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博鳌21世纪房地产论坛丨贝壳李文杰:分钟城市,打造美好的社区生活

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9月18日,博鳌21世纪房地产论坛第21届年会在上海外滩W酒店隆重举行。本届论坛主题为——穿越“红线”:后杠杆时代的梦想与现实。

会上,贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长-李文杰发表了主题为《分钟城:打造美好生活社区》的演讲。以下为演讲实录——

贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长--李文杰

李文杰:非常高兴能够借我们的论坛给大家分享一些研究成果,这次论坛主题是“后杠杆时代的梦想与现实”,我想过去20年中国房地产在快速发展的时候我们的特点就是做到了非常大的规模。到今天后杠杆时代,我们从规模的发展逐渐转向了品质。贝壳在过去的20年里面累积了各个城镇很多社区的数据,所以我们有机会能够在今天这个时点向后看,看经过了这么长时间的城镇化的发展,对我们未来整个的规划和思路有什么样借鉴的意义。

今天给大家分享的是分钟城市,打造美好的社区生活。什么是分钟城?我们看在过去的中国城市城镇化发展的过程中,从土地的城镇化发展到了人的城镇化,高速的发展过程中我们从城市以经济为发展的空间到只关注规模的情况下,我们看城市不断地摊大饼式的发展。随着现在人口红利的减弱,一方面我们靠增量,边际效应一直在递减。另外一方面我们看到人民美好的生活对社区的生活、城市发展的逻辑也发生非常大的变化。

所以,我们关注到,尤其是去年看疫情到来的时候,越来越多的人在社区停留的时间会更长,因为工作关系或者其他的原因。我们想,可能在未来,生活圈的概念将会受到更多的关注。从政府角度讲,2018年住房和城乡建设部就已经推出了“15分钟生活圈居住区”的概念,2020年的5月份12部门联合印发了让居民在步行15分钟的范围内基本能够满足消费和品质多业态聚集的商务区,今年11部门进一步印发了城市一刻钟便民建设指南。不同的城市在15分钟生活圈之内我们定位成分钟城,也就是步行15分钟距离内,看到如何从生活圈的便利化、标准化、智慧化、品质化所有水平的提升方面,促进民生升级的时候,我们看如何发挥更大的作用,这是我们做选题基本的背景。

我们从分钟城的概念来讲,前面也提到了以社区为中心,在步行15分钟的范围之内,比如说我们考虑到它的交通、商业、娱乐、教育和医疗。贝壳在全国这些城市里面有非常多社区的相关积累,从这些积累我们越来越多通过这些数据能够分析出整个分钟城市相关的数据。在进入社区中我们也分成几个重要的维度,比如教育,有些学区房,包括一些文体设施,比如是否有体育设施,包括医院医疗,包括交通便捷性,以及商业配套的服务性。我们对每个社区有一个所谓的“体检”方法,通过我们的数据来分析,在生活圈的概念上我们也考虑到从10分钟、15分钟、5分钟等不同的基准,通过量化的标准来对社区舒适性进行一些有针对性的分析。

我们是怎么做的呢?简单介绍一下,相对来讲是比较细,我们也是从服务,比如服务的可达性,包括业态的丰富度,比如像教育、医疗等等一系列,右边有五个维度分得更细,也包括环境的品质等等。聚焦于城市社区,包括维度和权重我们进行定量的分析,分析中能够看得出,在分钟城市中整体的城市维度上我们的排行大概是什么样。

这个是我们60城的榜单,60城主要是在2020年人口在500万以上的城市作为一个研究对象,进行量化分析。有些现在个别的城市因为缺乏数据,总体来讲在60个城市中有些特点大家可以看得到:第一,排名前20名的城市除了深圳、厦门、大连、青岛四个以外,其他的16个城市全都是直辖市和省会城市,这个和我们的感知基本一致。在研究四个省会和直辖市,我们看到排在第一位的是上海,也有例外,我们在计划单位市有些城市反而比省会高,比如福建、厦门排名比福州靠前,青岛也比省会城市济南排名更靠前。

城市的整体观察,总体而言南方城市的整体要好过北方城市,这个也是有相应的背景。我们仔细分析,过去十多年的发展,城镇化来讲,整体南方城市建设的更新是比较快,环境品质的南方城市也普遍相对比较高;另外,南方整体城市的服务业比北方更发达,人口增速更快,包括我们看到一些GDP和财政收入的排名,南方城市的排名更靠前。同时因为日照原因,南方城市楼盘的容积率上限更高,因为我们知道在城市规划中北方可能更关注的是日照,南方更关注的是通风,意味着在南方的一些单位面积之内居住人口的密度更高。因为这些原因,总体来讲南方城市要好于北方城市。

