163视点实录：“类住宅”靠谱吗？（二）

主持人：宋总分析了很多类住宅在居住功能上的优势和劣势，尤其是类住宅面临着住宅客群和办公客群混居，而且生活成本跟住宅不同的局面，陈总，据我所知，您对类住宅的生活成本有一个比较精确的测算，在您看来类住宅在居住上面的优势劣势分别在哪里？生活成本和产权续期上类住宅是否会遇到问题？

陈曦：类住宅产权问题是绕不过去的问题，中国老百姓里面对于产权这个概念还是比较关注和关心的，这是一个大问题，你是否能够接受只有40年或者50年的产权属性的物业？另外从使用成本上来讲，我们前期项目做了一些测算，类住宅产品包括物业管理费，你的生活成本会在普通住宅基础上增加2.5到3倍，大概是这样的水平，因为它的计价的基数不一样，一个是照居住使用的，一个是照商用使用，还有可能和很多年轻人会产生关系的，类住宅是没有户口的，所以对于所谓的学区房或者户口的因素，这个会带来一些影响，所以我觉得主要几个大的问题就在这几个地方。

主持人：有关类住宅相关政府职能部门和监管部门曾经多次发文要堵住商改住的漏洞那么就目前来看，哪些类住宅产品是合法的，哪些是违规的，有什么代表性项目？请两位谈一谈。

陈曦：这个漏洞的问题，在一个建筑物业里面没有清晰的界定功能属性是会遇到问题，在一幢楼里面又有居住又有办公，几个大的问题，从物业管理的角度难度非常高，这就谈不到物业管理的品质了，物业管理费的计算，两类人群需求不一样，活动的时间不一样，除此之外除了费用的问题，包括从消防的角度，从安全的角度，都是有更大的挑战，我个人的理解，从政府监管部门的角度，不希望在一个建筑物业里面承载过多的功能属性，所以这也是我理解下来政府为什么一直在补漏洞的一个背后的动机，其实前面一开始跟各位介绍的，至少在上海政府一直在堵这个漏洞，最早是把所谓的酒店式公寓，公寓式酒店，产权式办公，公寓式办公这种标签都界定清楚，到底哪些算办公？哪些算术公寓？哪些70年，哪些40年，表述清楚，第二个堵的漏洞，早期很多商办物业是根据商办物业规范指标做设计的，很多LOFT产品这个在08、09年以后基本被卡住了，如果这个项目不是标准的写字楼物业高度是要卡在4.5米以下的，4.5米要做LOFT难度很高，或者达不到舒适型，11年和12年就下了150平方米的红线，现在我们所有拿到的土地出让文件里面对这个有明确的规定，如果我是一个固定体量的办公物业，会告诉你只有20%或者30%可以做产前式办公，这个产权式办公单套面积不能少于150平方米，政府在文件里面有比较清晰的界定，从我个人的理解，基本上这个漏洞能够算是堵住了，或者是这个边缘化的产品基本已经理的很清楚了，至于说违规或者合法，在我看来目前能够立项，能够上市的项目都是合法的，这是毋庸置疑的，违规的项目目前来讲，可能在规划阶段忽悠一些讨巧擦边球的做法，但是应该也是比较难突破规划部门审核的。

主持人：宋总怎么看？

宋会雍：这里面就是一个鞋适合脚还是脚适合鞋的问题，两个能配到一起皆大欢喜，配不到一起就很不舒服，开发商有一些钻空子的行为，政府这边也有一些漏洞，不停的处理各种各样的纠纷问题，最后修改这种文件，这里头还是对于这个市场如何界定它，现在盘下来，这个稍显被动一些，因为你是在不断补这个洞，你是被动的，你如何能够把自己的位置调整过来？能够从被动变成主动，能够和市场配合的更好？有几个东西，首先得认定这个东西是必须要存在的，它的存在毋庸置疑，如何让它更好的存在？改变这种思维，不是有麻烦了我们的思维是如何避免这种麻烦发生，有这种规则存在必然会有这种麻烦在，不是说限制就没有麻烦了，这个做法思维上要调整。另外，现在只要能卖的都是合法合规的，这个不用讨论了，但是我们说，现在这个制度是不是已经接近完美了？现在说都没有问题，也不尽然，社会在发展，整个产业也在发展，会产生很多新的问题，关于物业方面的需求，这个就是前面反过来，你为什么老是跟着它在产品方面较劲呢？应该寻求更多疏导的空间，为什么能够到这种产品当中来，它们也知道这种产品有弊端，怎么把这种能量引导出去，这才是最核心，我们在做很多产业规划的时候，产业跟住宅分家的，完全分家，北京也认了，上班的时候都涌向新城，下班都回到老成，这在规划初期导致的弊端，最好的一点是什么呢？从这边上班，下班走几步就到了。两个功能分割特远也不喜欢的，就喜欢在一起，现在问题是什么呢？住宅开发跟产业注入是不同步的，这两个问题怎么解决，大家都觉得住宅开发很容易，一块地做出来抢得一塌糊涂，做产业的时候就觉得怎么那么难导入这个产业呢，来的人没有达到预期，这些人根本没和这个产业有关系，现在政府也在改，开发商拿产业用地没关系，拿了我得给你配上产业导入的任务，你得给我带来多少产业，产生多大GDP，这都是任务之一才可以，这就已经找到一定的方向了，我们认为应该更快的赶快把这个方向找过来，让一个产业新城一个区域开发出来，不是一个孤立产品过来，过来就是一个组合，是跟那些成熟的区域内容上一点不能少的，整个一个范本过来，这种情况下才能够留得住人，而且避免浪费为什么呢？首先来说，在来回路上跑这是浪费，功能上面左不靠右不靠的产品将来肯定被淘汰的东西是不是也是浪费，应该把这种东西消灭在萌芽当中，就是让你主题的产业内容跟居住、生活、办公等等都融合在一起，就应该这样干才行，这是我们应该要做的一些事情，光改漏洞，改规则，怎么把它锁定，这个没必要，政府应该好好的反思，这是一个技术活，我们认为它不是不可以实现的。

