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SOHO中国多项目出租率下滑,预计下半年持续承压

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8月18日晚间,SOHO中国(00410.HK)发布2022年中期业绩。数据显示,上半年该集团实现营业收入约8.96亿元,上年同期8.05亿元,同比增长约11%;母公司股东应占净利润1.91亿元,上年同期亏损8021.6万元。

据公告称,上半年SOHO中国的营收全部来自租金收入,而租金收入增长主要源于两个最新竣工的项目:丽泽SOHO与古北SOHO。期内,这两个项目分别贡献了8675万元、1.32亿元的租金收入。

相较于营业收入增幅,SOHO中国各类费用的变化,对中期业绩产生了更大影响。公告显示,期内该公司销售费用约0.13亿元,上年同期约0.21亿元;行政费用约0.74亿元,较上年同期大致持平;其他经营费用则由2021年同期的5.57亿元,降至2022年的2.24亿元。

实际上,去年SOHO中国发生业绩亏损,公司权益股东应占净亏损约1.31亿元,原因系产生了一次性税费开支4.39亿元。在最新发布的公告中,SOHO对2021年中期的其他经营费用进行了调整,该项数据较2021年发布时多了四亿。

若抛开因税费开支造成的数据变动,上半年SOHO中国的业绩未较往年发生明显变动,所谓“扭亏为盈”也并非因业务有显著提升。

从实际表现看,上半年SOHO中国的写字楼租赁业务不乏压力。据公告称,受新冠疫情影响,北京及上海办公楼租赁市场承压,截至2022年6月30日,集团投资物业平均出租率下降至约80%。

据戴德梁行的市场数据,2022年上半年,北京和上海甲级办公楼净吸纳量分别为44.4万平方米和30.1万平方米,较2021年同期均有显著下降。同时,市场租金也在连续三个季度上涨后再度回落。

在相对低迷的宏观经济和市场环境下,SOHO中国的写字楼租赁业务也不可避免受到影响。上半年,在提供收入的主要京沪项目中,该集团7个自持项目的出租率,均较2021年末出现不同程度的下滑,仅有2个实现微升。

比如,前门大街项目的出租率从2021年末的77%,下降至2022年中期的69%;同期,望京SOHO的出租率由76%降至71%、上海SOHO复兴广场的出租率由98%降至92%、外滩SOHO的出租率由91%降至84%。

展望未来,SOHO中国认为,未来6个月,随着大批上半年推迟交付新项目的大量入市,租赁市场将持续承压。另一方面,该集团也表示,京沪两地写字楼市场的稳健性和资产稀缺性,对投资者的吸引力不减。

以丽泽SOHO为例,该项目位于北京西二、三环路之间,是北京市重点发展的新兴金融区,该区域将成为金融街的扩展,开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等,为金融街区域外围金融类企业的扩张提供支持。

“随着新冠疫情影响逐步消退,政府各项纾困激励政策和稳定经济发展实施方案陆续出台,市场活跃度必将逐步回升,经济运行亦会逐步回归正常,并为2022年下半年写字楼市场重振奠定信心和基础。”SOHO中国认为。

从财务方面看,相较于其他房企,SOHO中国没有显著的流动性压力。截至2022年中期,SOHO中国总借贷约167.3亿元,其中一年内到期部分约16.13亿元,集团净资产负债率约44%,上年同期为43%,平均借贷成本约4.7%。

上半年,SOHO中国的财务费用约4.21亿元,较2021年同期约4.49亿元减少0.28亿元,主要由于期间平均借款余额下降。

今年年初,SOHO中国曾祭出一份降负债计划,该集团宣布以7折价格销售3.2万平米京沪物业,覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场等项目,涵盖办公、商业及公寓等业态,销售所得将全部用于降负债、不分红。

SOHO中国表示,此次资产出售,是为了优化资产结构、缓解资金压力,通过“减负”前行,以更加灵活的姿态应对市场变化,寻求长期健康发展。不过目前来看,SOHO中国的资金来源仍是租金,销售并未提供明显助力。

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