在一线城市排名中,我们的排名顺序是深圳、上海、广州和北京,不知道这个和大家的感知是不是一样,房地产很多的朋友经常在全国做商务出行,大家对很多城市大致上都有一个便捷度的认知,我想可能这个也是从我们定量分析中能够看得到的。

在分钟城市的几类城市中,我们把它也整体做了一个分类,这个分类根据特征得出四大类:第一,品质均衡发展,包括业态发展环境,以及活力发展等等一系列。我们再看四大类的城市分布中,均衡发展和服务业态发展,均衡发展从城市中能够看得到深圳和上海都属于一线城市,这两个城市从我们的发展统计中其实是属于均衡发展。这两个城市的特点,就是发展水平非常高,包括在我们今天开会的会场所在地城市--上海,浦西便捷性更高,浦西具体到社区,能够看得到像新天地、打浦桥、老西门等商圈在最均衡发展的社区里面。品质比较高的像上海马桥、南京东路和陈家镇路。

在服务业态的发展类型中也做了相应的分析,60个城市中有三分之一的城市是属于服务业态发展的城市,这些城市整体上指数比均衡发展的城市虽然略低,但是存在一些短板,同时服务的可达性又表现得非常好。比如像成都,大家都有一些感知,在成都最核心的是城市中心区,相应服务的可达性会更高,向外围依次的递减。服务的可达性深圳和上海比,成都的便利性更高,但是品质不如深圳和上海。我们再看第三个,环境品质发展,这个可能出乎一些意料,北京反而表现得比较好。我们看到北京城市的维度比较大,整体城市是在北方,不如南方整体的花园城市。但是在社区方面反而是在环境品质发展的理念表现得相对比较好。在这些生活圈里面都看得到,在TOP10里面东大桥等等这些社区排名都是非常靠前,这是从整体的品质。

品质发展上来讲经过了过去十多年的发展,我们也能看到,很多的社区品质发生了翻天覆地的变化,但依然也有非常多的社区,包括很多的城市,依然还处于发展中。所以这个也是我们在整个从四个维度来看分成发展、均衡、品质、服务的便利性,看得到在不同城市里面整体的发展也存在不均衡的现象。

最后我们也可以看得到,从我们的社区生活来看,我们前面做了60个城市的量化分析,从社区多样性的维度来看,我们只呈现了一些个别的维度。最终对每个家庭来讲,城市再大,最终往返就是你的办公和居住的社区之间,也就是我们所谓的“家”的小的区域。这些里面以北京为例,在北京可以有非常多的样本能看得到,我们做了6800个社区生活圈的活力指数,从这些指数来讲,又结合线上线下,对整个社区住户的访谈,我们选择有三个代表新的社区研究。

第一个是超大社区,北五环左右的北京天通院超大社区,人口相对比较多,基本的配套相对比较好,高于平均的水平。但是在交通配套方面却低于整个城市的平均水平。另外一个在国展附近的一个社区,主要用于租赁的,非常高的社区密度,地段非常好,主要是用于刚需群体,这个是城市蜂巢。这些样本社区的指数高于82.8%,高于平均值。第三个是孤岛型的,东五环以外的社区,进出依赖于公共交通和汽车,环境非常好,但是交通便利存在一定的障碍。从这个角度来看,不同品质的家庭在追求整个的环境时,我想他们看的地点不一样,在有些地段相对比较偏,可以作为相对环境品质比较好的。还有一些是属于城市地段相对比较好的,交通便利的,但是环境的品质相对一般。

从我们研究最后的宗旨来讲,一个是我们看到房地产整个的发展逻辑,城镇化,未来肯定是从城市的城镇化、土地的城镇化向人的城镇化,很多政府在规划,包括我们很多的开发商,未来在规划的时候,更多是要看我们在人居住的舒适度层面,在城市更新大的背景下,我们实际上也希望突破现有的一些研究边界,包括社区的边界,能够为相关的机构提供在历史上所建设的社区品质的变化。

最后,希望我们也从这些视角给大家一些新的观点,可以在本社区进行一些社区的体检,找出过去在城市发展建设中的一些薄弱环节和社区发展的亮点,为我们的决策提供更多的依据。我想这个是我们从更大的层面能够解决城市居住和发展的问题,最终实现我们的美好居住,大家共同为这个愿景而助力。谢谢大家!

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