧。还有一个是成本方面，类住宅比较便宜，相比之下没有住宅高，功能区分也非常明显，类住宅有商办的意思，是用中央空调运营的，采光包括户外的通风，这个基本可以屏蔽掉的，采光基本全靠灯光，是一个简化版的生活，简化版的商办，这个功能掺到一起来，这种产品只能在一个特定的领域，特定的商务环境之下才能存在的这么一类产品，脱离的这样的环境不行了，在城市核心区，就是纯粹的写字楼，纯粹的商业，不会弄这个东西，一开始像陆家嘴还是有类住宅的办公，但是后来会发现，慢慢外推，现在都已经推到外环线附近去了，看城市也是在一些小城市当中这个东西特别流行，在一些小城市建写字楼基本卖不动的，有局限性，会随着未来商务办公环境的成熟，这种产品会不断的向外扩展，整个中心区的市场会扩出来，留给纯粹的写字楼，它在相当长的周期当中发挥很强大的作用，不会因为政府的打压，政策的限制逐渐恢淡出市场，这个是淡不出去的，开发商背后有这样的目的做这样的产品迎合市场需求，同时也是给城市管理者一个提醒，不能总是觉得类住宅不伦不类，它有它的功能在，它有它的阶段性，空间是允许它存在的，应该如何处理好新旧产品当中的交替，这种产品认定它的存在，尊重它的存在，并且让它发展的能够有章可寻。

主持人：类住宅具体会涉及到哪些类型的商业项目？从商业项目具体分类上来讲涉及到哪些？它们分别针对的具体客群又有哪些？

陈曦：类住宅如果把它打上这个标签，基本我们碰到所有的案例和项目都是40年或者50年的商办用地上盖的物业，为什么有这样的动机，跟项目的属性和开发商有关系，讲到具体客户分类，本身类住宅的产品也是有不同的档次和范畴，基本我们来看一下市场当中能够对类住宅产品产生一些需求的客群体系，最高层面我们觉得是一些境外的企业的高管，相对短期或者中期在一些城市，需要有居住的功能，如果让它去购买住宅，相对来讲比较麻烦，资产比较难处理，很多会选择一些在城市当中地段比较好的，能够提供酒店式服务的这种性质的类住宅产品，在上海这种也比较多，当然有一些是卖的，有一些是租的，我们比较熟悉的上海商城（优惠购、楼盘相册、最新报价）、嘉里中心旁边的酒店公寓提供的都是一定的目标客群，高收入，会在一个城市逗留，对于地段包括产品的标准，对这个产品的服务有很高要求，这是一类。另外一类是做的投资类的产品，早期比较多，有些开发商拿了项目以后觉得风险比较大，做标准的写字楼会有很大的压力，住宅也没有办法做，在这个方向它就做一些投资类的产品，请一些投资客，现在投资渠道比较少，控制总价的背景下，打造一些营造的概念和营销的标签，在早期会涉足一些投资类理财的概念在里面，做一部分这样的产品，可能更多的偏向于投资客，其实还有一部分在早期，尤其在几年前上海外围区域，比如像松江、嘉定比较多的，我们谈的刚需，有一部分年轻人在上海首次置业买住宅压力比较大，相对来讲准入门槛比较高，总价控制比较难，我在这些地方适时的做一些能够控制总价小户型的产品，小层的公寓产品，会满足一部分置业刚需低收入人群，或者是城市新的年轻阶层置业的需要，基本上是这么几大类。

主持人：感谢陈总，宋老师您刚才陈述了很多类住宅和纯住宅的区别，从居住角度讲，您认为这两类产品，优势和劣势在哪里？类住宅的特性会对购房者产生什么样的影响？尤其是生活这方面？

宋会雍：类住宅跟住宅相比多少会在空间布局上面更具灵活性，类住宅是一个格子间打开空着，留给业主按照自行功能设计定义的，这点非常灵活。第二个，它在整个功能使用方面，确实比住宅有一些更灵活的空间上的采用，特别是LOFT产品上，住宅限高已经定死了，就是3.3米，做完装修以后两层空间是没有的，类住宅可以往这方面延展，做到4.5米，早一点做到4.8米到5.2米，这样的房子出得来，其实多了一层面积，对一些收入还不是特别高，积蓄也很薄弱，这种人想买一套房子安定下来，这种产品基本能够给他蛮大的支撑感，我的面积很小，40、50平方为主，但是是做两层用，这样一下就能够获得80、90平米的使用面积，一下放大了，另外就是在它的功能上，类住宅作为创业者又有好处，可以把注册地办在这儿，住宅往往是居住社区，内容很简单，就是生活，对一些相关产业链条的人群集中度是非常有限的，住宅圈是看不出来的，在类住宅当中基本上是一类人集中在一块，这有一个好处，相互之间增多了交流、学习、互动甚至是合作的机会，从中就可以挖掘得出来，这对一些产业合作和年轻人创业成长来讲机会更多一些，但是它同样也有很多的弊端，类住宅你的生活会受到很大的局限，最突出的是在这儿，我们讲社区外面有很多内容，社区活动之类的，这个在类住宅基本见不到，另外就是在生活方面带来的不变，生活大家觉得我要开窗子晒太阳，这个类住宅就实现不了，这个窗子按办公楼设计，不能开，这个局限作用非常大。另外在保洁方面，按照住宅方面觉得我的生活内容非常繁杂，一些汤汤水水要拎过来拎出去，要清理，类住宅设计不再有这么庞大的生活处理的能力了，你的垃圾通道，包括一些保洁，就会有很大的局限。有的人买了以后，在使用过程当中住宅的内容多一点，有的人基本是不会有住宅的功能，以商办这块为主，这样就会导致什么呢？活动内容方面的交叉和错杂，让人觉得有点不舒服，你跟我不是一类人，我的生活受到了你的干扰，办公受到你的干扰。很典型的，你去买菜过日子，提着油盐酱醋坐电梯往上赶，别人说我拎商务包跟人谈东西，我跟你混在一块觉得相当不舒服，另外我们在同一个楼层，你那边是正常办公的，我这边是堆了一些生活零用，这个商务层级会严重被降低，别人到你这里来洽谈，大家会对你的专业水准、行业能力会表现出一种质疑的态度，这就严重影响了。相反居住的也会对这些人表示不满，你们上下班没正常，节奏跟别人完全不一样，跟我有冲突，这个有它很明显的区别。还有一块是什么呢？讲成本，水电这一块来讲，我们日常居家用的是一个价格，换到商办里面去是另外一套价格，这个算下来成本不低。再一块是物业管理费，这个两个也是不一样等级的，这个是一个过渡的产品，不能在这个基础上要求更多，十全十美各方面分得清楚很难，这就是迁就性的阶段性的过度性的东西。