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调控和信贷均收紧 “五一”楼市下滑的趋势将延续

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

刚刚过去的“五一”假期,国内出游高达2.3亿人次,超过疫情前的同期水平,再加上1-4月份楼市调控密集,各地累计发布实施近200次调控政策,楼市延续4月份热度有下行的走势。克而瑞研究中心的数据显示,今年“五一”假期(2021年5月1日-5月5日)58个监测的城市新房累计成交188万平方米,同比下降6%。但是,热点城市表现仍然较好。据诸葛找房数据研究中心监测,“五一”期间重点20个城市新房成交同比上涨了35%。

一方面,去年“五一”期间,疫情后需求加速释放,形成了较高的基数,导致今年“五一”期间大部分城市表现一般;另一方面,部分前期较热的城市,需求快速释放,新房库存较低,加上调控政策的出台,市场预期有所下降,新房成交量开始放缓。比如,今年一季度明显回升的长三角区域,在3-4月份密集出台调控政策,限购、限售首次下沉到县一级区域,近期宁波、南京、合肥、杭州等地,房地产市场开始转冷,新房成交表现显著不及去年同期。

但是,部分热点城市启动新一轮限价政策、网签延迟,低价盘优先入市,保持了一定的热度。比如,广州增城、南沙、白云、番禺等地,新盘上市比较多,不限购的增城供应量占比近半,部分新盘定价合理,也促成了部分区域的热度。同时,热点城市均加大了供应量,比如广州“五一”假期实际推盘比去年同期增长19%,为近五年同期新高;上海公布的第二批次集中入市新盘47个,供应套数比第一批次增加40%,这也有助于市场成交保持活跃度。

区域分化在明显加剧。由于限价政策严格,很多项目的预售证迟迟难以发放,加上前期需求快速释放,近期严查首付款来源,严控房贷额度,对第二套住房的贷款额度明显收紧,发放周期明显拉长至3-4个月,中心区高价盘销售速度在放缓。比如,根据网上房地产官方数据显示,5月2日至5月4日上海内环内新房成交连续三日“挂零”。但是,上海外环表现还算不错,5月1日至5日,外环外成交套数为1771套,广州、北京也是如此。

相比新房市场,二手房市场下滑较明显。贝壳研究院监测数据显示,“五一”假期50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%,较4月周末日均水平下降约三成。成交量下滑的同时,在带看客源量方面,也呈现相同的走势。数据显示,假期日均带看客源量较去年同期下降约9%,较4月周末日均水平下降约三成。从各城市表现看,“五一”期间北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中,深圳降幅超八成,北京同比下降接近五成,上海同比下降约30%。

此外,近期发布严厉调控政策的城市,比如南通、东莞、杭州、南京等,二手房日均成交量也均同比下降。贝壳研究院报告显示,与4月周末日均水平相比,50城市中九成的城市二手房成交量下降,表明多数城市保持向下调整态势。二手房交易量明显下降,主要原因还在于,目前房价在历史最高位,交易的税费成本(增值税、所得税、契税和中介代理费用)比较高。

另外,限售政策、信贷政策(很多银行暂缓二手房贷款、提高了利率)、税收政策(增值税免征期从2年调至5年)等,均变相鼓励新房交易,也导致二手房交易周期拉长,各地二手房交易占比均降至了历史最低水平,这是一个值得注意的新现象。这个趋势在4月份就表现得很明显。根据贝壳研究院的统计,4月贝壳50个城市二手房成交量环比降幅约20%,50城市中绝大部分城市成交量均环比下降。价格方面,贝壳50城二手房价格指数保持环比上涨,但涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%,其中32个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。

但在新房方面,4月份贝壳50个城市中多数城市成交量同比只是增幅减缓,并未出现下降。从目前的政策来看,新房和二手房的分化趋势还会加剧,但如果信贷和杠杆收紧,加上二手房市场走弱,交易周期拉长,这对换房需求是明显的制约。目前,各地增量需求有很大一部分是换房需求,如果手上的二手房无法顺利卖出去,“卖旧买新”的需求就无法实现。

下一步,预计调控政策将会更加严格。比如,“五一”前中央政治局会议再次强调了“房住不炒”,并严打以学位房名义的房价炒作,预示着下一步调控不仅力度不减,而且将更加精细化和聚焦。同时,4月份各地“集中供地”开始发力,尽管热点区域的地块仍受推崇,但均采取了“地价上限”的政策,溢价率也得到控制。而且,土地供给明显放量,有利于缓解预期。

金融信贷政策的收紧会更加明显。近期建行深圳市分行下发通知,首套房贷款利率执行标准为LPR+45BP(相当于5.10%),二套房贷款利率执行标准为 LPR+95BP(相当于5.60%),相比之前分别上调15BP和35BP。对于楼市继续升温,房价继续上涨,如果地方政府调控力度不够的话,金融信贷政策收紧将是大趋势。综合来看,2-3季度,楼市会明显降温。

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