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17家房企联名请求打击“恶意维权”,谁对谁错?

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日前,合肥17家房企联名请求打击“恶意维权”一事引发了社会广泛关注。

上述房企共同发布的《关于请求维护营商环境、增强房企投资信心的纾困解难报告》(以下简称《报告》)一文表示,当前企业面临部分群体性不合理客诉、房闹事件,背后或有专业房闹机构推波助澜,希望合肥市政府能遏制种种“恶意维权”行为。

中国新闻周刊从多家房企处确认了该文件的真实性。乐居合肥主编蔡旭告诉中国新闻周刊,合肥市场此前有过专业房闹,但极少,也存在一些过度维权。

不过,即便该《报告》中,17家房企表示他们“天然处于被动地位”,但大部分网民还是持不同意见,更有网民直言,“和开发商相比,购房者更为弱势”。

联名房企多遭遇业主维权

事实上,这是第一次有如此多开发商集体向地方政府反映他们遭遇不合理的客户维权事件。

《报告》称,合肥市房屋交付中,客户维权已成常态,一到交房季节,各楼盘维权信息扑面而来,这些专业房闹机构或者个人,约在交付前3个月组建业主微信群,进行群内非法集资,非法组织集中群诉,以此向开发商施压,索取巨额利益。

纵览《报告》,主要涉及不合理、不合规的客诉问题,如不承认合同、设计和装修标准;违反各类规定要求随意调整住宅项目的小区设计和规划;无故不接受维修、无故拒收和拒交物业费等。

从原因来看,其提及或存在两类机构推波助澜,即专业房闹机构和自媒体等。

而从模式看,包括微信群各类负面内容宣传、到售楼处喊口号、拉横幅和阻扰销售等行为。

最后,该《报告》希望政府出面,约谈相关自媒体,对构成违法犯罪的个人和组织给予坚决打击。

《报告》上盖有17家房企的公章,其中既有合肥龙湖地产、合肥旭辉、安徽融创地产等知名民营开发商,也有安徽保利房地产、合肥葛洲坝房地产、安徽绿城玫瑰园房地产等大型央企、国企。

蔡旭介绍,这17家盖章的房企基本是去年至今交房较多的房企。

中国新闻周刊梳理近期合肥楼盘维权情况时发现,参与此次联名的房企,不少都在近期遭遇了楼盘业主维权情况。

以合肥旭辉为例,其在合肥包河区的旭辉铂悦天汇项目,近日在“人民网留言板”上出现了十多条维权信息,大部分业主反映其存在“虚假宣传”、“装修质量不达标”等问题。

其中一位业主留言,该楼盘绿化面积少,大面积的硬化路面取代了宣传时的绿地,大花箱换成了小花桶,现状跟卖房时的宣传相差甚远;也有业主投诉该楼盘精装修质量不达标,如瓷砖空鼓,石材破损,设计不合理等,存在虚假宣传。

合肥包河区政府于6月24日、7月6号分别回复这两位业主,称项目围墙、燃气表、绿化建设、瓷砖施工等问题,因该项目尚未交付,当地住房和城乡建设局已督促开发企业对存在的问题积极整改。关于虚假宣传问题,方兴社区已召开协调会,并告知业主将相关证据材料提供至方兴市场监督管理所,方兴市场监督管理所将依法查处。

再比如,有业主投诉绿城兰园近期交房出现一系列质量问题,如室内材料霉变、用材品质低劣、与样板间货不对板等诸多问题。据该业主所述,所购房装修高达80万元一套(单价4700元一平米)。

针对该问题,合肥包河区政府于7月11日在该留言下回复:前期,包河区相关领导已接访绿城兰园部分业主代表,就房屋质量问题进行沟通协商。现包河区已要求开发企业成立工作专班,在小区现场设置工作组,收集业主反映问题,业主可携带相关材料至现场工作组处登记。方兴社区与相关单位将督促开发企业积极解决群众合理诉求。

由此可见,一些房屋质量问题经当地政府确认,并非虚构。当然,也有部分问题无法判定开发商是否存在违规。

有业内人士分析认为,在房价不断上涨时,交付的新房质量差一点人们会选择忍受,因损失已经被上涨的房价补回来了;但在如今楼市疲软的情况下,在一些二三线城市,交付时的房价已经普遍低于购买时的房价,此时对房屋的质量问题就变得不再容忍。

蔡旭说,从去年至今,合肥新房交付项目以高端项目居多,再加上近年来购房者对住房要求有所提高,而不少开发商此前的营销方式也拔高了很多购房者期待值,因此一旦他们发现实际交付与当初宣传口径存在较大差异,必然会提出异议并要求开发商整改。

