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“骨折价”工抵房,天上掉馅饼还是天大的套路?

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楼市的转凉,你感受到了吗?

房价下行的压力之下,11月以来,多地陆续出台房价“限跌令”。光明正大降价被“限跌”之后,房企们又想出了新招,“打骨折”的工抵房如雨后春笋般冒出。

买房人们,能在这场博弈中捡漏吗?

资料图:房地产楼盘。 骆云飞 摄

“满城尽是工抵房”

近来,“工抵房”“内部房源”等关键词挤满了房产中介的朋友圈。工抵房不仅在二三线城市频频现身,也在广州、成都、南京等一线、新一线城市冒头。有媒体统计,近期广州推出工抵房的楼盘数量达到十余个,从郊区到主城区均有项目涉及。

“工抵房”即工程抵账房,是开发商用于给工程方抵扣工程款的一种方式。工程方需要的不是房子而是资金,因此在拿到抵押的房子后,往往会选择打折降价快速销售以回笼资金。

“工抵房不是什么新鲜事,之前一直有的。只不过前几年房子都很好卖,流动资金充裕,开发商不缺钱自然也不会以房抵账。最近行情不好,开发商拿不出钱了,就又用起工抵房的办法了。”某二线省会城市一房产中介公司负责人陈莹(化名)告诉中新网。

陈莹表示,之前,因为工抵房往往会便宜几万或十几万,大量的降价会影响楼盘整体价格,这是开发商不愿看到的,所以会做一些限制,比如暂时不给备案、不给贷款等。还会设置较高的付款条件,付款时间也会比较紧张。出售时还经常只有三联收据,有一定风险。

但房价的下跌让工抵房也出现了一些变化。陈莹表示,想方设法降价促销成了房企近期的主要动作。“一个个铆着劲儿比谁便宜得狠,有些外围区的盘更是直接贴着地价卖。”这就使得陈莹最近接手的工抵房不仅可以贷款,且能很快过户办理房产证。

“我们有时候也会调侃说‘满城尽是工抵房’。”陈莹估计当下工抵房的市场价位,二线城市能达到一般商品房的7-8折,三四线城市、尤其是一些本来就相对弱势的楼盘,价格腰斩的也不在少数。

但在这些吸引人的条件背后,工抵房也埋藏着不少隐患。

资料图:市民从一楼盘前经过。 中新社记者 张云 摄

警惕!工抵房的“两幅面孔”

身在某三线城市的买房人黄女士,最近就差点吃了工抵房的亏。

“我是9月通过中介,从工程老板处订了一套工抵房,总价本来就不高,还便宜了差不多十万块钱。当时承诺我是和售楼部直接签合同,我就签了认购书交了四成的首付。”黄女士告诉中新网。

黄女士着急签合同,才能尽快办理房产证和按揭,但售楼处一直以各种借口拖延。等了一个多月后,黄女士经房管局查询才发现,这户房产已经是抵押状态,不解押就不能交易,所以售楼处没法签合同。

被售楼部和工程老板联手欺骗的黄女士很纠结要不要退房,好在前几天拨打了市长热线后,开发商转变态度积极处理,并承诺在15天内签合同办按揭。

“确认工抵房是否被抵押,重点要看工程抵押协议、楼盘预售证等相关证件,条件允许的话最好到房产相关部门去核实。如果开发商推三阻四,就要小心房屋很有可能已经被抵押出去了。”陈莹说。

除此之外,根据以往经验,工抵房还可能存在因缺乏相关部门检验无法过户、工程方已与开发商签订购房合同并备案、签错合同主体等的风险,都需要购房者多加小心。

陈莹表示,真正的工抵房,在房源品质售后服务方面,和正常出售的商品房是没有区别的。要避免此类问题,应要求开发商提供齐全的卖房手续,做到“五证齐全”。另外,最重要的是认准开发商,手续、合同、认购、钱最好都是直接给到开发商,如果是非开发商账户,一定要做到“三方共管”。

资料图:售楼处。 张煜欢 摄

穿着“工抵房”外衣的“促销房”

近段时间的工抵房井喷,除了因为开发商现金流压力比较大之外,另外一种情况则是打着工抵房旗号的普通在售商品房。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,部分房企推出的产品本身并不一定是“工抵房”,而是普通在售商品房,为了回笼资金,要对价格进行调整,但又怕老业主形成很大的反弹情绪,这样一来也会以“工抵房”的名义来进行销售,是一种变相的降价促销行为。

陈莹也表示,这种情况下开发商一般会把促销房委托给当地中介出售,售楼处还是正常的价格,避免麻烦,这些房子需要特别关注产权问题。

最近,网络上也出现了非常多老业主的维权行动。有身在河北石家庄的业主反映,自己2020年以单价14600元买的房,前几天被开发商以工抵房为名义按单价11000元出售,4小时交易40余套,80平方米的房子就差了20多万元。

老业主委屈,开发商无奈,陈莹觉得,这只能说是房企在艰难时刻迫不得已的选择。

同策研究院指出,虽然“限跌令”等手段能将房价稳在一定水平,但市场有价无市,反而使得房企无法通过打折促销方式快速回笼资金。

张波也表示,进入第四季度,房企加快现金回流的诉求不断增强,虽然整体融资出现有向好的迹象,但并不会改变行业融资难的问题。这也是房企不断加快销售节奏的重要原因,通过降价的方式来拉动销量提升。

你愿意购买工抵房吗?

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