李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
刚刚过去的“五一”假期，国内出游高达2.3亿人次，超过疫情前的同期水平，再加上1-4月份楼市调控密集，各地累计发布实施近200次调控政策，楼市延续4月份热度有下行的走势。克而瑞研究中心的数据显示，今年“五一”假期（2021年5月1日-5月5日）58个监测的城市新房累计成交188万平方米，同比下降6%。但是，热点城市表现仍然较好。据诸葛找房数据研究中心监测，“五一”期间重点20个城市新房成交同比上涨了35%。
一方面，去年“五一”期间，疫情后需求加速释放，形成了较高的基数，导致今年“五一”期间大部分城市表现一般；另一方面，部分前期较热的城市，需求快速释放，新房库存较低，加上调控政策的出台，市场预期有所下降，新房成交量开始放缓。比如，今年一季度明显回升的长三角区域，在3-4月份密集出台调控政策，限购、限售首次下沉到县一级区域，近期宁波、南京、合肥、杭州等地，房地产市场开始转冷，新房成交表现显著不及去年同期。
但是，部分热点城市启动新一轮限价政策、网签延迟，低价盘优先入市，保持了一定的热度。比如，广州增城、南沙、白云、番禺等地，新盘上市比较多，不限购的增城供应量占比近半，部分新盘定价合理，也促成了部分区域的热度。同时，热点城市均加大了供应量，比如广州“五一”假期实际推盘比去年同期增长19%，为近五年同期新高；上海公布的第二批次集中入市新盘47个，供应套数比第一批次增加40%，这也有助于市场成交保持活跃度。
区域分化在明显加剧。由于限价政策严格，很多项目的预售证迟迟难以发放，加上前期需求快速释放，近期严查首付款来源，严控房贷额度，对第二套住房的贷款额度明显收紧，发放周期明显拉长至3-4个月，中心区高价盘销售速度在放缓。比如，根据网上房地产官方数据显示，5月2日至5月4日上海内环内新房成交连续三日“挂零”。但是，上海外环表现还算不错，5月1日至5日，外环外成交套数为1771套，广州、北京也是如此。
相比新房市场，二手房市场下滑较明显。贝壳研究院监测数据显示，“五一”假期50城二手房日均成交量较去年同期下降约5%，较4月周末日均水平下降约三成。成交量下滑的同时，在带看客源量方面，也呈现相同的走势。数据显示，假期日均带看客源量较去年同期下降约9%，较4月周末日均水平下降约三成。从各城市表现看，“五一”期间北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中，深圳降幅超八成，北京同比下降接近五成，上海同比下降约30%。
此外，近期发布严厉调控政策的城市，比如南通、东莞、杭州、南京等，二手房日均成交量也均同比下降。贝壳研究院报告显示，与4月周末日均水平相比，50城市中九成的城市二手房成交量下降，表明多数城市保持向下调整态势。二手房交易量明显下降，主要原因还在于，目前房价在历史最高位，交易的税费成本（增值税、所得税、契税和中介代理费用）比较高。
另外，限售政策、信贷政策（很多银行暂缓二手房贷款、提高了利率）、税收政策（增值税免征期从2年调至5年）等，均变相鼓励新房交易，也导致二手房交易周期拉长，各地二手房交易占比均降至了历史最低水平，这是一个值得注意的新现象。这个趋势在4月份就表现得很明显。根据贝壳研究院的统计，4月贝壳50个城市二手房成交量环比降幅约20%，50城市中绝大部分城市成交量均环比下降。价格方面，贝壳50城二手房价格指数保持环比上涨，但涨幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其中32个城市涨幅收窄或由微涨转为微跌。
但在新房方面，4月份贝壳50个城市中多数城市成交量同比只是增幅减缓，并未出现下降。从目前的政策来看，新房和二手房的分化趋势还会加剧，但如果信贷和杠杆收紧，加上二手房市场走弱，交易周期拉长，这对换房需求是明显的制约。目前，各地增量需求有很大一部分是换房需求，如果手上的二手房无法顺利卖出去，“卖旧买新”的需求就无法实现。
下一步，预计调控政策将会更加严格。比如，“五一”前中央政治局会议再次强调了“房住不炒”，并严打以学位房名义的房价炒作，预示着下一步调控不仅力度不减，而且将更加精细化和聚焦。同时，4月份各地“集中供地”开始发力，尽管热点区域的地块仍受推崇，但均采取了“地价上限”的政策，溢价率也得到控制。而且，土地供给明显放量，有利于缓解预期。
金融信贷政策的收紧会更加明显。近期建行深圳市分行下发通知，首套房贷款利率执行标准为LPR+45BP(相当于5.10%)，二套房贷款利率执行标准为 LPR+95BP(相当于5.60%)，相比之前分别上调15BP和35BP。对于楼市继续升温，房价继续上涨，如果地方政府调控力度不够的话，金融信贷政策收紧将是大趋势。综合来看，2-3季度，楼市会明显降温。
本文来源：21世纪经济报道
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