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5月房企融资总量“缩水”四成,中小房企融资“雪上加霜”?

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在“三道红线”及融资环境收紧等因素影响下,房企融资越来越难了。

根据CAIC(克而瑞资管)最新发布的数据显示,5月单月,房企境内外融资总量环比下降近四成,发债房企数量进一步减少,仅为4月的一半。截至5月底,房企在境内外发债累计融资总规模约合4579亿元,较去年同比下降5%。

值得关注的是,百强房企门槛正在成为融资分水岭,不同梯队的房企融资成本差异较大。从各梯队房企表现来看,百强房企境内发债成本均在5%上下,中小房企、部分民营房企境内发债成本高于7%。海外债也不例外,TOP20-30房企海外发债融资成本最高,接近11%,而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。

5月融资总量环比“缩水”,信托成主力

据CAIC数据显示,截至5月底,房企在海内外发债融资总规模累计约4579亿元,较去年同比下降5%,同比降幅较4月进一步收窄。

从单月来看,5月房企境内外共发行债券约590亿元,同比微升4.8%,环比下降38.2%。其中,境内发债规模达336亿元,同比下降58.4%,环比上升2.2%;海外债方面,5月共发行254亿元,同比上升70%,环比上升75%。

从发债房企数量来看,5月发行债券的房企数量仅有45家,仅为4月的一半,市场避险情绪上升,中小房企的发债前景不容乐观。

同时,据中国指数研究院发布的《中国房地产企业融资监测月报》显示,从融资结构来看,5月信用债占比25.07%,海外债占比19.30%,信托融资占比41.27%,ABS融资占比14.35%。在发债等融资渠道收紧的情况下,信托融资反而成为本月融资主力。

从融资利率来看,5月,房地产行业平均利率为5.69%,同比下降0.55个百分点,较上月上升了0.29个百分点。具体来看,房企发行的信托融资利率最高,平均利率为7.17%,同比下降0.67个百分点,环比下降0.07个百分点;ABS融资利率最低,平均利率为3.52%,同比下降2.17个百分点,环比下降0.46个百分点;此外,信用债平均利率为3.96%,同比和环比分别下降0.25个和0.47个百分点;海外债平均利率为6.38%,同比和环比分别上升2.24个和0.48个百分点。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水分析称:“融资总额连续下降及平均融资利率环比上升,表明房企外部融资环境持续偏紧。房企应紧抓上半年融资窗口期,加快拓展融资渠道,积极探索新融资方式,加强融资。另外,要加快促销,提高销售回款率,保障充裕的现金流。”

TOP20-30房企海外发债融资成本最高

在房企融资渠道收紧的情况下,中小房企的融资难度进一步增加,融资成本也渐趋升高。

据克而瑞资管的数据显示,百强房企门槛正在成为融资分水岭,从各梯队房企表现来看,排名靠前的房企境内发债成本均在5%上下,相差并不大,而规模排名靠后的房企发债成本就高达7%以上。

5月,华润置地信用债发行规模位居百强房企首位,为60亿元,保利和龙湖的发行规模也均达到30亿元。而从发行利率来看,华润置地、保利、龙湖、万科等一线房企的发行平均利率低至3%-4%之间,而销售规模排名相对靠后的中小房企如景瑞控股和弘阳地产的发行利率则高达7%以上。

海外债方面,以TOP20-30房企海外发债融资成本最高,接近11%,而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。例如,2020年销售规模排名在50名之外的佳源国际控股,发行的一笔1.3亿美元优先票据票息就高达12.5%,成为本月海外债融资利率最高的房企。

还值得一提的是,相比之下,国企的融资成本整体低于民营房企。国企发行债券票面利率较一季度下调近50个基点,仅有3.71%;而民营房企的发债融资成本较一季度微涨至6.78%。另外,从融资集中度来看,民营房企发债融资占比进一步下降,一季度时由去年的56.1%降至45%,5月仍旧保持低位,仅有42.4%。

易居中国执行总裁丁祖昱表示:“房企融资分化仍将持续,对于财务优秀的房企而言,将获得更高的有息债增速,融资成本和结构或将得到持续的优化和改善,企业发展或将提速;而债务状况较差或者杠杆较高的房企,融资量增长受限,与此同时,疫情走向和经济发展的不确定性导致了市场避险情绪升温,部分房企发债日渐艰难。”

融资“大户”成为拿地主角

尤其值得关注的是,4-5月,恰逢多个城市首批集中供地推地的时间,房企资金的充足与否也决定着其拿地的成败。

通过对融资情况和拿地情况的对比,新京报记者发现,融资集中度与投资集中度高度吻合,突出表现在融资相对容易的龙头房企正是集中供地的拿地主角。

以5月发债量最高的央企华润置地为例,其前5个月拿地共斥资600亿元。根据中国指数研究院发布的前5月房企拿地金额排行榜,华润置地位列第四位。

4-5月,在热点城市集中供地中,华润置地在土地市场“豪掷千金”,先后在北京、广州、杭州、南京、西安、沈阳、长春、无锡、佛山等城市拿下多宗地块,其中溢价率最高达226%,普遍溢价率也超过20%。例如,4月9日,华润置地以22.51亿元竞得西安西咸新区商住地,溢价率225.83%;在此之后,5月8日,华润置地以总价112亿元竞得杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块;5月20日,华润置地在南京以70.6亿元拿下两桥中央商务区地块;6月3日,华润置地在郑州以67.8亿元拿下郑东新区综合用地。种种拿地动作也表明华润置地“不差钱”。

此外,越秀地产在广州土拍中也成为大赢家。在广州土地集中供应的竞拍中,越秀地产斩获7宗地块,一举跃升至今年1-5月粤港澳大湾区拿地金额冠军。

从拿地金额排行榜来看,龙头房企依然是拿地主力军,万科、招商蛇口、保利发展位居前三位。而从今年1-5月房企新增货值的排行来看,保利发展以1801亿元占据新增货值榜单第一;融创中国和招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为1620亿元和1570亿元。

截至目前,TOP20房企拿地投资占比已超过市场总额的40%,TOP50房企拿地占比更是超过市场6成。

随着龙头房企成为融资“大户”,并且成为集中供地拿地的主角,可以预见的是,未来,房地产行业的集中度也将进一步上升,中小房企的生存空间将进一步压缩。

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