如果要用一个词来形容2021年的房地产市场，怕是很难从“底层逻辑之变”、“史上最严”、“竞争白热化”、“艰难求存”中挑出一个合适的选项，在这其中，更是裹挟着房企的焦虑、挣扎与奋起。
但当我们把目光转向市场的顶层架构，又会发现，“长效机制”、“房住不炒”达到了空前的具体与真切，“三条红线”、“两集中”、“五档房贷”、“保障性租赁住房”、“二手房指导价”等关键词从根本上改变了房地产行业的发展逻辑。
“高杠杆-高增长”模式已然成为历史，资金泡沫被抹平，利润率下滑成为常态，房企的新征程已经吹响号角。这场决战，看似在市场层面演绎，但决胜因素比任何时候都更强调自身根源，并且绝不是单个指标的调整，而是一项牵一发而动全身的系统性工程。
波云诡谲也好，黑云压城也罢，从“规模”、“速度”转变到“活下去”档位，关于生存的选择从未如此残酷而“简单”。
站在历史的分界点上，如何顺应新常态，如何调整战略、重构组织、升级产品，是选择大刀阔斧的变革，还是无声地文火慢熬，应该怎样挺过这场旷日持久的阵痛？
博鳌21世纪房地产论坛第21届年会将围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”主题，邀请专家、学者、资深从业者进行分享与探讨，呈现一场坦诚的沟通与来自一线的灼识，从政策层面和市场层面深度解读房地产的新发展逻辑，促进行业高质量可持续发展。
当生存成为“红线”
大环境趋严，行业内卷化更加集中，房企不得不改变发展逻辑。
如何平衡安全与速度，成为房地产企业的重要考验，近年来，很多企业启动了内部调整与改革，其目的之一，正是提高抗风险能力、实现高质量增长。但在不断变化的外部环境下，这一课题值得长期探讨。
这其中，增长模式单一、组织架构僵化、产品力有所欠缺、抗风险能力不足等顽疾尚未得到解决；与此同时，行业规模增速放缓，债务违约案例陆续发生，说明阵痛已经出现，而且还在扩大。
沉舟侧畔千帆过，意外掉队的千亿黑马，困难愈演愈烈的头部房企，都是这艰难时刻的注脚。
讶异、惊诧，亦或是事后复盘才看到的“早有先兆”，都不及提前握到变革的脉搏，未雨绸缪。
“降档”更是一个高难度的新挑战。短兵相接的激战之下，谁能留下来，成为长线竞争的最终赢家？
对于身处变局中的房地产企业来说，这次必须要把“生存”放到前所未有的高度上好好审视了。
9月17日，博鳌21世纪房地产论坛《地产新青年论坛》将聚集房企的中流砥柱力量，共话“变革时代的战略、组织与产品”；9月18日，《中国地产六方会谈（一）》聚焦于“ 强监管下的增长边界：安全、速度与预期”，探讨安全与速度平衡的艺术，热议突围之道。
关于下半场的思辨
在我国房地产调控历程中，曾有不少政策被称为“史上最严”，但从实际力度上看，这些政策远不及当下。
自去年8月“三条红线”政策推出以来，我国的房地产调控又经历了一轮持续加码。叠加2017年以来的各项政策措施，使得当前的调控力度达到前所未有的水平。
从此，房地产调控正式呈现两条清晰的逻辑线：在调控手段上，借助限购、限贷等措施对需求端进行抑制的同时，加大了土地、金融等供给侧的改革；在调控范围上，从传统的房地产开发投资领域，逐渐延伸到二手房、租赁、城市更新，乃至物业管理等各个链条。
与需求管理相比，这些政策对投融资和拿地的影响更加直接，也能够更好地控制金融和土地风险。
全链条的管控举措，也让“炒房”幻想溃败，“稳预期”成效显著。
上半年，各地学区房曾经历了一波大热，调控的重锤反应迅速，从根本上瓦解学区房“神话”，北京、深圳更是单套总价急速下跌超100万元的案例频发。
调控步步深入，过去多年来房地产业高速增长，行业累积的风险点集中在哪些方面？“两集中”供地制度如何平抑地价，中小房企是否有机会在这种制度下“分得一杯羹”？学区房大热的背后，反映出什么问题？对于房企来说，“降档”过程中最关键的措施是什么？要迎接去杠杆阶段的新常态，房企需要做哪些准备？讨论了多年的产品时代，真的要来临了吗？
9月18日，来自地产界的学界、企业界、投资界等多位相关人士，将在博鳌21世纪房地产论坛的主论坛演讲中，分享兼具高度与执行颗粒度的见解，共话大趋势。
物业进化论
销售型物业的利润率下滑成为行业常态，规模不再是卓有成效的可依赖路径，“管理、产品、服务”，比以往任何时候都更加重要。
开发业务之外，众人寻觅多年，却不曾真正擦亮的，通往未来的秘钥——物业服务，也跃升到前所未有的战略地位。
近两年来，房企旗下的物业公司迎来分拆上市大潮。从财务的角度，物业公司上市是母公司财务优化的一个手段，也是房企整合资产的一个有效途径。在资本市场，物业公司在经历了早期的资本追捧后，股价和市值表现开始分化，资本开始对企业进行筛选。在越来越激烈的竞争态势下，战略、布局、规模、模式、可持续性，都将成为增长的关键内容。
但服务，永远是物业公司的核心，也是最难通过短期动作达成的特质。投入大、周期长、回报慢的物业领域，会是穿越周期的密码吗？
房企分拆物业公司上市的趋势还会持续多久，物业服务为房企母公司赋能的价值体现在哪些方面，物业服务新的利润增长点还有哪些？
9月18日，博鳌21世纪房地产论坛的《中国地产六方会谈（二）》环节，将审视物业服务的喧嚣与冷静，透视物业服务的资本化与增长密码。
除了精彩演讲、对话和讨论，论坛现场也将发布2021中国房地产产品力报告，并举行2021年度21世纪地产竞争力『金砖案例』发布典礼，见证行业发展，树立榜样力量，表彰和记录每年度成为中国房地产行业典范的企业、人物和楼盘。
本文来源：21世纪经济报道
作者：孔海丽
责任编辑：
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