主持人：刚才聊了什么是类住宅，现在类住宅的产品状态，现在我们谈一谈类住宅这样的产品如何会在楼市当中大量产生的？请问两位，开发商开发类住宅的根本原因是什么呢？是住宅限购确实为这个产品提供了利好的因素，还是仅仅是开发商自己的原因，没有实力拿住宅用地所做出的无奈之举或者妥协之举呢？

陈曦：我是这样理解这个问题，限购限贷的问题一定是因素之一，但不是开发商做决策核心的背景，任何一个项目在做开发的时候，首先我们要判断的是这个地块的属性，也就是说这样的地块属性承载的是什么样的功能，或者发展机会和空间是什么，适时做这样一个产品，回到您刚才提的产品，为什么有些开发商做这种产品，基本上我们现在做的一些项目下来是两个不同的思考路径，一种思考路径是开发商在非常好的地段拿了一块土地的时候，这土地从区位的角度，交通角度，周边商业配套的角度，从城市文化积淀角度都占优势，开发住宅会出现一个标杆性的产品，恰恰这块地是商办用地，在这种情况下做一个判断会发现，在这个城市和区域里面是存在居住需要的，如果是CBD区域，他们这里人要不离开这个地方实现居住功能，这就需要类住宅产品，这个产品我们可以把它看作是更加靠近酒店的类别，整个的产品标准，服务水平都会比较高，其实在上海这样的产品也比较多，户型做的也会很大，我了解到最大的户型做到700平方一套，真正意义上的豪宅，这是一个思考路径，另外如果你走传统的写字楼，你会面临比较多的市场分流，包括比较大的市场宏观背景竞争，另外一条思考路径，我拿了这块地是个新区，产业没有，是一个开发的前期，如果我贸然的做一些写字楼的产品风险很高，写字楼是一个非常理性的产品，我如果选择到这个地方来，我选择这个项目并不是仅仅因为我很便宜，我一定是跟商务功能和企业行为有关系，如果在一个新区拿一块底，没有生长写字楼的基因，要开发怎么办？就会选择另外一个路径，往住宅靠。二线城市住宅价格涨的非常高，在这个城市里一定有相当一部分数量的群体是没有办法实现他的购房梦想，在这种背景下，在一个并不是非常远的区域，有一个能够实现居住功能的物业形态，如果户型做的比较合适，总价控制得住他是愿意过去的，在有些城市有些小年轻，地铁通了坐地铁往返于所谓的新区或者城区之间，基本上开发商会有这样的两个路径考虑这个产品的设置。

主持人：宋总怎么看？

宋会雍：开发商弄出类住宅根本的原因是城市规划不合理，给土地做了很多属性，这块只能做住宅，这块只能做商业，那块只能做办公，分的很清晰，有这样的原因在，所以才会有人来创造相互之间是不是有功能衔接的这样产品满足不同的功能实现，至少牵涉到一个问题，在社会发展的要求当中，是允许这些东西要衔接到一块来的，但是我们的规划从来不给你留这个空间，直接切开来，这也就是为什么开发商做这样的产品还有市场？就是这个原因来的，它不是说开发商你没有办法拿到宅基地，你很无奈，做了这么一个东西，因为这个东西它在我们现在的城市规划的路径当中，虽然它没有给出它特别定性的空间和这样的发展路径，但实际上它也在默认它的存在，开发商本来是拿过去40、50年的要做商业住宅或者写字楼，你做了这种我也就认了，我还得给你空间，不是我这个空间完全压过来，层高是不是一下就切到3.5米，这也是有妥协之举，现在不管是规划部门还是开发企业都围绕着现有政策之下不被颠覆下，找到之间能够达成一致的东西，并不完全是开发商自己的妥协之举，也是政府规划部门的妥协之举。客户层面上并不是非常成熟和理性，住宅限购的情况下，他也有闲钱，手头没有特别好的住宅产品让他投放，他也会把钱转到这边来，这是分流的通道之一，限购也并不是说造就这种产品成长的原动力，蛮窄的。