刚过去的春节，上海春节楼市新房成交一枝独秀，成为拉动一线城市春节成交量的关键因素。
对比往年不足2万平方米的成交量，上海新房市场在1月31日-2月6日成交了10.3万平方米，可以称得上是巨量增长。
原因在哪里？大部分业内人士首先会想到，集中供应导致集中成交，网签滞后又形成了集中网签数量的增加。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，今年新房市场表现好于预期，一是，前期新房有较高供应量，而且投放的这些项目都在热点区域，热点板块。尤其是临港，基于本身的特殊政策以及产业优势吸引大量人才购买，促成了房企们在春节前完成“抢收”的动作。二是，这些项目总价也不高，通常在400万以内，能承受的客群比较多。第三，1月份的政策氛围偏暖，市场信心在恢复。
他认为，上海新房的成交趋势，正在为3、4月份的楼市“小阳春”蓄势，但市场期待不必太高，因为二手房行情才能真实验证市场“温度”。
上海蓄势“小阳春”
据中指监测数据，2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。其中，受上海成交规模拉动，一线代表城市成交规模较去年春节有所增长，二线代表城市较去年春节降幅在五成左右。上海成交量比去年春节上涨646%，市场热度和活跃度回升，楼市率先回暖。
这与过去一年上海实行集中供应的政策密不可分。作为一线城市，上海每一批次集中供应的成交热度都很高。今年1月集中入市的上海第六批次57个新盘中，多达12个超过10万平方米的豪宅项目扎堆入市，新房供应量以81830套创下新高。上海在春节前夕推出如此大量新盘，为春节成交量的大幅增长做了一个铺垫。
据上海中原地产数据显示，1月31日到2月6日上海新建商品住宅成交10.3万平方米。
在中原地产的统计里，春节假期有30个项目有签约记录，单从项目数量来看并不多，而且大部分项目签约不超过10套。然而，恰恰是个别项目活跃支撑起整个春节楼市交易数据。签约排名靠前的几个项目以首改和中高端改善产品。从区域分布来看五大新城所在区域表现较为突出。与此同时，来自同策研究院的数据显示，今年第四周，也就是春节前一周，别墅市场供应量大幅增长，成交量价齐涨。
值得注意的是，郊区楼市的活跃度提升，一个重要原因是人才引进落户政策的刺激。2021年11月29日，上海开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作，并试点在五个新城和自贸区新片区就业的上海市应届研究生毕业生符合基本条件可直接落户的政策。
值得关注的是，此次落户的附加条件是，必须在5大新城+临港新片区就业（或将规定研究生毕业生与5大新城有上企业名录的单位签订劳动合同，并有一定服务年限的要求，具体有待细则出台）。
这就意味着，上海的落户门槛不仅再次降低，背后更是政府对五大新城和临港新片区的扶持。尤其是临港新片区的特殊政策变化，原先还需要至少3年社保，才能在不落户的情况下限购1套，给外地单身人士在沪买房松了一个口子；此次新政不再要求社保，直接落户，且作为上海户籍无房户，可买2套。
于是，春节期间，临港项目签约活跃度趋高，有4个项目签约超过百套。
蓄势“小阳春”，上海还有一个助力器，就是楼市供应节奏发生变化，新房批量集中入市。目前上海各批新房次间隔时间在2个月左右，这表明，在第六批次供应完成之后，3月或将迎来新一批次的新房供应。
二手房市场体现真实楼市温度
据克而瑞数据，2022年的春节，仅有上海、南京等少数城市热销楼盘售楼处会出现人潮涌动，但一般售楼处在假期仅留守1-2人值班，既无加推也无大型活动，其中深圳仅有50-60%的售楼处保持开放，与往年80%以上的售楼处开放率相比，房企的销售积极性也较为低迷。
21世纪经济报道记者探访的一个四线城市，除碧桂园项目之外，其他各家房企的售楼处普遍只有少数几个有销售值班，看房人数不多。
2021年，在新房供应与成交都处于最近5年高位的状态下（供应接近9万套，成交超过9万套），上海2022年春节楼市闪现回暖信号。然而，这个信号是真实的吗？
受访的部分业内人士关于上海春节楼市是否真正回暖，持保留意见。一名做新房代销业务的中介人士表示，除非有项目加推房源，否则春节期间售楼处看房人不算多。
他们的一致共识是，二手房市场才能体现楼市的真实行情。
比起新房，上海二手房交易热度明显降低了不少。一名观察人士指出，不少二手房门店在春节假期按惯例年初五开门，但是到店咨询的客户量不多，比较符合以往春节假期“温度”。这比新房的成交行情还是差了一大截。春节期间的二手房市场接近“停摆”状态。
纵观2021年的上海二手房成交量，在实行“三价取低”政策之后，从9月开始，上海二手房成交触底，连续3个月上涨。但从成交量曲线图来看，上海二手房成交量仅仅是处于恢复过程，2021年12月超过1.8万套成交量，但还没有恢复到此前2万套/月的正常水平。2022年1月，上海二手房成交1.5万套，环比下降16%，同比下降66%。一名中介门店业务员指出，去年10月开始，二手房贷放款周期有缩短迹象，这是成交量逐月上涨的重要因素。而今年1月二手房有所缩量，他认为是新房供应量大增所对冲出来的结果。
而上海二手房市场每年年底都会对网签价格进行一次调整，相关依据是过去一年房价上涨或下跌。去年底则上调了今年的二手房核验价。
事实上，上海二手房成交量的恢复，是以价格让渡为前提的。链家研究院数据表明，去年上海二手房成交均价39094元/平方米，环比持平，同比下降10%。
在二手房成交活跃度居前的嘉定新城，某中介门店的业务员对21世纪经济报道记者表示，最近与房东们交流下来，他们愿意把一些好房源拿出来卖了，且价格比去年年底稍微低一些。
由此可见，上海二手楼市仍处于缓慢恢复成交量、价格下探的过程中。这也表明，楼市的整体回暖还需要经历一次供需博弈。
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本文来源：21世纪经济报道
作者：唐韶葵
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