住建部推动“物业+养老”模式 物业公司将迎转型风口？

12月3日，住房和城乡建设部等六部门联合发布《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》（以下简称“意见”）。意见提出推动和支持物业服务企业探索“物业服务+养老服务”模式，以增加居家社区养老服务有效供给。

对此，业内人士认为，在意见的推动下，社区居家养老红利有望逐渐释放。当前物业企业上市正值风口期，加大转型和业务创新成为关键。而依据意见内容，物业公司成立独立的居家社区养老服务机构也将成为转型方向之一，因此融资渠道也将拓宽。

盘活既有公共房屋，补齐居家社区养老短板

意见明确要“补齐居家社区养老服务设施短板”，主要体现为四个层面，即盘活存量、规范增量、加强布点和设施改造。

尤其是在存量方面，意见明确要盘活小区既有公共房屋和设施，其中主要是包括三方面的来源，即居住小区内各类闲置和低效使用的公共房屋和设施、政府所有的闲置房屋和设施、开发企业自持的房屋。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，通过对此类存量房屋和房源的改造，有助于增加物业企业养老服务的房源供给，真正为后续养老服务提供条件。

此外，意见要求新建居住小区落实居家社区养老服务设施规划建设要求，按照相关政策和标准配套建设居家社区养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

意见还重点提到，加强居家社区养老服务设施布点和综合利用，推进居家社区适老化改造。

业内：物业服务企业融资渠道有望拓宽

在推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式方面，意见提出，养老服务营收实行单独核算，支持养老服务品牌化连锁化经营，组建专业化养老服务队伍。

对此 ，严跃进认为，这一提法明确了物业企业后续的转型思路，尤其是支持养老服务品牌化、连锁化经营。

值得关注的是，意见提到，支持物业服务企业根据自身条件，结合养老需求，成立独立的居家社区养老服务机构，实现居家社区养老服务规模化、品牌化、连锁化经营。物业服务企业已经取得居家社区养老服务机构营业执照的，允许其跨区域经营居家社区养老服务。

“当前物业企业上市正值风口期，企业加大转型和业务创新成为关键。”严跃进表示，对于一些上市的物业企业来说，跨区域收购物业项目和加大养老服务，或成为一个重要的趋势。

在拓宽养老服务融资渠道方面，意见鼓励商业银行向提供居家社区养老服务的物业服务企业发放资产（设施）抵押贷款和应收账款质押贷款，并参照贷款基准利率，结合风险分担情况，合理确定贷款利率水平。

意见还支持物业服务企业以企业未来收益权、土地使用权为担保发行债券。鼓励商业保险、基金、信托、社保基金等资金投资居家社区养老服务项目，降低物业服务企业负债率。

严跃进认为，从内容上看，此次政策给予物业企业的养老服务较大的支持，包括用地和金融服务等内容。

严跃进进一步解释称，从传统意义上说，物业企业的资金来源比较狭窄，导致业务扩张困难。但是此次政策明确，其可以办理抵押贷款和发债等，这就较大地拓宽了融资渠道，对于物业服务企业的发展有积极的作用。今后一些大型的物业企业，可以凭借此类业务在融资上有创新，或许这也将成为存量时代一个重要变化。