“此前有存在雇人闹事的行为,使得整个事件放大到网络,甚至影响到该房企其他项目的销售。”蔡旭说。

与当地楼市疲软密切关联

在近一年关于合肥楼市的讨论中,楼市下行似乎成了“主旋律”。不少受访者认为,近期楼市维权频发和合肥楼市疲软有着密切关联。

中国指数研究院数据显示,7月份,合肥市商品住宅共成交4070套,同比减少45.24%;成交面积51.61万平方米,同比下滑44.24%。

整个上半年,合肥商品住宅供应面积为202万平方米,成交面积为223.71万平方米,同比下跌47.5%,无论是供应量还是成交量,均处于近5年历史低位。

二手房市场也不景气。6月份,合肥市二手住宅共成交3995套,同比减少20%;成交面积36.51万平方米,同比下滑22.94%。

今年以来,合肥市已经展开多次“救市”行动。

自5月10日开始,合肥市瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园区取消限购;合肥本市户籍的可以在限购区域购买第3套二手房。之后,允许二孩及以上家庭且子女未满18周岁可享首付3成起,也就是相当于“刚需购房者”的购房红利。这对于符合资格的普通购房者来说,置业门槛大大降低。

到6月25日,合肥限购政策再调整,允许非本市户籍居民购房社保个税可补缴、集体户不满1年即可买房,买房门槛一降再降,相当于变相取消限购政策,提振购房信心的同时,也大大提高了潜在购房需求。

不过,有分析认为,随着今年合肥两个批次集中供地的完成,新增库存又将对合肥市部分板块造成新的压力,这种情况下,身处合肥市场的开发商处境自然不好过。

而在当前房地产市场深度调整下,市场各种矛盾会加速显现。

蔡旭认为,近两年合肥楼市成交量确有下滑,但这是基于土地供应比以往少的大环境上。“土地是基础,连土地出让都少了,上市量也会减少,成交量肯定也会减少。目前合肥整个市场还是比较平稳。”他说。

不过,他也提到,合肥楼市存在区域分化加剧现象,如新房层面,热门区域因存在一定倒挂市场火热,非热门区域因为供应量较大竞争激烈,销库存难度相对较大。

专家:维权必须有法可依

据悉,在开发商集体“维权”之后,8月13日上午,安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开全市房地产问题治理专题会议,研究部署有关工作。

会议提到,房地产开发应该是良心工程,要全面推行房地产开发企业、施工企业和监理单位“信用管理”制度,对查实存在明显质量问题、抽挪资金、虚假宣传、拖欠农民工工资等问题的企业,严格依法依规追究,并及时向社会公开曝光,情节严重的,要暂停其参与在合肥开发、建设和监理新项目资格。

会议强调,对极少数购房者不合理诉求,要加强沟通解释和教育引导,如有违法违规行为,也要依法依规处置。

此外,合肥采取了政府引导的方式,建立由常务副市长担任组长的市房地产问题协调处理机制,下设六个工作专班,以畅通房地产开发企业和购房者双方反映问题渠道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向中国新闻周刊表示,对于购房者合理的维权诉求,地方政府还是要给予支持。但是对于恶意诋毁房企、同时存在索赔巨额赔款等现象,确实需要积极严查。

他说,房地产市场面临问题的解决,单纯靠对抗性的做法不可取,甚至会使得房企正常的经营遇到新的压力,各地对于此类事件的解决要从“市场化和法治化”的角度进行解决,要基于事实去追责,对于违规房企和违规房闹现象都应该进行严管。

北京金诉律师事务所主任王玉臣向中国新闻周刊表示,如果是房企自身存在问题,便不能将责任推给购房者。如果购房者确实存在一些非法维权的情况,也应当在相关部门的法定职责范围内处理,不能超越权限。

“这些年,业主维权被抓的不在少数,本来很可能是对方违法,却不经意间自己触犯了法律。”王玉臣提醒购房者,如果要维权必须有法可依,红线绝对不能碰。

新房收房遇到问题该如何维权,一直是近些年购房者比较关心的问题。王玉臣认为,如果遇到房屋问题,首先,业主需对所遇到的商品房问题进行精准定性,比如是延期交房问题、商品房质量问题还是虚假宣传问题等。

“问题可能是多个,精准确定后就可以围绕着问题展开合法有效维权,避免眉毛胡子一把抓。”他说。

其次,王玉臣建议针对相应的商品房问题进行有效的法律分析,不同的问题,所采取的策略可能是不同的。

“以‘虚假宣传’为例,由于开发商提供的商品房买卖合同版本往往比较‘霸王’,在补充协议中通常会特别约定宣传广告、销售人员的承诺等都不是合同的组成部分,因此对开发商没有约束力。所以就需要先走违法查处,通过行政方面的调查处理,再视情况提民事诉讼或者其它类型的诉讼。而当存在多个问题的时候,还可能涉及多条维权线交叉进行。”

最后,他建议不要“只盯着看得见的问题,还要关注看不见的问题”。他说,如果想更充分保护自己的合法权利,业主还可以进一步挖掘开发商是否存在其它问题。只要是违法违规的问题,都可以视情况提起相关的违法查处和诉讼。

“采取法律手段是为了更好维护自己的合法权益”。王玉臣说,“还可以在上述法律手段的基础上,和开发商展开相对公平公正的谈判,通过谈判来解决问题。”

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